سنگ بزرگ قانون برسرراه کوچک متراژها

تاکنون دولت‌های مختلفی نظیر دولت نهم ودهم با سیاست‌های متنوعی نظیرمسکن مهر، اجاره به شرط تملیک و .. به زعم خود درصدد خانه دارکردن مردم برآمده اند، اما آن سوی ماجرا، افزایش نرخ تورم ونیز بنیه ضعیف مالی متقاضیان مسکن، باعث شده که عملا اثراین نوع سیاست‌ها خنثی شود.

معضل خانه دارشدن به خصوص درشهرهای بزرگ و کلانشهرها، به مراتب پیچیده تراست، و از این رو انتظار می‌رود که متولیان امربا تسهیل شرایط، زمینه ای را فراهم کنند که فرصت خانه دارن شدن برای قشرمیان درآمدی جامعه مهیا شود. اما این امردرحالی است که از قرارمعلوم درعمل عکس این ماجرا حاکم است ومصداق این ادعا ضوابط ومقرارتی است که مانع از ساخت واحدهای کوچک درزمین های متراژ بزرگ می شود.

براساس اظهارنظرکارشناسان درحال حاضر مقررات و ضوابط شهرداری اجازه نمی‌دهد که سازندگان درزمین های متراژ بالا اقدام به ساخت واحدهای کوچک کند و مجوز تولید واحدهای کوچک فقط محدود به زمین های کوچک است. این محدودیت درحالی است که به دلیل عدم توانایی مالی متقاضیان لازم است که شرایط برای ساخت آپارتمان‌های متراژ پایین گسترش پیدا کند.

درحال حاضر در اغلب کلانشهرها ومخصوصا شهر تهران به دلیل تراکم جمعیتی بالا ،مسکن با تقاضای روزافزونی مواجه شده است که همزمان با این تقاضای فزاینده، افزاش نرخ تورم ونیز نامعادله بین منابع مالی متقاضیان وقیمت واحدهای درمعرض فروش ،خانه دارشدن برای طیف گسترده ای ازمردم به مساله ای بغرنج تبدیل شده است.

درچنین شرایطی برخی براین باورند که ساخت واحدهای کوچک فرصت مناسبی است تا افراد فاقد مسکن ومخصوصا زوج های جوان بتوانند درشهرهای بزرگ صاحب خانه شوند.

دراین زمینه فرشید پورحاجت دبیرکانو ن سراسری انجمن انبوه سازان کشور ضمن تایید مشکل ضوابط شهرساز ی درساخت واحدهای متراژ کوچک درعین حال به واکاوی دلیل وجود این مشکل پرداخت وبخشی ازاین معضل را ریشه در نگاه سازنده ها ارزیابی کرد وگفت: سازنده هایی که درمناطق برخوردار اقدام به ساخت وساز می کنند عموما مایل هستند که با مصرف کننده هایی روبه روشوند که مشکل نقدینگی نداشته باشند تا ازاین رهگذرآنها با مصائب مربوط به خرید وفروش و انتقال نقدینگی وسایر معضلات بوروکراسی مواجه نشوند.

وی تاکید کرد: ساخت واحدهای متراژ کوچک در مناطق برخودارباعث می شود که ضریب مشتریان واحدها افزایش پیدا کند و به جایی اینکه فروشنده به عنوان مثال با ده متقاضی واحد متراژ بالا که عموما دارای تمکن مالی هستند روبه روشود ناچارا به سی نفر متقاضی که بعضا دارای مشکلات نقدینگی هستند مواجه شود ونقد شوندگی واحدهای درمعرض فروش را با دشواری مواجه کند.

این انبوه ساز با بیان اینک درچنین شرایطی سازندگان مناطق برخورداراساسا تمایلی به این ندارند که اقدام به تولید واحدهای مترآژ کوچک کنند اظهار کرد: اما با همه این احوال لازم است که شورای عالی معماری وشهرسازی نسبت به ضوابط و مقررات یک بازنگری انجام دهد ومجوز ساخت واحدهای متراژ کوچک درزمین های متراژ بزرگ را صادرکند.

دبیرکانون سراسری انبوه سازان کشور تبعات ایجاد محدودیت متراژ درمناطق برخودار را با ذکر مثالی توضیح داد وگفت: درمسکن مهر،دولت با ساخت واحدهای یکسان درمناطق خاص عملا زمینه توسعه فقر واجتماع اقشار ضعیف ونیز ایجاد شکاف بین قشرفقیر ومتمول را فراهم کرد.درچنین شرایطی،ایجاد محدودیت متراژ درمناطق برخوردار نیز باعث اجتماع اقشار متمول دریک محله خاص می شود که ماحصل آن ایجاد شکاف بین قشرغنی وضعیف خواهد بود که این الگو با الگوی توسعه عدالت به شدت مغایرت خواهد داشت.

پورحاجت درعین حال به سایرضوابط دست وپاگیردرحوزه شهرسازی اشاره کرد وگفت: مقررات وضوابط شهرسازی در وجوه مختلف برای انبوه سازان دردسرسازخواهد بود و به طوری که بسیاری ازاوقات سازندگان صرفا به خاطرتامین پارکینگ ناگزیرند که معماری وطراحی خاصی را روی زمین اعمال کنند وماحصل آن تولید واحدهایی است که با سلیقه مشتریان سازگاری ندارد واین امر سبب تشدید رکود و افزایش آمارواحدهای خالی ازسکنه می شود.

اما درهمین زمینه یک کارشناس مسکن با بیان اینکه مقررات شهرسازی فعلی ما به هیچ موافق ساخت واحدهای متراژ کوچک نیست به صما گفت: متاسفانه در سیاست‌های فعلی شهرداری مشوق کوچک‌سازی نیست و قوانین شهرسازی فعلا مجوز این مهم را نمی‌دهد واین محدویت بازدارنده درحالی است که در بسیاری از کشورهای اروپایی مثلا ژاپن و... قوانین ومقررات شهرسازی به گونه ای است که امکان ساخت واحدهای کوچک شهری را به سازندگان می‌دهد.

محمدی با یاد آوری این مهم که ضوابط ساخت‌وساز ما به گونه ای است که ساخت‌وساز واحدهای کوچک را محدود می‌کند تاکید کرد: البته برای ساخت واحدهای متراژکوچک بعضا استثنائاتی وجود دارد به طوری که براساس مقررات امکان ساخت واحدهای متراژکوچک درزمینه های کوچک متراژ وجود دارد اما این امر را باید درنظرگرفت که عمده زمینهای متراژ کوچک از مرغوبیت لازم برخوردار نیستند وهمچنین دراین زمین ها امکان تامین پارکینگ با مشکل مواجه است.

وی افزود: براین اساس به نظر می رسد برای اینکه امکان تولید واحد متراَژ کوچک درهمه مناطق فراهم شود لازم است که تغییرات وبازنگری در مقررات حقوقی مربوط به ضوابط و مقررات شهرسازی فراهم شود تا سازندگان بتوانند درزمین های مقیاس بزرگ ،واحدهای متراژ کوچک بسازند.

علاوه براین درهمین زمینه نیزمهندس محمد مهدی مافی –دبیرانجمن انبوه سازان استان تهران نیز با اشاره به اینکه موانع قانونی سد راه احداث واحدهای کوچک متراژ است درعین حال گفت: البته نباید تصور کرد که درساخت وسازها باید ازالگوی یکسان ونسخه واحدی بهره گرفت وبا این نگاه می تو ان گفت که اساسا هرمنطقه ای نیاز به الگوی خاصی برای شهرسازی دارد وبا این رویکرد ساخت واحدهای متراژ کوچک درمناطق برخوردار توجیه اقتصادی واجتماعی ندارد.

وی با تاکید براینکه اما ساخت واحدهای متراژ کوچک درمکان‌هایی که ازجانمایی مناسبی برخوداراست الگوی موفقی برای خانه دارشدن طیف وسیعی ازجوانان است تاکید کرد: برخی از زوج های جوان وجوانان که با معضلات زندگی اجاره نشینی دست وپنجه نرم می کنند، گروهی مناسبی برای واحدهای کوچک متراژ هستند وآنها می‌توانند به عنوان دوران گذار دراین واحدها ساکن شوند و سپس با افزایش توان مالی خود نسب به خرید واحدهای متراژ بالا تر درگذرزمان اقدام کنند.

دبیرانجمن انبوه سازان استان تهران با بیان اینکه به اقتضای شرایط می بایست در مقررات شهرسازی بازنگری صورت بگیرد و ساخت واحدهای کوچک نیاز کلان شهرها است گفت: این امردرحالی است که مقررات فعلی شهرسازی ما دربسیاری ازموارد دست وپای سازنده را می بندد ودربرخی ازموارد که به سازنده مجوز کوچک سازی می دهد،عملا محدودیت هایی را پیش پای سازنده قرار می دهد که درنهایت برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد و سازنده ترجیح می دهد ازساخت کوچک سازی صرف نظرکند.

وی بازنگری در مقررات ساخت وساز واجازه کوچک سازی را با سیاستهای مسکن پاک که وزیرفعلی راه وشهرسازی برآن تاکید کرده اند همسو ومنطبق ارزیابی کرد وتاکید کرد: درحالی که وزیر راه وشهرسازی یکی از مهمترین سیاست هایش درحوزه مسکن طرح مسکن پاک که مخفف پس انداز،انبوه سازی و کوچک سازی است اما عملا در این زمینه اقدام خاصی صورت نگرفت این درحالی است ضرورتی ترین اقدام لازم دراین مسیرتسهیل مقررات ساخت وساز کوچک سازی بود .

مافی تغییر درضوابط ومقررات شهرسازی را زمینه ای دانست که امکان خانه دارشدن برای اقشار متوسط درکلان شهرها فراهم شود و اظهارکرد: دراثرامکان ساخت واحدهای کم متراژ،افراد با ظرفیتهای مالی کم نیز قادرخواهند شد که درکلانشهرها خانه دارشوند واززیربارزندگی اجاره نشینی خلاص شوند.