احیای بافت‌های فرسوده منجی بازار مسکن دهک‌های پایین

در حال حاضر جمعیت افرادی که در بافت‌های فرسوده پایتخت زندگی می‌کنند به بیش از 2.1 میلیون نفر می‌رسد. بر اساس برنامه سوم توسعه در دولت یازدهم کشور ستاد بازآفرینی توسعه تشکیل شد تا بدین ترتیب سالانه 10 درصد بافت‌های فرسوده بازسازی شوند، اما هیچ اتفاقی نیفتاد و هیچ اقدامی که بتواند این طرح را عملی کند صورت نگرفت.

 بر اساس آمارهای به‌دست‌آمده از شرکت تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در حال حاضر کشور حدود 72 هزار و کلان‌شهر تهران حدود 3 هزار و 268 هکتار بافت فرسوده دارد.

مطابق معیارهای تعریف‌شده توسط شورای عالی معماری و شهرسازی کشور، بافت‌های فرسوده با سه معیار ریزدانگی (املاک با مساحت بسیار کم)، املاک ناپایدار (املاک غیر ایمن در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه) و املاک نفوذناپذیر (عدم دسترسی به خدمات شهری به علت محدودیت‌های متعدد) شناسایی می‌شود.

به‌طورکلی بزرگ‌ترین مشکل بافت‌های فرسوده شهری در میزان تراکم جمعیتی آن نهفته شده در حال حاضر 370 نفر در هر هکتار بافت فرسوده و 131 نفر در سایر بافت‌های شهر تهران زندگی می‌کنند یعنی حدود سه برابر جمعیت تهران در محدود ناایمن و فرسوده زندگی می‌کنند. این مورد باعث شده بسیاری از مسئولین به دنبال رفع مشکلات و واردکردن این بافت‌ها به چرخه زندگی مطلوب هستند... حال سؤال مهم این است چه پتانسیلی برای ساخت‌وساز در این مناطق وجود دارد؟ و چند هزار مسکن را می‌توان در این مکان‌های ساخت؟ و درنهایت این ساختمان‌های چه اثری روی بازار خواهند گذاشت؟

اگرچه در اواخر سال 95 طرح زمین صفر از سوی دولت ارائه‌شده اما به نظر می‌رسد این سرمایه منفعل همچنان مغفول مانده بر اساس این طرح، دولت زمین‌های دولتی مستقر در بافت‌های فرسوده را به‌رایگان در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد تا آن‌ها ساخت‌وساز کنند. البته در کنار این زمین صفر تمهیدات دیگری نیز از سوی مسئولین ارائه شد. به‌هرحال به نظر می‌رسد قدم بافت فرسوده همچنان برای انبوه‌سازان مبارک تلقی نمی‌شود.

بر اساس آمارهای به‌دست‌آمده از شرکت تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در حال حاضر کشور حدود 72 هزار هکتار بافت فرسوده دارد؛ که کمترین مساخت بافت فرسوده مربوط به خراسان جنونی با 546 هکتار ترتیب اصفهان با داشتن حدود 6 هزار و 807 هکتار، خوزستان با داشتن حدود 5 هزار و 689 هکتار و یزد با داشتن 5 هزار و 238 هکتار بافت فرسوده در تبه‌های اول تا سوم قرار دارند تهران نیز با داشتن 3 هزار و 268 در رتبه ششم جدول قرار دارد؛ اما ذکر این نکته ضروری است که بیشترین درصد تراکم جمعیت بافت فرسود مربوط به کلان‌شهر تهران است.

به گفته کارشناسان بر اساس شـاخص‌های شهرسـازی، چنانچـه 100 هکتار زمین شهری در اختیار شهر ساز گذاشته شود، او موظف است بـین 20 تا 25 درصد این سطح را برای معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد، 10 درصد را بـه فضای سبز اختصاص دهد. همچنین مجبور است 20 درصد را نیز برای ایجاد کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی و نظـایر آن در نظر بگیرد. درنهایت 45 درصد سطح را می‌تواند بـه کـاربری مسـکونی اختصـاص دهـد.

حال این سؤال مطرح می‌شود که با 72 هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور، چند واحد آپارتمان می‌توان ساخت؟

بر اساس جدول زیر 45 درصد از 72 هزار هکتار برابر است با 32 هزار و 400 هکتار؛ 60 درصد این رقم نیز برابر است با 19 هزار و 440 هکتار که با احتساب تراکم متوسط 240 درصد (4 طبقه) برابر با 77 هزار و 760 هکتار می‌شود. ازاین‌رو، می‌توان در 19 هزار و 440 هکتار، حدود یک‌میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط 75 مترمربع ساخت.

اما در خصوص تأثیر احیای بافت‌های فرسوده در تأمین مسکن دهک‌های پایینی جامعه باید گفت این املاک به‌واسطه تجمیع، بوروکراسی‌های اداری، مجوزهای ساخت‌وساز و سود سازندگان از قیمت قابل قبولی برخوردار نخواهند بود که بتواند پاسخ گوی نیاز دهک‌های پایین جامعه باشد.

در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه بافت‌های فرسوده مساحتی بالغ‌بر 4400 هکتار یعنی بیش از 5 درصد مساحت تهران را شامل می‌شوند. گفت: متوسط تراکم جمعیت در بافت‌های فرسوده پایتخت به 370 نفر در هکتار می‌رسد که این رقم تقریباً سه برابر جمعیت در سایر بافت‌ها است.

حمیدرضا قاضی زاهدی بابیان مطلب فوق  گفت: دولت دوازدهم با همکاری شورای شهر و شهرداری موظف خواهد بود پیش از هر اقدامی با توجه به مشکلات اقتصادی این قشر از جامعه هرچه سریع‌تر دست به اقداماتی مناسب در این زمینه بزند و شاهد ساخت‌وسازها و نوسازی‌های غیراستاندارد و بی‌کیفیت توسط دیگر سازندگان در این مناطق نباشیم.

وی افزود: امید آن می‌رود که رئیس‌جمهور منتخب نیز بر اساس سند ملی راهبری محلات ناکارآمد و فرسوده در دوره‌ی قبلی ریاست جمهوری خود، با عزمی راسخ‌تر از قبل، به مسئولیتی که در ستاد ملی بازآفرینی کشور در راستای هدف مذکور عهده‌دار شده بود، بپردازد چراکه مدت‌هاست قشر کم‌درآمد جامعه که زندگی خود را در خانه‌های کلنگی که مشکلات فراوانی برای آن‌ها به همراه داشته است به‌سختی به سر می‌برند

قاضی افزود: آنجایی که متقاضیان نوسازی اغلب در شرایط مالی ضعیفی به سر می‌برند لازم است سود وام‌های پرداختی در پایین‌ترین حد خود باشد و ارائه تسهیلات و تخفیف‌های در عوارض شهرداری باکیفیت بالا انجام شود و هر چه بیشتر از وضعیت بروکراتیک خود خارج شود چراکه آمار نشان می‌دهد در سال‌هایی که شرایط وام‌ها ساده‌تر بوده و شامل اغلب اقشار جامعه می‌شده، نوسازی و بازسازی بیشتری در سطح شهر جریان داشته است.

وی بابیان اینکه یکی دیگر از عواملی که روند این موضوع را کند می‌کند و حتی تأثیر منفی بر آن می‌گذارد، بانک است تأکید کرد: بانک‌ها از دیرباز تاکنون ترجیح اش این بوده که سرمایه خود را به‌عنوان وام به افرادی اختصاص دهد که سود بیش از 27 درصد را متحمل شوند. با دست‌به‌کار شدن دولت و بانک مرکزی و مطرح کردن این موضوع در مجلس به‌طور حتم این مسئله حل خواهد شد و این مسئله‌ای نیست که بتوان به‌سادگی از کنار آن گذشت و آن را در اولویت قرار نداد.

وی گفت: بیشترین مشکلی که در پایتخت برای نوسازی وجود دارد به خانه‌های زیر 100 متر برمی‌گردد که طبق آمار حدود 60 درصد بافت‌های مذکور را تشکیل می‌دهند. به عبارتی بافت‌های زیر 100 متر تقریباً 122 هزار و 691 پلاک را به خود اختصاص داده‌اند.

وی در این خصوص تصریح کرد: گویا برای نوسازی این قطعات وام‌های قرض‌الحسنه‌ای در نظر گرفته‌شده که از خردادماه سال جاری در دفاتر خدمات نوسازی ارائه خواهد شد و به‌نوعی حمایت ویژه شهرداری و دولت را از پلاک‌هایی که قطعاً برای بهبود وضعیت زندگی خود به کمک نیاز دارند، نشان می‌دهد. بدین ترتیب قطعات زیر 100 متر هیچ هزینه‌ای را بابت نوسازی و بازسازی متحمل نخواهند شد.

وی درنهایت گفت: بااین‌وجود نمی‌توان انتظار داشت که این برنامه تأثیر شگرفی بر بازار مسکن و رونق ناگهانی و غافلگیرانه آن داشته باشد چراکه رکود بازار ریشه در عوامل متعددی دارد که موضوع مذکور شاید آخرین علت آن به شمار رود، دارد. این طرح تنها می‌تواند آسایشی نسبی برای افرادی که در شرایط دشوار و به‌دوراز خدماتی چون خدمات آموزشی و درمانی و وسایل نقلیه به سر می‌برند، به وجود آورد، آن‌هم درصورتی‌که به‌طور کامل و بی‌نقص و در کمترین زمان ممکن اجرا شود و با ایجاد شرایط جدید دموکراتیک و بازپرداخت‌های عجیب وام‌ها، باری اضافه بر دوش شهروندان ساکن در این مناطق نگذارد.

یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه مشکل بافت‌های فرسوده تنها ساختمان‌ها نیست گفت: اکثر مناطق بافت‌های فرسوده از تراکم بالای جمعیتی برخوردار و نیازمند برنامه منسجم و ضربتی است. متأسفانه شهرداری‌ها نیز در خصوص کاهش یا ثبات جمعیتی این مناطق بعد از بهسازی موفق نبودند به‌طور مثال در طی سال‌های 87 تا 89 حدود، ۵۸ هزار ۶۵۳ فقره پروانه ساختمان صادرشده بخش اعظم آن متعلق به مناطق بافت فرسوده 10 تا 12 بوده است.

ندا رفیع زاده بابیان مطلب فوق گفت: متأسفانه جهت‌گیری شهرداری‌ها در خصوص نوسازی همراه با افزایش طبقات و تراکم ساختمانی در این بافت‌ها بوده که به علت عدم زیرساخت‌های مناسب و فرسوده به‌هیچ‌عنوان رویکرد مطلوبی لحاظ نمی‌شود؛ زیرا این واحدهای جدید پرتراکم بر مشکلات این مناطق افزوده است.

وی بابیان اینکه رویکرد شهرداری‌ها در نوسازی این مناطق باید از تک بنایی به نوسازی پهنه و فضاهای شهری تغییر پیدا کند گفت: در حال حاضر رویکرد نوسازی و احیای بافت فرسوده با سه گره کور یعنی عدم سرعت کافی در بهسازی، عدم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و نوسازی خدمات شهری روبرو است بنابراین تا این معضلات حل نشود موفقیت بزرگی در احیای بافت‌های فرسوده نخواهیم داشت.

رفیع زاده گفت: از شهرداری جدید تهران می‌خواهیم نگاه جامع‌تری به بافت‌های فرسوده داشته باشد. به‌هرحال اگر بخواهیم یک احیای مطلوب داشته باشیم باید به چند رویکرد مهم یعنی نوسازی کالبدی به نوسازی فضایی -کالبدی، جلب مشارکت بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری‌های بزرگ در بافت‌های فرسوده، سرعت بخشیدن به روند نوسازی، احیا و نوسازی بخش‌های خدمات شهری توجه داشت.

رفیع زاده در پاسخ به این سؤال که آیا احیای بافت‌های فرسوده می‌تواند کمک‌رسان دهک‌های پایین جامعه باشد گفت: یکی از دلایل عدم حضور انبوه‌سازان در بافت فرسوده ناشی از سود کم حاشیه‌ای آن است؛ بنابراین با تجمیع بلوک‌ها و اخذ تراکم به دنبال سود هستند؛ تا زمانی که این تفکر در بین سازندگان این مناطق باشد نمی‌توانیم به املاک باکیفیت و مناسب برای دهک‌های پایین جامعه باشیم. هرچند که با این روش به علت افزایش قیمت ساخت‌وساز نیز دست دهک‌های پایین جامعه از خرید این املاک کوتاه است.

وی درنهایت گفت: دولت باید با ارائه تسهیلات و طرح‌های تفصیلی مشخص این مناطق را اصولی بهسازی کند. اگرچه تراکم جمعیت در این بخش‌ها سودهای بالایی برای شهرداری و سازندگان دارد اما به‌هیچ‌عنوان راهکار مناسبی برای افزایش کمی و کیفی مسکن محسوب نمی‌شود.

یک کارشناس شهری در خصوص تأثیر احیای بافت‌های فرسوده در تأمین مسکن دهک‌های پایینی جامعه گفت: به نظر می‌رسد احیای بافت‌های فرسوده بتواند یکی از سناریوهای برنامه جامع مسکنی لحاظ شود.

محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق افزود: برای ساخت ملک‌های ارزان در بافت فرسوده باید اطلاعات آماری جامع از وضعیت شغلی، اجتماعی و جمعیت داشته باشیم. دولت باید ببیند که این افراد چه درآمدی دارند و جمعیت آن‌ها چگونه است. بعد برای آن‌ها تعاونی‌هایی ایجاد کند. بخش از منابع موردنیاز را از بانک بدهد و بخشی از مشغله و شغل آنان تأمین شود وزندگی این افراد سامان بگیرد.

وی در خصوص مشکلات کنونی احیای بافت فرسوده خاطرنشان کرد: یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش مشارکت انبوه‌سازان در املاک بافت فرسوده ناشی از انحرافات در پرداخت تسهیلات 4 درصدی وام ساخت‌وساز بود اگرچه گفته‌شده بود از ابتدای سال 95 وام 50 میلیون تومانی تسهیلات با 4 درصد ارائه می‌شود اما این وام با تسهیلات 18 درصد محاسبه و درنهایت باعث کنار گیری انبوه‌سازان از صحنه ساخت‌وساز شد.

مهری ادامه داد: اما عوامل دیگر مانند بوروکراسی و کاغذبازی برای پرداخت تسهیلات، عدم تأمین یارانه نرخ سود وام نوسازی، رفتار سلیقه‌ای بانک‌ها در پرداخت مرحله‌ای اقساط وام نوسازی و همچنین توزیع نامتعادل استانی وام نوسازی چهار مانعی است که احیای بافت فرسوده را طولانی‌تر و بی‌اثرتر کرده و این سازندگان به دنبال متراژهای دست بالا رفته‌اند تا سود بیشتری از این بخش دریافت کنند.

وی درنهایت گفت: ارائه تسهیلات ویژه و حمایت از سازندگان باعث افزایش تولید کمی و کیفی مسکن در بافت‌های مرده شهری می‌شود بنابراین. بارونق ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده رکود فعلی در این بازار کاهش‌یافته و قیمت‌های نجومی نیز به سمت کاهش میل خواهند کرد. البته بافت‌های فرسوده نیز به‌تنهایی پاسخ گوی نیاز دهک‌های بسیار پایین جامعه نیستند.

در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه محدودهای درون‌شهری از توسعه نوبنیاد و درون‌زاد تشکیل‌شده است گفت: رشد و ارتقای وضعیت درون‌زاد خیلی کم‌هزینه و مقرون‌به‌صرفه است. این بافت‌ها دارای مترو، زیرساخت‌های شبکه‌ای است بنابراین باید از هرگونه گسترش شهرها و تخریب زمین‌های کشاورزی یا پهنه‌های زیستی جلوگیری کنیم.

بدری بابیان مطلب فوق افزود: بنابراین استفاده از بخش‌های درون‌زاد بی‌مصرف و قهوه‌ای مانند گاراژها، انباری‌های بی‌مصرف و املاک فرسوده می‌تواند صرفه اقتصادی مطلوبی برای جامعه داشته باشد.

وی بابیان اینکه سیاست‌های غلطی وضعیت کلان‌شهرها را به چالش کشانده است گفت: ارائه مجوز و پروانه ساخت در بخش‌های نوبنیاد مانند منطقه 22 باعث شده بازار تهران به کما برود.

این کارشناس بازار مسکن گفت در حال حاضر هزار و 200 ملک در حال اتمام وجود دارد که 600 هزار اما ده سکونت و 600 هزار آن در حال اتمام هستند با احتساب 3.2 درصدی خانوار این میزان املاک برای 4 میلیون نفر کافی است که متأسفانه قسمت اعظم آن در منطقه 22 قرار دارد.

وی درنهایت گفت: به‌جز این املاک 400 هزار واحد مسکونی نیز در مسکن مهر بلوکه‌شده بنابراین دولت دوازدهم باید در برابر اشتباهات حاصل از دولت‌های گذشته برنامه‌های مسنجم طراحی کند.