بازار مسکن به پایان رکود نزدیک می‌شود

 نشانگرها در دو بازار بالادست ساخت‌و‌ساز، از پایان فرآیند «تعمیق رکود مسکن» در اواخر پارسال و تحرک سرمایه‌گذاران ساختمانی در شروع سال جدید حکایت دارد. تغییرات ماهانه حجم تولید سه گروه مصالح ساختمانی پرمصرف، از بهبود هرچند جزئی اوضاع صنایع بالادست بخش ساختمان در ماه‌های پایانی سال 95، تحت‌تاثیر کاهش شیب سقوط پروانه‌های ساختمانی خبر می‌دهد. تیراژ ساخت مسکن (تعداد واحد مسکونی) در کل کشور، بعد از افت 52 درصدی سال 94، در بهار 95، رشد منفی 12 درصد را تجربه کرد و در 8 ماه پارسال نیز 9 درصد کمتر از مدت مشابه سال 94 شد. این روند که حرکت بازار ساخت‌و‌ساز به سمت رشد مثبت سرمایه‌‌گذاری‌های ساختمانی را نشان می‌دهد، اواخر سال گذشته، در برخی صنایع بالادست همچون کاشی و سرامیک، به شکل افزایش دو رقمی حجم تولید نسبت به ابتدای سال، منعکس شد.  همچنین افزایش سهم فروش ملک کلنگی از کل معاملات املاک شهر تهران به‌خصوص در زمستان گذشته و تعطیلات نوروز امسال،‌ بازگشت محسوس سازنده‌ها به بازار ساخت‌و‌ساز را تایید می‌کند. سرمایه‌گذاران فعلا بر ساخت‌و‌سازهای میانی (نیمه‌کاره‌ها) متمرکز شده‌اند.

 

بازار ساخت‌وساز مسکونی و سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی با استناد به چهار نشانه از مراجع رسمی و بازارهای بالادستی از اواخر سال گذشته در ایستگاه پایانی رکود قرار گرفته و در نوروز امسال به‌طور نسبی شرایط مناسب برای ورود به فاز رونق را پیدا کرده است. دو نشانه از این چهار نشانه از آخرین وضعیت بازارهای بالادست بخش مسکن شامل بازار زمین و املاک کلنگی و نیز بازار مصالح ساختمانی استخراج شده که موید افزایش تیراژ ساخت‌وساز در سال گذشته در نتیجه بازگشت تدریجی سازنده‌ها به بازار مسکن بوده است. سومین نشانه که حاصل بررسی بازار رسمی مسکن است از رشد دو برابری سهم معاملات املاک کلنگی در تعطیلات نوروز نسبت به اسفند ماه و نیز دو رقمی شدن سهم این گروه از املاک در معاملات اسفندماه است که در کل سال 95 بی‌سابقه بوده است. همچنین نگاهی به آمار افزایش تیراژ ساخت‌وساز بر اساس اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزی چهارمین نشانه رسیدن به ایستگاه پایانی رکود را نیز تایید می‌کند.

 سهم فروش املاک کلنگی از معاملات ماهانه مسکن در تهران از 5 درصد در اوایل سال 95 به حدود 10 درصد در اسفندماه رسید و دو برابر شد. همچنین در حالی که در طول زمستان سال گذشته، حجم کل معاملات خرید واحد مسکونی نسبت به فصل مشابه سال 94 معادل سه درصد افت کرده بود، اما فروش واحدهای مسکونی بالای 20 سال که کلنگی محسوب می‌شوند، در همین دوره 12 درصد افزایش یافت. این آمار یعنی سازنده‌ها برای اینکه پروژه‌های جدید در سال 96 را با حجم بیشتری از سرمایه‌گذاری نسبت به سال 95 آغاز کنند، از اواخر سال گذشته که فصل خرید زمین فرا‌رسید، جنب‌وجوش در بازار املاک کلنگی را آغاز کردند و در نتیجه هم سهم و هم حجم معاملات املاک کلنگی در پایان سال 95 با افزایش روبه‌رو شد تا نخستین نشانه رونق آتی در ساخت‌وساز مشهود شود.

دومین نشانه رونق که در بازار مصالح ساختمانی قابل مشاهده است، از بهبود وضعیت تولید سه گروه از مصالح ساختمانی پر مصرف در اواخر سال 95 نسبت به اوایل سال حکایت دارد. بررسی ها از آخرین آمار حجم تولید سیمان، محصولات فولادی و کاشی و سرامیک نشان می‌دهد که حجم تولید این سه گروه در زمستان 95 نسبت به اوایل سال با افزایش قابل ملاحظه روبه‌رو شده است؛ ضمن اینکه میزان تولید هر یک از این سه گروه در طول سال گذشته به لحاظ حجم تولید تجمیعی اگرچه با رشد منفی نسبت به مجموع ماه‌های مشابه سال 94 روبه‌رو بوده است، اما در عین حال شیب رشد منفی در سه فصل نخست سال گذشته به مراتب کمتر از شیب رشد منفی در بهار، تابستان و پاییز سال 94 بوده است.

از سوی دیگر در دو گروه سیمان و محصولات فولادی در طول سال 95 به‌طور متوسط حدود یک درصد رشد ماهانه تولید ثبت شده است اما بیشترین رشد ماهانه مربوط به گروه محصولات کاشی و سرامیک بوده که تولید آن در 11 ماه منتهی به بهمن‌ماه 95 نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن 52 درصد افزایش یافته است. این تفاوت رشد تولید بین گروه کاشی و سرامیک با دو گروه سیمان و محصولات فولادی نشان می‌دهد در حال حاضر بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز عمدتا بر پروژه‌های نیمه‌کاره متمرکز شده است به این معنا که فعالیت در ساخت‌وسازهای میانی نسبت به ساخت‌وسازهای جدید بیشتر پررنگ شده و در نتیجه تولید محصولات کاشی و سرامیک از سیمان و فولاد که در مراحل اولیه ساخت بیشتر مصرف دارد، پیشی گرفته است. این مدل در مقطع کنونی می‌تواند شکل مطلوب تحرک در بازار ساخت‌وساز محسوب شود چراکه تمرکز روی ساخت‌وسازهای میانی، طول دوره ساخت و تحویل آپارتمان را کوتاه‌تر می‌کند.

سومین نشانه حاصل بررسی سهم و حجم معاملات املاک کلنگی در معاملات اسفند 95 و فروردین 96 است. حجم معامله املاک کلنگی با سن بنای 20 سال به بالا، حدود 20 درصد از کل معاملات نیمه نخست فروردین سال جدید بوده که مشخصات آنها حاکی است خریداران قصد ساخت‌وساز در زمین را داشته و آنها را به‌عنوان زمین تملک کرده‌اند. هر چند شمار معاملات ثبت شده در بازار نیمه تعطیل نوروزی بسیار اندک است، اما در همین تعداد اندک نیز سهم یک‌پنجمی کلنگی‌ها از کل معاملات قابل توجه ارزیابی می‌شود و این موضوع در کنار رشد معاملات کلنگی‌ها در زمستان 95 نشانه دیگر افزایش میل سازندگان به حضور در بازار مسکن به شمار می‌رود؛ چراکه این سهم طی نوروز در مقایسه با کل معاملات اسفندماه دوبرابر شده است.

این سهم قابل توجه در ماه اخیر نیز مشهود بوده است به نحوی که در اسفند 95 مجموعا حدود 10 درصد از معاملات ثبت شده مربوط به ابنیه با عمر بیش از 20 سال بوده که احتمالا بخش قابل توجهی از آنها به قصد تخریب و نوسازی خریداری شده‌اند. سهم بالای املاک کلنگی از معاملات نسبت به کل ماه‌های سپری شده از سال 95 بیشتر بوده و حتی در ماه مشابه سال قبل (اسفند 94) نیز سابقه نداشته است. با این وجود مشاوران املاک اعتقاد دارند اگرچه خریداران املاک کلنگی گام اول را به نفع رونق ساخت‌وساز برداشته‌اند و با جدیت بیشتری وارد بازار شده‌اند، اما تا همراهی کامل و موثر فروشندگان و خریداران زمین یک مرحله باقی مانده است. این مرحله ناظر بر تقویت حضور فروشندگان در بازار است که طی یکی دو ماه اخیر بعضا فایل‌های زمین را از دفاتر بنگاه‌های معاملات ملکی موقتا خارج کرده و احتمالا تا اعلام نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری دست نگه می‌دارند.

تحقیقات میدانی از مشاوران املاک حاکی از این است که یخ سازندگان برای ورود به بازار ساخت‌وساز قدری آب شده که این موضوع احتمالا بیش از هر چیز متاثر از باور آنها به حاکمیت فاز پیش‌رونق در بازار معاملات مسکن و اطمینان آنها از استعداد در سمت تقاضا برای خرید است. این گروه افزایش حجم معاملات مسکن در اواخر سال 94 و ماه‌های نخست سال 95 را یک اتفاق و رخداد موقتی ارزیابی می‌کردند اما با مشاهده استمرار این وضعیت تا اواخر سال گذشته، به این باور رسیده‌اند که فضای پیش‌رونق بر بازار حاکم شده و بخش مسکن در حال گذار از دوره رکود به رونق است، از این رو به تدریج برای خرید زمین و املاک کلنگی به بازار مسکن باز می‌گردند و در گام بعد نیز طبعا به ساخت و عرضه مسکن نوساز متناسب با نیاز و بودجه مصرف‌کنندگان اقدام خواهند کرد. به این ترتیب این نشانه از هم‌اکنون بازگشت سازنده‌ها به بازار مسکن را نوید می‌دهد.

به گزارش بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی از وضعیت بازار زمین و مسکن، سهم املاک کلنگی با سن بیش از 20 سال از کل معاملات ماهانه مسکن طی 12 ماه متوالی (اسفند 94 تا بهمن 95) بین 6 تا حداکثر 7 درصد در نوسان بوده است و در نتیجه سهم خریدارانی که آپارتمان‌های مناسب سکونت را معامله کرده‌اند، بر خریداران املاک کلنگی غلبه کامل داشته است. اما در اسفند 95 این غلبه به نفع خریداران کلنگی تعدیل شد به نحوی که سهم املاک با سن بیش از 20 سال بعد از ماه‌ها به نزدیک 10درصد از کل معاملات ماهانه رسید و در آستانه دو رقمی شدن قرار گرفت.

به این ترتیب در حالی که حجم کلی معاملات مسکن در اسفند ماه متاثر از ایام پایان سال و نزدیک شدن به ایام انتخابات ریاست‌جمهوری قدری ریزش یافت، سهم و حجم معاملات املاک کلنگی (با سن بیش از 20 سال) با افزایش روبه‌رو شد به نحوی که بیش از یک هزار و 160 فقره معامله در این گروه سنی طی اسفندماه ثبت شد که نسبت به حجم کلنگی‌های معامله‌شده در بهمن‌ماه یک درصد افزایش داشته است. از طرفی سهم کلنگی‌های فروش رفته در اسفندماه نسبت به بهمن‌ماه نیز با 2/ 2 درصد افزایش به 5/ 9 درصد رسیده است. به این ترتیب حجم و سهم معاملات املاک با سن بیش از 20 سال که بخش عمده آنها با انگیزه تخریب و نوسازی تملک می‌شود، هر دو نسبت به بهمن ماه پیشی گرفت که می‌توان از آن به منزله نشانه تقویت انگیزه ساخت‌وساز در فعالان بازار مسکن و پیش‌نشانه صعود آمار پروانه‌های ساختمانی در سال جدید یاد کرد.

نشانه چهارم رسیدن به ایستگاه پایانی رکود ساخت‌وساز را نیز باید در تغییرات تیراژ ساخت‌وساز بر اساس دو گزارش آماری بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن جست‌وجو کرد. هر چند این دو آمار متفاوت بوده و با هم اختلاف دارد، اما روند تغییرات نرخ رشد تیراژ ساخت‌وساز بر اساس هر دو آمار حکایت از بهبود نرخ رشد و کاهش شیب منفی آن دارد. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، رشد منفی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری‌های مناطق شهری در کل کشور بعد از ماه‌های پیاپی، در آذر 95 متوقف شد و نخستین رشد مثبت این شاخص به ثبت رسید طوری که میزان رشد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در 9 ماه نخست سال 95 معادل 7/ 7 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 افزایش یافت. این در حالی است که آمار 9‌ماهه سال 94 بیانگر کاهش 12 درصدی تعداد پروانه‌های صادر شده نسبت به مدت مشابه سال 93 بود که به منزله انصراف بسیاری از سازندگان از حضور فعال در بازار مسکن تلقی می‌شد. اما آمارهای تازه از وضعیت میزان ساخت‌وساز نشان می‌دهد سازندگان در تصمیم خود تجدید نظر کرده‌اند و به همین خاطر آمار صدور پروانه طبق آخرین اطلاعات که به آذر 95 تعلق دارد، شیب صعودی پیدا کرده است.

آمار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز حاکی است نرخ رشد تیراژ ساخت‌وساز در کشور طی سال 93 نسبت به سال قبل از آن 40 درصد افت کرده بود و در سال 94 نیز این افت عمیق‌تر شده و به منفی 52 درصد رسید. اما میزان رشد منفی صدور پروانه ساختمانی در بهار سال 95 قدری کاهش یافت و به منفی 12 درصد رسید و طبق تازه‌ترین آمار نیز در هشت ماه نخست سال 95 میزان افت تیراژ ساخت‌وساز نسبت به مدت مشابه سال 94 به 9 درصد رسیده است. در نتیجه اگرچه بر اساس این آمار رشد منفی صدور پروانه همچنان ادامه دارد اما شیب آن با بهبود قابل توجهی نسبت به سال‌های رکود ساخت‌وساز روبه‌رو شده است. بررسی ها نشان می‌دهد در تهران نیز وضعیت مشابه حاکم است به نحوی که میزان رشد منفی تیراژ ساخت‌وساز از منفی 58 درصد در سال 93 به منفی 34 درصد در سال 94 رسید و این شیب منفی با بهبود قابل توجه به منفی 9 درصد طی 9 ماه نخست سال 95 کاهش یافت.

حالا در صورتی که افزایش معاملات زمین همزمان با افزایش صدور پروانه استمرار پیدا کند، می‌توان منطقی و متناسب شدن میزان عرضه مسکن با نیاز بازار طی دو سال پیش‌رو (میانگین زمان لازم برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی) را پیش‌بینی کرد. با این وجود یک مانع موقتی پیش‌روی افزایش ساخت‌وساز وجود دارد که مشاوران املاک آن را شناسایی کرده‌اند. آنها معتقدند تقاضای خرید زمین و ملک کلنگی به تدریج و با یک حرکت نوسانی در طول سالی که گذشت افزایش یافته و در اسفندماه کاملا مشهود بوده است اما در مقابل طی یکی دو ماه اخیر فروشندگان فایل‌های خود را به‌طور موقت ملغی اعلام کرده‌اند.

به اعتقاد مشاوران املاک، دارندگان زمین با این نگرانی که ممکن است بعد از برگزاری انتخابات دمای معاملات ملک بالا برود و قیمت زمین تغییرات افزایشی داشته باشد، در حال حاضر از عرضه ملک خود حذر می‌کنند و همین موضوع ممکن است سبب شود بازار کلنگی دست‌کم در فصل بهار آن‌گونه که انتظار می‌رود جان نگیرد. واسطه‌های ملکی اعلام کرده‌اند که حتی برخی از فایل‌های کلنگی که ماه‌ها پیش عرضه شده و مالک آنها برای فروش مصر بوده است، در اسفندماه به‌طور ناگهانی از فروش ملک خود منصرف شده‌اند. این رفتار درست همزمان با افزایش تمایل سازندگان به حضور در بازار می‌تواند در برخی مناطق، باعث نوسانی شدن قیمت زمین شود. کارشناسان در این شرایط توصیه می‌کنند: فروشندگان کلنگی با بهره‌برداری از تمایل سازنده‌ها به استارت رونق ساخت‌وساز، نسبت به فروش املاک خود در ماه‌های آتی اقدام کنند.