اتمام جو روانی معاملات مسکن با ورود دولت دوازدهم+جدول

در تمام جهان فضاي انتخاباتي تأثیر فاحشی بر بازارهاي اقتصادي دارند .اما مقدار تأثیرپذیری اين بازارها از جو انتخاباتي متفاوت است. اگر دولت دوازدهم در ادامه دولت يازدهم باشد، پيش‌بيني اين موضوع اندكي راحت‌تر است، زيرا تمام برنامه‌هاي دولت يازدهم نيمه مشخص و قابل‌بررسی است.

بر اساس آمار و ارقام بانک مرکزی در فروردین‌ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5384 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 5 / 8 درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در فروردین‌ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 7 / 45 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین‌ماه سال قبل 6 / 6 واحد درصد کاهش‌یافته و در مقابل به سهم واحدهای بها قدمت بالاتر افزوده‌شده است.

همچنین در فروردین‌ماه سال 1396، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 7 / 43 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 3 / 4 درصد کاهش و 6 / 3 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 22 معادل 7 / 15 درصد (و بیشترین کاهش متوسط قیمت به منطقه 1) معادل 8 / 13 درصد تعلق دارد.

آنچه در این نمودار عملکرد معاملات انجام‌شده در شهر تهران جالب جلوه می‌کند افزایش نسبی قیمت هر مترمربع نسبت به ماه مشابه سال قبل یعنی 1395 است. بر اساس داده‌های بانک مرکزی در فروردین 95 متوسط قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی حدود 4 میلیون و 218 تومان بوده که این رقم در فروردین سال 96 حدود 4 میلیون و 370 هزار تومان شده است. این روند افزایشی بیانگر نقض کامل رابطه بین رکود و کاهش قیمت‌ها است؛ بنابراین به نظر می‌رسد سیاست نخریدن همیشه رابطه موازی با کاهش قیمت نخواهد داشت.

همچنین این نمودار به‌وضوح نشان می‌دهد رکود دامنه‌دار باعث کاهش فاحش تعداد معاملات مسکن می‌شود. جدایی از مبحث انتخابات ریاست جمهوری بازار مسکن در شرایط کنونی درگیر چند بیماری خاص از جمله کمبود نقدینگی، انتخاب بانک‌ها به‌عنوان مقصد نهایی، عدم تطبیق تعداد و نوع تسهیلات با تعداد متقاضیان و درنهایت عدم توانمندی دولت در ارائه راهکار جدی برای اتمام دوران رکود است.

به نظر می‌رسد چالش‌ها و دودستگی‌ها در بازار خرید و عرضه باعث تغییر روند کنونی بازار مسکن شده باشد به‌هرحال از ابتدای سال 96 املاک بالای 16 سال از رشد محسوسی برخوردار بوده است و شاید این مورد بیانگر یک نوع رفتار و سیاست مقطعی در بین متقاضیان باشد. اگرچه حفظ و نگهداری از املاک بالای 10 سال باعث حفظ سرمایه‌های ملی می‌شد اما به نظر می‌رسد سبقت بازار کلنگی‌ها نسبت به نوسازها در پی دلایل محکمی باشد.

به‌هرحال دومين ماه فروردين 96 نيز به نيمه خود رسيده و آژير قرمز معاملات مسكن به صدا درآمده است. به نظر مي‌رسد حالت كنوني بازار مسكن بيانگر وجود نوعي بيماري پنهان به نام‌ «جو رواني» نشات مي‌گيرد. اين بيماري باعث شده دو طرف خريدار و فروشنده به دنبال موقعيت بهتري باشند به‌نحوي‌كه خريدار به دنبال كاهش بيشتر قيمت و فروشنده نيز به دنبال گراني بيشتر در دوران پسا انتخابات است.

به عقیده کارشناسان بازار مسکن، بعد از انتخابات اين جو از بين رفته و بازار مسكن از بلاتكليفي خارج‌شده و معاملات شيب صعودي به خود خواهد گرفت. همچنين جدايی مبحث انتخابات بازار مسكن همواره معاملات در ابتداي سال با يك ركود نسبي نسبت به ماه‌هاي تابستان روبه‌روست. انتظار مي‌رود اين وضعيت در 9 ماهه پاياني سال جاري (از ابتداي تابستان تا پايان زمستان) نيز حاكم باشد.

با اين تفاسير به گفته فعالان بازار مسکن این احتمال وجود دارد تا چند ماه پس از انتخابات شاهد ثبات روند فعلي مسكن باشيم، چرا كه معمولا در اين بازه زماني نقدينگي وارد بازار مسكن نمي‌شود و تعداد معاملات افزايش نخواهد يافت و افزايش معاملات در اين حوزه از اقتصاد از اوايل فصل پاييز (تا به كرسي نشستن دولت جديد) آغاز مي‌شود. در حال حاضر شرايط اقتصادي مردم تغييري نيافته و اين شرايط اجازه نمي‌دهد سرمايه‌هاي جديد وارد بازار مسكن شود.پس به‌طور يقين مي‌توان گفت تا زمان روي كار آمدن دولت جديد يا ثبات دولت فعلي شاهد نوعي ثبات قيمت و معاملات همراه با سردرگمي در جامعه باشيم.

کارشناسان بازار مسکن نیزدر حمایتاز دولت یازدهم معتقدند: از آنجايي كه سياست اقتصادي دولت يازدهم طي چهار سال گذشته بر اصول پايه‌يي كاهش و مهار نرخ تورم مبتني بوده است، شاهد عقب‌گرد جذب سرمايه در بخش مسكن بودیم و از آنجایی که به‌طور قطع يكي از سياست‌هاي دولت فعلي و دولتي كه احتمالا بر سركار مي‌آيد، افزايش اشتغال‌زايي است براي رسيدن به اين ماموريت بايد در اقتصاد كشور رونق نسبي به وجود بيايد و براي تحقق اين هدف، رونق از بخش مسكن نيز بايد شروع شود. در اين ميان مطلب مهم اين است كه اگرچه سهم 15درصدي ساختمان در اقتصاد كشور رقم بالايي نيست اما به دليل ارتباط مستقيم و غيرمستقيم اين صنعت با صنايع ديگر مي‌توان با جسارت بيان كرد. رونق بازار مسكن شايد در وهله اول كاركرد نامطلوبي در ايجاد تورم داشته اما بعد از مدتي با ايجاد توليد و اشتغال باعث رونق اقتصادي خواهد شد.

بنابراين به عقیده فعالان بازار مسکن، احتمال دارد دولت دوازدهم در آينده نزديك به دنبال راهكارهايي براي خروج از ركود فعلي مسكن باشد. شايد يكي از اين راهكارها، افزايش بسيار اندك قيمت مسكن باشد. طبق مصوبه دولت نرخ دستمزد در سال جديد ۱۴درصد افزايش يافته، همچنين هزينه‌هاي ساخت مسكن ۳۰درصد افزايش‌ يافته است و افزايش هزينه خدمات نيز قطعا خواهيم داشت. بنابراين تمام اين موارد بر قيمت مسكن تاثير خواهد گذاشت و پيش‌بيني افزايش چنددرصدي قيمت مسكن طي سال جاري دور از ذهن نيست. هرچند در اقتصاد افزايش قيمت به دنبال ايجاد رونق يك امر طبيعي است ولي اميد است اين افزايش تورم نسبي در بخش مسكن كنترل‌شده باشد.

اما از آنجايي‌كه ركود و رونق در اين اقتصاد تاثير مستقيمي بر اقتصاد ملي دارد و ازاين‌رو برنامه‌ريزي در حوزه مسكن (ساخت و بازار) در دولت آينده مي‌تواند زمينه‌هاي رشد اقتصاد ايران را فراهم كند، با توجه به ركود چندساله اخير در اقتصاد مسكن، كمترين توقع فعالان حوزه مسكن از رييس‌جمهور و دولت آينده اين است كه اگر بتوان شرايطي ايجاد كرد كه تقاضا و عرضه در بازار همسان شود و در پي آن با حمايت از تعاوني‌هاي مسكن و انبوه‌سازان افزايش وام‌هاي بانكي در حدود ۵۰درصد از كل قيمت ملك و كاهش نرخ سود تسهيلات و افزايش اقساط آن مي‌تواند آثار مثبتي بر خروج ركود از بازار بگذارد. پس از پايان جنگ تحميلي و به‌منظور ترميم‌سازي خرابي‌هاي ناشي از جنگ برنامه‌هاي پنج‌ساله توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي تدوين «برنامه اول توسعه» رشد سالانه ارزش‌افزوده بخش ساختمان ۱۴/۵درصد تعيين شد كه در عمل رشد متوسط ۵/۳درصدي حاصل شد. گرچه نسبت به اهداف برنامه بسيار كمتر بود اما در مقايسه با سال‌هاي گذشته قابل‌ملاحظه بود به دليل گسترش مهاجرت و روند فزاينده هجوم جمعيت به شهرها و گسترش مهاجرت تنها نيمي از پيش‌بيني‌هاي برنامه محقق شد. اما در كل سطح اشتغال در بخش ساختمان و مسكن رشد قابل ‌توجهي نداشت.

در این میان، برخی از کارشناسان در این خصوص هم نظر هستند که در برنامه دوم توسعه سياست‌هاي مرتبط با بخش مسكن عمدتا بر سه محور پس‌انداز- انبوه‌سازي و كوچك‌سازي بر مبناي توليد مسكن آزاد حمايتي و اجتماعي استوار بوده است كه در پايان برنامه دوم مشخص شد از سرمايه‌گذاري ناخالص انجام ‌شده در طول برنامه رشد ۱/۵درصدي حاصل شده كه در مقايسه با پيش‌بيني ۴/۳درصدي برنامه كمتر بوده است كه از دلايل مهم آن مي‌توان به ركود بخش مسكن از سال‌هاي ۷۶ و ۷۷ اشاره داشت. با روي كار آمدن دولت يازدهم رييس‌جمهور در برنامه‌هاي خود ۴ گروه هدف را در برنامه مسكن اجتماعي در نظر گرفت. قرار بود دو گروه، مشمول دريافت تسهيلات خريد و اجاره مسكن توانمند شوند اما اجراي مسكن مهر در سه سال اول دولت مانع توجه كافي به اجراي اين طرح شد. با كامل شدن زنجيره‌هاي پاياني مسكن مهر رييس‌جمهور آينده مي‌تواند با ارائه راهكارهاي اقتصادي جديد و هدايت پول‌هاي ناشي از فروش نفت و نيز جذب سرمايه‌هاي كلان ايراني و خارجي در راستاي توسعه و پيشرفت اقتصاد را در دستور كار خود قرار دهد.