گره کور نوسازی در هزینه صدور پروانه ساختمانی

 بررسی‌ جزئیات سهم تعرفه پروانه ساختمانی از بهای فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت که بر اساس متوسط هزینه پرداختی سازنده‌ها به شهرداری و میانگین قیمت قطعی واحدهای پرفروش در هر منطقه استخراج‌شده نشان می‌دهد متأسفانه عوارض ساخت یک ملک گران‌قیمت در شمال شهر بسیار پایین‌تر از سهم عوارض از قیمت فروش، از مناطق میانی و جنوبی شهر تعیین و اعمال می‌شود.

در این زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه اخذ جواز ساخت در مناطق شمالی شهر تهران بسیار پایین‌تر از جنوب و بخش‌های میانی است گفت: در حال حاضر در مناطق یک و دو، هزینه‌ای که یک سرمایه‌گذار ساختمانی بابت اخذ جواز ساخت پرداخت می‌کند، حدود 7/ 0 تا 2 درصد بهای فروش آپارتمان‌ها را شامل می‌شود اما این نسبت در مناطق مستعد ساخت‌وسازهای مصرفی، ارزان‌قیمت و پر معامله همچون مناطق 10 تا 17، از 5/ 2 درصد تا 5 درصد است.

حمیدرضا قاضی زاهدی  گفت: به نظر می‌رسد مدیریت شهری در مناطق شمالی شهر تهران به‌صورت کاملاً معیوب کار می‌کند. مدیریت شهری باید پاسخ دهد چرا این نرخ در مکان‌هایی که رسوب آپارتمان به علت قیمت‌های گران داریم رخ بدهد.

وی همچنین بابیان اینکه نسبت نابرابر هزینه اخذ پروانه به قیمت مسکن در مناطق پایتخت به دغدغه بزرگی تبدیل‌شده است گفت: به نظر می‌رسد مدیریت شهری تهران در بخش‌های مختلف نیازمند بازنگری اساسی است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: مدیریت شهری تهران با بازنگری اساسی در نحوه محاسبه نرخ عوارض ساخت، می‌تواند از پروانه‌های ساختمانی در قالب ابزار بازدارنده بازار مسکن، برای هدایت سرمایه‌گذاران ساختمانی در مسیر صحیح و مطابق جریان تقاضای مصرفی استفاده کند و از انحراف دوباره ساخت‌وساز جلوگیری کند.

وی درنهایت گفت: نگاه درآمدی به هزینه‌های اخذ جواز باید تغییر کلی داشته باشد بر این اساس باید با تنظیم تعرفه عوارض، ریسک و هزینه ساخت‌وساز در مناطق مملو از واحدهای کم‌مصرف را به سمت مناطق پرمصرف سوق دهیم

در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز دیگر بابیان اینکه هزینه صدور جواز ساخت باید هم سو با بازار فروش و متقاضیان باشد گفت: اگر این مسائل در بخش ساخت‌وساز رعایت شود می‌تواند در تغییر الگوی ساخت مؤثرتر باشد.

عباس نویدی اصل در این خصوص گفت: اگرچه نرخ عوارض ساخت ) حداقل 10 تا 15 درصد از هزینه ساخت‌وسازهای مسکونی (بدون محاسبه قیمت زمین) را تشکیل می‌دهد اما سهم عوارض در متوسط قیمت آپارتمان‌های پرفروش در مناطق 22 گانه شهر تهران بین کمتر از یک درصد تا 5 درصد در نوسان است. طوری که سهم عوارض ساخت از قیمت فروش آپارتمان‌های پر معامله در نیمه شمالی شهر 2 تا 3 درصد است اما همین نسبت در مناطق میانی و جنوبی به‌خصوص مناطق بافت فرسوده تا 5 درصد نیز افزایش می‌یابد.

وی همچنین گفت: به نظر می‌رسد اگر این هزینه عوارض ساخت در مناطق میانی و پایین‌شهر کاهش پیدا کند قیمت نهایی مسکن در این مناطق تغییر محسوسی خواهد داشت.

نویدی اصل گفت: در حال حاضر طبق نتایج رهگیری معاملات مسکن آپارتمان‌های پرفروش در منطقه یک حدود 150 مترمربع و باقیمت متوسط 10 میلیون تومان در هر مترمربع هستند که نسبت هزینه عوارض صدور مجوز ساخت‌وساز برای آن‌ها در مقایسه باقیمت فروش 2 درصد است. این نسبت در مناطق 4 و 5 شهر تهران که آپارتمان‌های پرفروش حدود 80 تا 90 مترمربع زیربنا دارند با توجه به قیمت این آپارتمان‌ها، حدود 2/ 1 درصد است. در حالی قیمت این مناطق یک‌چهارم قیمت آپارتمان در منطقه یک است.

وی همچنین گفت: طبق آمار رسمی ارائه‌شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، طی سال‌های 90 تا 92، معادل 656 هزار واحد مسکونی جدید در مناطق 22 گانه شهر تهران ساخته شد. البته 15 درصد معادل 100 هزار واحد مسکونی از مجموع واحدهای‌ جدید ساخته در این سال‌ها تنها در دو منطقه یک و دو (ازجمله مناطق گران‌قیمت شهر تهران) ساخته‌شده اما در مناطق جنوبی، مصرفی و بافت فرسوده شهر تهران همچون مناطق 10 تا 17 در این بازه زمانی فقط 175 هزار واحد مسکونی معادل 26 درصد از کل واحدهای مسکونی ساخته‌شده است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت:175 هزار واحد مسکونی در مناطق ارزان و بافت فرسوده به‌هیچ‌عنوان قابل‌ملاحظه نیست زیرا این میزان به نسبت جمعیت این مناطق رقم بسیار پایینی است.

وی همچنین خاطرنشان کرد: اگرچه عوارض ساخت‌وساز به‌تنهایی نمی‌تواند در بهبود وضعیت سرمایه گذرای در مناطق فرسوده و جنوبی مؤثر باشد اما این گزینه نیز می‌تواند همانند یک امتیاز به سازنده محسوب شود.

نویدی اصل بابیان اینکه به‌طورکلی ساخت‌وساز در جنوب شهر دارای سود بسیار کم است گفت: شهرداری به‌جای حمایت از سرمایه‌گذاران در جنوب شهر به دنبال منفعت‌طلبی مقطعی است. شهرداری می‌تواند با کاهش عوارض ساخت‌وساز و بوروکراسی‌های نامحدود رد جذب سرمایه‌گذار در مناطق بافت فرسوده مؤثر باشد.

نویدی اصل درنهایت گفت: عدم مدیریت صحیح در عوارض پروانه ساختمانی باعث شده هدایت ساخت‌وساز به سمت غلط یعنی مناطق لوکس تغییر مسیر دهد.

در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه مهم‌ترین پیامد کاهش عوارض ساخت رونق ساخت‌وساز در بافت فرسوده است گفت: در حال حاضر تهران دارای محدوده 3 هزار و 700 هکتاری بافت فرسوده است که اگر عوارض پرهزینه ساخت‌وساز کاهش پیدا کند سازندگان قوت گرفته و وارد میدان عمل می‌شوند.

ایمان رفیعی گفت: در حال حاضر نیمی از مناطق شهر تهران شامل 7 تا 12 و 14 تا 18 در بافت فرسوده قرار دارند که با شروع نهضت نوسازی می‌تواند در خانه‌دار کردن دهک‌های کم‌درآمد مؤثر باشد.

وی بابیان اینکه قیمت هر مترمربع در بافت فرسوده 2 میلیون تومان است گفت: این نرخ قیمت نسبت به مناطق شهری حدود 2 میلیون و 500 هزار تومان کمتر لحاظ شده بنابراین کاهش هزینه‌های ساخت از اهمیت بالایی برخوردار است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: اگر تعرفه‌ها منطقی اعمال شود سازندگان به سمت ساخت‌وساز منطقی پیش رفته در مناطق پرمصرف سرمایه‌گذاری خواهند کرد.

وی درنهایت گفت: شهرداری بی‌توجه به آثار مخرب بارگذاری شدید ساختمانی در مناطقی لوکس باعث افزایش واحدهای بی‌مصرف شده است.