هوشمندی بازار مسکن نسبت به تحولات کشور

 متغیرهای بیرونی همیشه از پتانسیل بالایی برای تاثیرگذاری بر بازار مسکن برخوردار بوده اند. رد پای این ادعا در رفتار سینوسی بازار مسکن در سال‌های گذشته کاملا پیداست.

اما تلاطم روزهای انتخابات ریاست‌جمهوری به عنوان یکی از متغیرهایی که در کمین بازار مسکن است قلمداد شده است. جو انتخابات اگرچه زود گذراست اما درعین حال برخی براین باورند که این مولفه به صورت کوتاه مدت قادر خواهد بود به صورت روانی بر نرخ‌های بازار مسکن اثر بگذارد و قیمت‌ها در این بازار را تا حدودی دستخوش تحول و تغییر کند.

مجله ساختمان برای ارزیابی احتمال اثرگذاری و چگونگی روند تاثیرگذاری انتخابات ریاست‌جمهوری به سراغ چند نفر از کارشناسان رفته است که در ذیل می‌آید:

در این زمینه بابک حاجیان –کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دولت اساسا برنامه‌ای برای رونق‌دهی به بخش مسکن ندارد و بازار مسکن نیز نسبت به زمان قبل هوشمند شده است می‌گوید: پیش از این بازار مسکن ساز و کارش به گونه‌ای بود که از مسائل کلان نظیر تغییرات بورس، سیاست‌های بین المللی، افزایش طلا و .. تاثیر روانی فوری می‌گرفت اما در حال حاضر شرایط تغییرکرده است به طوری که اساسا بازار مسکن از متغیرهای بیرونی تاثیر کمی‌می‌پذیرد و اگر مساله انتخابات ریاست‌جمهوری را به عنوان یک متغیر بیرونی که از پتانسیل لازم برای اثربخشی بر بازار مسکن برخوردار است ببینیم باید گفت که اساسا مساله این انتخابات نمی‌تواند سایه رکود را از این بازار بردارد.

این کارشناس مسکن در توضیح دلایل پیش‌بینی رکود در شش ماهه اول سال 96 و عدم تاثیرپذیری بازار مسکن از انتخابات ریاست‌جمهوری تصریح می‌کند: با توجه به اینکه رونق‌بخشی به بازار مسکن مستلزم تزریق نقدینگی از سوی دولت به این بخش است و با در نظر گرفتن اینکه اساسا درحال حاضر دولت فاقد چنین نقدینگی است، کاملا قابل پیش‌بینی است که رکود همچنان در بازار مسکن تداوم خواهد یافت.

حاجیان با بیان اینکه مولفه‌های بیرونی که جنبه کوتاه مدت و مقطعی دارند از قدرت لازم برای رونق‌بخشی و ایجاد تحرک جدی در بازار مسکن برخوردار نیستند می‌گوید: انتظار منطقی برای ایجاد تحرک در بازار مسکن را باید از متغیرهای بلندمدت داشت و در این شرایط به نظرمی‌رسد که باید منتظر نشست و تغییرات در بازار مسکن را از شش ماهه دوم سال جاری مطالبه کرد.

اما در همین زمینه باقر میلانی از کارشناسان باسابقه حوزه مسکن نیز بر این باور است که انتخابات ریاست‌جمهوری از پتانسیل لازم برای تاثیرگذاری بر بخش مسکن برخوردار نیست.

او در توضیح دلایل این ادعای خود به شرایط فعلی بازارمسکن استناد می‌کند و می‌افزاید: درحال حاضر نرخ قیمت مسکن در وضعیت ثبات به سر می‌برد و با توجه به اینکه بازار مسکن اساسا در وضعیت خاصی به لحاظ هیجانی نیست، بنابراین عناصر بیرونی به هیچ وجه نمی‌توانند بر این بازار تاثیر خاصی بگذارند.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه انتخابات ریاست‌جمهوری نه قادر به رونق دهی و نه قادر به تشدید رکود در این بازار خواهد شد می‌‌گوید: بدون شک بازار مسکن در شرایط خاصی به لحاظ روانی به سر می‌برد و این بازار چنانچه همانند سال‌های اول دوران مدیریت دولت احمدی نژاد که به عنوان بازاری جذاب برای سوداگری و سرمایه‌گذاری قلمداد می‌شد و برگزاری انتخابات در آن مقطع زمانی از کارآمدی و قدرت لازم برای تاثیرگذاری روانی بر رفتار بازار برخودار بود، امکان داشت که برگزاری انتخابات به یک عامل تاثیرگذار روانی برای کند یا تند کردن شیب قیمت‌ها دراین بازار به شمار رود.

میلانی با تاکید بر این امر که درحال حاضر در چنین وضعیتی به سر نمی‌بریم می‌گوید: درحال حاضر بازار مسکن در یک وضعیت آرام و تعادلی به سر می‌برد و هیچ یک از متغیرهای بیرونی و از جمله برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری قادر نخواهد شد که این بازار را به طرز ملموسی دستخوش تغییر و تحرکات قیمتی کند.

او درعین حال همانند سایر کارشناسان هر نوع تغییر محسوس در این بازار را به نیمه دوم سال جاری موکول می‌کند و می‌گوید: منطقی‌ترین زمان برای اینکه بازار مسکن دچار رونق شود نیمه دوم سال جاری است و بر این اساس چنانچه دولت تدبیر و امید روی کار باشد می‌توان امیدوار بود که بالاخره بازار مسکن دچار رونق شود و این بازار از رکود چندین ساله خود خارج شود.

اما علیرضا قهاری، رئیس انجمن مفاخر معماری ایران بر این باور است که انتخابات ریاست‌جمهوری از اواخر سال گذشته تاثیر خود را به بر متعاملین بازار مسکن گذاشته است او از واژه بلاتکلیفی در توصیف تاثیرگذاری انتخابات ریاست‌جمهوری بر بازار مسکن استفاده می‌کند و می‌گوید: بازار مسکن همیشه از مسایل روانی تاثیر می‌گیرد و انتخابات ریاست‌جمهوری در هر زمان قادر خواهد بود که معاملات این بازار را تحت‌الشعاع قرار دهد. بر این اساس از اواخر اسفندماه سال گذشته بسیاری از خریداران به امید مشخص شدن سیاست‌های دولت آتی در عرصه مسکن در انتظار کاهش قمیت‌های این بازار به سر می‌برند و این امر باعث شده که معاملات بازار مسکن در هاله‌ای از رکود به سر ببرد.

وی می‌گوید: بلاتکلیفی خریداران و فروشندگان تا پس از انتخابات نیز کماکان ادامه خواهد شد چرا که در صورت رای نیاوردن روحانی، زمان انتقال دولت در مرداد ماه سال جاری خواهد بود و بنابراین می‌توان گفت تا نیمه اول سال جاری نمی‌توان انتظار داشت که بازار مسکن دچار رونق شود.

درهمین حال دکتر بیت‌الله ستاریان از کارشناسان با سابقه حوزه مسکن در تحلیل تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری بر بازار مسکن بر این باور است که اساسا به صورت علمی ‌و منطقی بازار مسکن نباید از مولفه‌های سیاسی تاثیر بپذیرد اما او درعین حال بر این باور است که با توجه به اینکه مسکن در کشور ما کالایی سرمایه‌ای است پس تحولات سیاسی در قواره انتخابات ریاست‌جمهوری قادر خواهد بود که این بازار را دچار دستخوش کند.

او ضمن بیان مطلب فوق ادامه می‌دهد: مسکن کالایی سرمایه‌ای است و طبیعتا سرمایه‌گذاران به دنبال اوضاع ثبات سیاسی هستند و از این منظر بین انتخابات ریاست‌جمهوری و تحولات بازارمسکن ارتباط معناداری وجود دارد.

عضو هیات علمی‌دانشگاه تهران درعین حال به تجربه سایر کشورها و نیز تاثیرگذاری انتخابات ریاست‌جمهوری و مسایل سیاسی داخلی بر بازار مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: باتوجه به اینکه در کشورهای پیشرفته مسکن کالایی سرمایه‌ای محسوب نمی‌شود در نتیجه تحولات سیاسی داخلی از پتانسیل لازم برای ایجاد تغییر و تحول در بازار مسکن برخوردار نیست و فقط مسایل سیاسی بسیار کلان و گسترده قادر خواهد بود بازار مسکن این کشورها را تحت تاثیر قرار دهد.

ستاریان دوران پسا انتخابات ریاست‌جمهوری را شامل دورانی ارزیابی می‌کند که گروه‌ها و جناح‌بندهای سیاسی و نیز آرایش سیاسی طیف‌های مختلف مشخص خواهد شد و پس از آن سرمایه‌گذاران می‌توانند نسبت به وضعیت سیاسی و چشم انداز اقتصادی کشور در این بازار سرمایه‌گذاری کنند. او می‌گوید: در این شرایط چنانچه دولت کنونی روی کار باشد مردم نسبت به شرایط سیاسی و افق اقتصادی کشور امیدوار خواهند بود و با توجه به امنیت روانی سرمایه‌گذاری نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار رغبت پیدا خواهند کرد و نتیجه اینکه رونق به این بازار باز خواهد گشت.

علاوه بر این افشین پروین‌پور –پژوهشگر سیاست‌گذاری حوزه مسکن نیز در گفت و گو با مجله ساختمان با اشاره به اینکه در دوران ریاست‌جمهوری قرار نیست اتفاق خاصی بیفتد که بازار مسکن را دستخوش تغییرکند در گفت وگو با مجله ساختمان می‌گوید: در شش ماه اول سال جاری ما شاهد یک انتقال دولت هستیم که به نظر می‌رسد این مهم قادر نخواهد بود بر بازار مسکن تاثیر خاصی به جای بگذارد.

او در پاسخ به این سوال که آیا انتخابات ریاست‌جمهوری نمی‌تواند به لحاظ روانی بازار مسکن را تحت الشعاع قرار دهد می‌گوید: گاهی اوقات برخی از مسایل نظیر تصویب برجام، جو کاذبی را در جامعه ایجاد می‌کند و با تصور رونق اقتصاد، بازارهای سرمایه نظیر بازار ارز و مسکن و... ممکن است که واکنش نشان دهند و اندکی کاهش قیمت‌ها را تجربه کنند که پس از آن هم اگر اوضاع و پیش‌بینی‌ها تغییر نکند قیمت‌ها به روال سابق خود باز خواهند گشت.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه انتخابات ریاست‌جمهوری از این پتانسیل برای تاثیرگذاری روانی بر بازار مسکن برخوردار نخواهد بود تاکید می‌کند: در این شرایط فعلا بازار مسکن در شش ماهه اول سال جاری به همین منوال ادامه خواهد داشت.

پروین‌پور البته در عین حال به یک استثنا برای تاثیرگذاری فوری انتخابات ریاست‌جمهوری بر بازار مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: اگر کاندیداهای ریاست‌جمهوری در زمان اعلام برنامه‌های انتخاباتی خود برنامه‌های خود در حوزه مسکن را به صورت دقیق عنوان کنند و مثلا یک کاندیدا بگوید می‌خواهد بازار مسکن را از سوداگری نجات دهد و برنامه دقیقی برای اجرایی کردن این سیاست دنبال خواهد کرد، در صورت پیروزی کاندیدایی که این سیاست‌ها را اعلام کرده است، بلافاصله احتمال دارد که بازار مسکن تاثیر بگیرد.

این کارشناس مسکن درعین حال در ادامه اظهارات خود از ضرورت تشکیل سامانه اطلاعات مسکن به عنوان یک اقدام ضروری برای ساماندهی بازار مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: دولت آینده حتما باید نسبت به راه‌اندازی سامانه مذکور اقدام کند چرا که ساماندهی بازار مسکن در گرو دسترسی به اطلاعات دقیق این بازار است.

او همچنین از کوتاه کردن دست بانک‌ها از سوداگری به عنوان یک سیاست ضروری برای مهار قیمت‌ها و ساماندهی بازار مسکن اشاره می‌کند و می‌افزاید: در حال حاضر بانک‌ها در سوداگری بخش مسکن مداخله مستقیم دارند و لازم است که دولت آینده با قطع کردن دست بانک‌ها از سوداگری مسکن زمینه ساماندهی بازار مسکن و مهار قیمت‌ها در این بازار را فراهم کند.