نسخه‌های پیشنهادی کارشناسان برای نجات بازارمسکن از رکود
درحالی که انتخابات ریاست جمهوری به عنوان یکی از متغیرهای کوتاه مدت، بازار مسکن را با رکود بیشتری تحت تاثیر قرارداده است، همزمان بسیاری از کارشناسان از هم‌اکنون به ارائه نسخه‌های کارشناسی و توصیه آن به دولتمردان، توصیه‌های کارشناسی خود را برای خروج بازار مسکن از رکود عنوان کرده‌اند.
افزایش تسهیلات مسکن به 50 درصد، تولید مسکن براساس طرح‌های فرادستی و توسعه پایدار و نیز کاهش نرخ سود بانکها، سه توصیه کلیدی کارشناسان و تحلیل‌گران بازار مسکن به دولت آینده است.
رونق بخشی به بازار مسکن، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر
دراین زمینه هادی حق شناس- کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه یکی از ویژگی‌های بارز بازار مسکن این است که می‌تواند بر سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیرگذار باشد به مجله ساختمان می‌گوید: بازار مسکن با هشتاد نوع خدمات وصنایع مختلفی نظیر سیمان، کاشی ،میلگرد ، شیشه، خدمات الکترونیکی، خدمات مخابراتی و مهندسی و... در ارتباط است و بنابراین اگر این بازار رونق بگیرد می‌تواند برروی رشد اقتصادی، اشتغال‌زایی و کاهش نرخ بیکاری همچنین سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیربگذارد.
او ادامه می‌دهد: ازسوی دیگر با توجه به ازدواج‌های صورت گرفته در سال و نیز با درگرفتن ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده به نظر می رسد که حداقل نیاز به تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی وجود داشته باشد. از دیگر سو براساس آنچه که مرکز آمار ایران در سال 95 منتشر کرد، حدود 2میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از این واحدها برای نیازهای مصرفی نباشد.
حق شناس با تاکید براینکه در سال جاری وسنوات آینده باید برای همه کسانی که ازدواج می‌کنند و نیز برای پاسخگویی به تقاضاهای انباشت شده بازار مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده، نسبت به عرضه مسکن اقدام شود خاطرنشان می‌سازد: هر چقدر تاخیر در عرضه مسکن صورت بگیرد قیمت مسکن پتانسیل افزایش خواهد داشت. لذا یکی از اولویت‌های دولت آینده در حوزه مسکن می‌بایست رونق بازار مسکن باشد.
او با یادآوری این مهم که منظور از تولید مسکن مصرفی، ساخت مسکن لوکس برای دهک‌های بالای درآمدی که مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای ذخیره می‌کنند و به عنوان دارایی در سوداگری خرید و فروش می‌کنند نیست می‌گوید: اخلالی که مسکن مهر در روند ساخت مسکن ایجاد کرد و افزایش قیمت در سال‌های 91 و 92 منجر به عرضه واحدهای لوکسی شد که در حال حاضر بدون متقاضی هستند. حال که از این اتفاقات فاصله می‌گیریم و رکود بازار مسکن تشدید یافته به نظرمی رسد که در نیمه دوم سال جاری شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم.
شرط رونق مسکن،افزایش تسهیلات بانکی
حق‌شناس خاطرنشان می‌سازد: طبیعا شرط تحقق اینکه عرضه مسکن متناسب با تقاضا تولید شود و تقاضای بالقوه مسکن به تقاضای بالفعل تبدیل شود این است که قدرت خرید خانوارها افزایش پیدا کند. برای تحقق این امرلازم است که سقف تسهیلات بانکی حداکثر تا 20درصد افزایش یابد.
او می‌گوید: اگر بانکها بتوانند قدرت مالی خریداران را تا سقف 50 درصد افزایش دهند قطعا بازار مسکن رونق خوهد گرفت. سال جاری سرمایه بانک مسکن از سه هزار میلیارد تومان به 8 هزارمیلیارد تومان افزایش یافته یعنی افزایش دو برابری داشته است. در این صورت اگر دولت بخواهد که قدرت مالی خریداران را تقویت کند می‌تواند با اتکا به افزایش سقف سرمایه بانک مسکن این هدف را محقق کند.
حق‌شناس تصریح می‌کند: در واقع اگر دولت علاقه‌مند به رونق بخشی به بازار مسکن است چاره‌ای جز افزایش سطح تسهیلات این بخش ندارد و برای سال 96 این مهم در واقع اجتناب‌ناپذیراست.
رونق مسکن با اتکا به توسعه پایدار
اما در همین رابطه – مهندس محمد مهدی مافی – کارشناس مسکن و دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران در جایگاه یک سازنده مسکن در پاسخ به این سوال که دولت آینده برای رونق بخشی به بازار مسکن از چه سیاست‌هایی باید پیروی کند از منظر کلان به این مساله نگاه می‌کند و درگفت وگو با مجله ساختمان می‌گوید: به نظر من پهنه بندی کشور به لحاظ جمعیت‌پذیری مساله مهمی است که می‌بایست مد نظر سیاست‌گذاران قرار بگیرد. نباید از نظر دور داشت که اساسا بحث قطب‌بندی کشور مبحث کلان مهمی است که می‌تواند تاثیر بسزایی بر سایر بخش‌های اقتصاد کشور از جمله بخش مسکن داشته باشد.
وی ادامه می‌دهد: براین اساس لازم است که با اتکا به طرح‌های بالا دستی شرایط توسعه استان‌های توسعه نیافته را فراهم کنیم و شرایط را به سمتی پیش ببریم که قطب‌های اقتصادی، صنعتی و گردشگری، دانشگاهی در هر استانی محقق شود .
مافی با یادآوری این امر که مدام به فکر تولید مسکن و نیز افزایش عرضه مسکن در کلانشهرها باشیم به هیچ وجه نمی‌تواند نسخه کارآمدی برای حل بحران مسکن درکشور باشد تاکید می‌کند: چرا که اساسا در برخی از کلانشهرها تولید مسکن از رهگذر تقویت مالی خریداران نه تنها فایده‌ای ندارد بلکه برای اقتصاد حکم سم را دارد و با تبعات جبران ناپذیری همراه خواهد بود.
دبیرانجمن انبوه سازان استان تهران تاکید می‌کند: در چنین شرایطی به نظرمی‌رسد که لازم است سیاست‌هایی درنظر گرفته شود که میزان جمعیت‌پذیری کلانشهرها و جاذبه‌های جذب جمعیت کاهش پیدا کند.
او می‌افزاید: به نظرمی‌رسد درشرایط فعلی از جمله سناریوهای کارآمد برای بهبود بازار مسکن ساخت وساز مسکن در قالب توسعه پایدار باشد. با این نگاه می‌توانیم امیدوار باشیم که بازار مسکن در سمت و سوی درستی حرکت کند و این تحرکات با پیامدهای مثبت همراه باشد.
این تحلیلگر مسکن تاکید می‌کند: اما اینکه بدون توجه به طرح‌های فرادستی نسبت به تولید مسکن اقدام کنیم و سیاست‌هایی نیز براین مبنا تعریف کنیم عملا هیچ نتیجه ای جز دامن زدن به شرایط کنونی بازار مسکن در بر نخواهد داشت.
کاهش نرخ سود بانکها،راه نجات بازار مسکن
از دیگر سو مهدی سلطان‌محمدی- کارشناس و تحلیل گر مسکن تنها راهکار و نسخه اثربخش برای بهبود بازار مسکن را در کاهش نرخ سود بانکی ارزیابی می کند و به مجله ساختمان می گوید: یکی از سیاست‌های اثربخش و کارآمد که می‌تواند در بهبود وضعیت بازار مسکن نقش بی‌بدیل را ایفا کند بدون شک کاهش نرخ سود بانکی است.
او با بیان اینکه متغیر مذکور نقش کلیدی در رونق بخشی به بازار مسکن ایفا می‌کند درعین حال براین باور است که برخلاف تصور، رونق بخشی به بازار مسکن از ناحیه تحریک متقاضیان با اتکا به روش‌های پس انداز بسیار زمان‌بر است و نمی‌توان انتظار داشت از این رهگذر بازار مسکن از فاز رکود خارج شود.
این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه افزایش اعتبارات سیستم بانکی و نیز کاهش نرخ بهره قادرخواهد بود که قدرت وام دهی بانکها را افزاش دهد می‌گوید: در حال حاضر بالا بودن نرخ سود بانکی باعث شده است که بسیاری ازسوداگران منابع خود را نزد بانکها سرمایه‌گذاری کنند و به جای اینکه سرمایه خود را در جهت تولید متمرکز کنند ترجیح می دهند که با سپرده گذاری آن نزد بانکها، نسبت به عواید حاصله از سود سپرده خود اقدام کنند.
سلطان‌محمدی در عین حال بر این باور است که وقتی نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند، سرمایه‌گذار ناچار می‌شود که سرمایه خود را در بازارهایی نظیر بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند و همین مساله باعث ورود این بازار به فاز رونق می‌شود.
وی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه سال گذشته نرخ سود بانکی به صورت دستوری کاهش ییدا کرد، آیا این سیاست عملا از تاثیرپذیریی لازم برای سوق دادن سرمایه‌گذاران به سمت تولید مسکن نقش داشته است تاکید می‌کند: با توجه به اینکه سال گذشته بانکها در وضعیت بحرانی به لحاظ تامین منابع قرار گرفته بودند، بنابراین بانکها برای اینکه مشکل تامین منابع مالی خود را حل کنند ناگزیرشدند که بهره‌های بالایی به سپرده‌گذاران تخصیص دهند.
سلطان‌محمدی با تاکید براینکه نرخ سود سپرده‌گذاری که سال گذشته بانکها به سرمایه‌گذاران داده‌اند در هیچ کجای دنیا تاکنون مسبوق به سابقه نبوده است خاطرنشان می‌سازد: بانکها به منظور جبران معضلات مربوط به تامین منابع مالی خود حتی تا 23 درصد به سپرده‌گذاری‌ها، سود دادند و همین مساله باعث شد که سپرده‌گذاران برای اخذ این سودهای کلان، نزد بانکها سپرده‌گذاری کنند.
این تحلیل‌گرمسایل اقتصادی با بیان اینکه درشرایط مذکور اثر کاهش نرخ سود بانکی تحت تاثیر اقدام مطروحه بانکها عملا خنثی شد درعین حال خاطرنشان می‌سازد: درچنین شرایطی به نظرمی‌رسد که اگر دولت آینده قصد خروج بازار مسکن از رکود را داشته باشد لازم است که حتما سیاست‌گذاری‌های خود را به سمت کاهش نرخ سود بانکی ببرد.
سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به جای اینکه سرمایه خود را در مسیر تولید مسکن که با ریسک‌های حبس سرمایه و نیز مشکلات مربو ط به بیمه نیروی انسانی و بورکراسی پیچیده همراه است، نزد بانکها سرمایه‌گذاری کنند می‌افزاید: دولت آینده حتما می‌بایست تدابیری بیندیشد که نرخ سود بانکی را کاهش دهد تا سرمایه‌گذاران ملزم شوند که سرمایه خود را در مسیر تولید مسکن هدایت کنند. در چنین شرایطی بدون شک، افزایش تولید مسکن باعث خواهد شد که بازار مسکن به سمت رونق برود و از این مسیر بین تقاضا و عرضه مسکن تعادل ایجاد شود.
رونق بخشی به بازار مسکن، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر
دراین زمینه هادی حق شناس- کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه یکی از ویژگی‌های بارز بازار مسکن این است که می‌تواند بر سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیرگذار باشد به مجله ساختمان می‌گوید: بازار مسکن با هشتاد نوع خدمات وصنایع مختلفی نظیر سیمان، کاشی ،میلگرد ، شیشه، خدمات الکترونیکی، خدمات مخابراتی و مهندسی و... در ارتباط است و بنابراین اگر این بازار رونق بگیرد می‌تواند برروی رشد اقتصادی، اشتغال‌زایی و کاهش نرخ بیکاری همچنین سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیربگذارد.
او ادامه می‌دهد: ازسوی دیگر با توجه به ازدواج‌های صورت گرفته در سال و نیز با درگرفتن ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده به نظر می رسد که حداقل نیاز به تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی وجود داشته باشد. از دیگر سو براساس آنچه که مرکز آمار ایران در سال 95 منتشر کرد، حدود 2میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از این واحدها برای نیازهای مصرفی نباشد.
حق شناس با تاکید براینکه در سال جاری وسنوات آینده باید برای همه کسانی که ازدواج می‌کنند و نیز برای پاسخگویی به تقاضاهای انباشت شده بازار مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده، نسبت به عرضه مسکن اقدام شود خاطرنشان می‌سازد: هر چقدر تاخیر در عرضه مسکن صورت بگیرد قیمت مسکن پتانسیل افزایش خواهد داشت. لذا یکی از اولویت‌های دولت آینده در حوزه مسکن می‌بایست رونق بازار مسکن باشد.
او با یادآوری این مهم که منظور از تولید مسکن مصرفی، ساخت مسکن لوکس برای دهک‌های بالای درآمدی که مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای ذخیره می‌کنند و به عنوان دارایی در سوداگری خرید و فروش می‌کنند نیست می‌گوید: اخلالی که مسکن مهر در روند ساخت مسکن ایجاد کرد و افزایش قیمت در سال‌های 91 و 92 منجر به عرضه واحدهای لوکسی شد که در حال حاضر بدون متقاضی هستند. حال که از این اتفاقات فاصله می‌گیریم و رکود بازار مسکن تشدید یافته به نظرمی رسد که در نیمه دوم سال جاری شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم.
شرط رونق مسکن،افزایش تسهیلات بانکی
حق‌شناس خاطرنشان می‌سازد: طبیعا شرط تحقق اینکه عرضه مسکن متناسب با تقاضا تولید شود و تقاضای بالقوه مسکن به تقاضای بالفعل تبدیل شود این است که قدرت خرید خانوارها افزایش پیدا کند. برای تحقق این امرلازم است که سقف تسهیلات بانکی حداکثر تا 20درصد افزایش یابد.
او می‌گوید: اگر بانکها بتوانند قدرت مالی خریداران را تا سقف 50 درصد افزایش دهند قطعا بازار مسکن رونق خوهد گرفت. سال جاری سرمایه بانک مسکن از سه هزار میلیارد تومان به 8 هزارمیلیارد تومان افزایش یافته یعنی افزایش دو برابری داشته است. در این صورت اگر دولت بخواهد که قدرت مالی خریداران را تقویت کند می‌تواند با اتکا به افزایش سقف سرمایه بانک مسکن این هدف را محقق کند.
حق‌شناس تصریح می‌کند: در واقع اگر دولت علاقه‌مند به رونق بخشی به بازار مسکن است چاره‌ای جز افزایش سطح تسهیلات این بخش ندارد و برای سال 96 این مهم در واقع اجتناب‌ناپذیراست.
رونق مسکن با اتکا به توسعه پایدار
اما در همین رابطه – مهندس محمد مهدی مافی – کارشناس مسکن و دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران در جایگاه یک سازنده مسکن در پاسخ به این سوال که دولت آینده برای رونق بخشی به بازار مسکن از چه سیاست‌هایی باید پیروی کند از منظر کلان به این مساله نگاه می‌کند و درگفت وگو با مجله ساختمان می‌گوید: به نظر من پهنه بندی کشور به لحاظ جمعیت‌پذیری مساله مهمی است که می‌بایست مد نظر سیاست‌گذاران قرار بگیرد. نباید از نظر دور داشت که اساسا بحث قطب‌بندی کشور مبحث کلان مهمی است که می‌تواند تاثیر بسزایی بر سایر بخش‌های اقتصاد کشور از جمله بخش مسکن داشته باشد.
وی ادامه می‌دهد: براین اساس لازم است که با اتکا به طرح‌های بالا دستی شرایط توسعه استان‌های توسعه نیافته را فراهم کنیم و شرایط را به سمتی پیش ببریم که قطب‌های اقتصادی، صنعتی و گردشگری، دانشگاهی در هر استانی محقق شود .
مافی با یادآوری این امر که مدام به فکر تولید مسکن و نیز افزایش عرضه مسکن در کلانشهرها باشیم به هیچ وجه نمی‌تواند نسخه کارآمدی برای حل بحران مسکن درکشور باشد تاکید می‌کند: چرا که اساسا در برخی از کلانشهرها تولید مسکن از رهگذر تقویت مالی خریداران نه تنها فایده‌ای ندارد بلکه برای اقتصاد حکم سم را دارد و با تبعات جبران ناپذیری همراه خواهد بود.
دبیرانجمن انبوه سازان استان تهران تاکید می‌کند: در چنین شرایطی به نظرمی‌رسد که لازم است سیاست‌هایی درنظر گرفته شود که میزان جمعیت‌پذیری کلانشهرها و جاذبه‌های جذب جمعیت کاهش پیدا کند.
او می‌افزاید: به نظرمی‌رسد درشرایط فعلی از جمله سناریوهای کارآمد برای بهبود بازار مسکن ساخت وساز مسکن در قالب توسعه پایدار باشد. با این نگاه می‌توانیم امیدوار باشیم که بازار مسکن در سمت و سوی درستی حرکت کند و این تحرکات با پیامدهای مثبت همراه باشد.
این تحلیلگر مسکن تاکید می‌کند: اما اینکه بدون توجه به طرح‌های فرادستی نسبت به تولید مسکن اقدام کنیم و سیاست‌هایی نیز براین مبنا تعریف کنیم عملا هیچ نتیجه ای جز دامن زدن به شرایط کنونی بازار مسکن در بر نخواهد داشت.
کاهش نرخ سود بانکها،راه نجات بازار مسکن
از دیگر سو مهدی سلطان‌محمدی- کارشناس و تحلیل گر مسکن تنها راهکار و نسخه اثربخش برای بهبود بازار مسکن را در کاهش نرخ سود بانکی ارزیابی می کند و به مجله ساختمان می گوید: یکی از سیاست‌های اثربخش و کارآمد که می‌تواند در بهبود وضعیت بازار مسکن نقش بی‌بدیل را ایفا کند بدون شک کاهش نرخ سود بانکی است.
او با بیان اینکه متغیر مذکور نقش کلیدی در رونق بخشی به بازار مسکن ایفا می‌کند درعین حال براین باور است که برخلاف تصور، رونق بخشی به بازار مسکن از ناحیه تحریک متقاضیان با اتکا به روش‌های پس انداز بسیار زمان‌بر است و نمی‌توان انتظار داشت از این رهگذر بازار مسکن از فاز رکود خارج شود.
این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه افزایش اعتبارات سیستم بانکی و نیز کاهش نرخ بهره قادرخواهد بود که قدرت وام دهی بانکها را افزاش دهد می‌گوید: در حال حاضر بالا بودن نرخ سود بانکی باعث شده است که بسیاری ازسوداگران منابع خود را نزد بانکها سرمایه‌گذاری کنند و به جای اینکه سرمایه خود را در جهت تولید متمرکز کنند ترجیح می دهند که با سپرده گذاری آن نزد بانکها، نسبت به عواید حاصله از سود سپرده خود اقدام کنند.
سلطان‌محمدی در عین حال بر این باور است که وقتی نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند، سرمایه‌گذار ناچار می‌شود که سرمایه خود را در بازارهایی نظیر بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند و همین مساله باعث ورود این بازار به فاز رونق می‌شود.
وی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه سال گذشته نرخ سود بانکی به صورت دستوری کاهش ییدا کرد، آیا این سیاست عملا از تاثیرپذیریی لازم برای سوق دادن سرمایه‌گذاران به سمت تولید مسکن نقش داشته است تاکید می‌کند: با توجه به اینکه سال گذشته بانکها در وضعیت بحرانی به لحاظ تامین منابع قرار گرفته بودند، بنابراین بانکها برای اینکه مشکل تامین منابع مالی خود را حل کنند ناگزیرشدند که بهره‌های بالایی به سپرده‌گذاران تخصیص دهند.
سلطان‌محمدی با تاکید براینکه نرخ سود سپرده‌گذاری که سال گذشته بانکها به سرمایه‌گذاران داده‌اند در هیچ کجای دنیا تاکنون مسبوق به سابقه نبوده است خاطرنشان می‌سازد: بانکها به منظور جبران معضلات مربوط به تامین منابع مالی خود حتی تا 23 درصد به سپرده‌گذاری‌ها، سود دادند و همین مساله باعث شد که سپرده‌گذاران برای اخذ این سودهای کلان، نزد بانکها سپرده‌گذاری کنند.
این تحلیل‌گرمسایل اقتصادی با بیان اینکه درشرایط مذکور اثر کاهش نرخ سود بانکی تحت تاثیر اقدام مطروحه بانکها عملا خنثی شد درعین حال خاطرنشان می‌سازد: درچنین شرایطی به نظرمی‌رسد که اگر دولت آینده قصد خروج بازار مسکن از رکود را داشته باشد لازم است که حتما سیاست‌گذاری‌های خود را به سمت کاهش نرخ سود بانکی ببرد.
سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به جای اینکه سرمایه خود را در مسیر تولید مسکن که با ریسک‌های حبس سرمایه و نیز مشکلات مربو ط به بیمه نیروی انسانی و بورکراسی پیچیده همراه است، نزد بانکها سرمایه‌گذاری کنند می‌افزاید: دولت آینده حتما می‌بایست تدابیری بیندیشد که نرخ سود بانکی را کاهش دهد تا سرمایه‌گذاران ملزم شوند که سرمایه خود را در مسیر تولید مسکن هدایت کنند. در چنین شرایطی بدون شک، افزایش تولید مسکن باعث خواهد شد که بازار مسکن به سمت رونق برود و از این مسیر بین تقاضا و عرضه مسکن تعادل ایجاد شود.
بازدید:۵۳۸
منبع: صما
لینک کپی شد
