پایان سوداگری در بازار مسکن

در ایام انتخابات و به واسطه رقابت‌های معمول سیاسی سایه سنگین سیاست‌‌زدگی بر روی برخی از موضوعات در حوزه اقتصاد نیز افتاده بود و برخی مفاهیم اقتصادی به واسطه نگاه‌های سیاست زده به شکل اشتباهی به جامعه منتقل شد. یکی از این شاخص‌های اقتصادی مفهوم‌رکود ‌است. رکود در معنای علمی آن به وضعیتی اطلاق می‌شود که اقتصاد یک کشور برای دو فصل پیاپی با نرخ رشد اقتصادی منفی روبه‌رو شده باشد. در روزهای تبلیغات انتخابات جریان مخالف دولت مستقر بی توجه به این تعریف علمیِ مفهوم رکود، با رفتاری سیاست زده اقتصاد ایران را اقتصادی دچار رکودی عمیق نامید.

جالب آن که این سخن در حالی مطرح می‌شد که اقتصاد ایران بر خلاف اواخر دوران دولت دهم دیگر دچار چند فصل پیاپی نرخ رشد اقتصادی منفی نیست. نامزدهای انتخابات و تیم اقتصادی هر یک از این نامزدها با همه اختلاف نظرهایی که با یکدیگر داشتند در موضوعی به تفاهم رسیده بودند و چه یاران دولت مستقر و چه مخالفان در این مسئله که مسکن چند سالی است (تقریبا از دوسال پایانی دولت دهم تا امروز) دچار رکود است به یک توافق همگانی رسیده بودند.

 با نگاهی به نرخ رشد مسکن در چند دهه اخیر شاهد آن هستیم که این بخش از اقتصاد ملی همواره دچار حرکتی سینوسی بوده است و معمولا بعد از چند سال رکود به رونق رسیده و دوباره به حالت رکود قبلی بر‌می‌گردد. اما این دوره از رکود در این چند سال اخیر از جهات زمان و عمق رکود که می‌توان از نرخ رشد اقتصادی در این بخش نسبت به آن مطلع شد دچار رکودی طولانی‌تر و عمیق‌تر شده است.

همان میزان که درباره گزاره‌مسکن در رکود است‌توافق وجود دارد نسبت به راه حل‌های عبور از این رکود شاهد اختلاف نظرهایی هستیم. در یک نگاه کلان می‌توان این اختلافات در راه حل عبور از این رکود را به این دو تفکر تقسیم‌بندی کرد. تفکری که معتقد است می‌بایست اقتصاد (از جمله مسکن) را به مردم واگذار کرد و تفکری دیگر که قائل به اقتصادی بسته و دولتی است. نگاه اول که در بسیاری از کشورهای جهان نیز امتحان خود را پس داده است و در بسیاری از موارد هم با موفقیت همراه بوده است بر این باور پافشاری می‌کند که دخالت دولت در حوزه‌های اقتصادی از جمله مسکن تنها سبب آن خواهد شد که تعادل طبیعی در بازار بر هم بخورد.

 از همین رو بر این باور است که برای غلبه بر رکود، دولت تنها باید نقشی تسهیل گر داشته باشد. به این معنا که دولت باید با افزایش وام و تسهیلات مرتبط با خرید مسکن برای شهروندان و تسهیلات ساخت مسکن برای انبوه سازان مسکن به افزایش توان مردم برای خرید، اجاره و ساخت مسکن کمک کند. در چنین نگاهی پروژه هایی همچون مسکن مهر که از صفر تا صد آن بر عهده دولت است و هیچ گونه نقشی به مردم حتی در حد ‌انتخابگر‌هم داده نمی‌شود جایی نخواهد داشت.

نگاه دوم به حل معضل رکود  در بخش مسکن نگاهی مبتنی بر‌دولت محوری‌است. در این نگاه دولت حرف اول و آخر را خواهد زد و این دولت است که تعیین می‌کند چه کسانی در چه قسمتی از شهر و با چه میزان هزینه‌ای صاحب مسکن شوند. نتیجه چنین نگاهی را می‌توان در پروژه مسکن مهر به عینه مشاهده کرد. تفکری که در ظاهر نتایج شیرینی به همراه داشت اما با گذشت اندک زمانی همه متوجه خسارت‌های عظیم آن چه برای آنان که در ظاهر صاحب مسکن شده‌اند و چه برای اقتصاد کلان کشور شدند.

پروژه مسکن مهر، امروز دیگر نمادی است از نگاه دولتی به بخش مسکن، نگاهی که نتیجه آن استقراضی بی مهار از بانک مرکزی، ساخت و سازهایی نامطمئن و بدون امکانات حداقلی، عدم رضایت مردم و... شده است. از سوی دیگر تامین منابع مالی برای به سرانجام رساندن مسکن مهر باعث آن شد که در سه سال آخر دولت گذشته شاهد افزایش نرخ تورم از حدود یازده درصد به بیش از چهل درصد باشیم. چنین نتیجه‌ای که یکی از علل آن تامین مالی مسکن مهر بوده است سبب آن شد که علاوه بر نارضایتی خریداران مسکن‌های مهر، سایر مردم نیز از اثرات این اشتباه تاریخی صدمات جبران ناپذیری ببینند.

در این بحث گهگاه شاهد نوعی‌مغالطه‌هم هستیم، به گونه‌ای که برخی، نقدهای مطرح شده درباره مسکن مهر را به نوعی مخالفت با مسکن‌سازی برای محرومان تلقی می‌کنند. در حالی که یاری رساندن به اقشار ضعیف جامعه برای آن که صاحب مسکن شوند موضوعی مورد توافق در هر دو نگاه (چه آن‌ها که قائل به دخالت تمام و کمال دولت هستند و چه آن‌ها که معتقدند حضور دولت در بازار مسکن سبب افزایش معضلات خواهد شد) و امری قابل قبول و لازم است.

مخالفت با دخالت گسترده دولت در این بخش و دیگر بخش‌های اقتصاد به هیچ وجه به معنای مخالفت با مسکن‌سازی برای اقشار ضعیف جامعه نیست. پروژه هایی همچون‌مسکن اجتماعی‌که به نوعی یاری رسانی دولت‌ها به ساخت مسکن برای دهک‌های پایین جامعه و یا‌مسکن‌های روستایی‌و... از جمله مواردی است که دولت می‌تواند با کمک نهادهای حمایتی به یاری قشرهای کمتر برخوردار جامعه بشتابد. تفاوت طرح هایی نظیر‌مسکن اجتماعی‌با پروژه‌مسکن مهر‌در آن است که در چنین طرح هایی دیگر جامعه هدف همه گروه‌های مردم (چه برخوردار و چه کمتر برخوردار) نیست و از آن مهمتر به دلیل محدود بودن میزان آن منابع مالی مورد نیاز برای ساخت و تکمیل پروژه‌های مسکن در چنین طرح هایی محدود است و تاثیر منفی چندانی بر سایر بخش‌های اقتصاد نخواهد گذاشت. در پایان این قسمت یادآوری این نکته ضروری است که در دولت یازدهم با وجود مخالفت مسئولان این دولت با طرح هایی مانند مسکن مهر تعداد واحدهای تحویل داده شده به مردم از دولت گذشته بیشتر بوده است و تا چند ماه دیگر این پروژه به پایان خواهد رسید.

 در نتیجه این نقد که دولت روحانی به مسکن مهر بی توجهی کرده است، از اساس نادرست و خلاف واقعیت‌های موجود است. سیاست زدگی در حوزه اقتصاد و بی توجهی به مبانی علمی در این حوزه و سایر عرصه‌های اقتصادی دیگر از جمله موضوعاتی است که سبب کمرنگ شدن مبانی علمی در اقدامات مسئولان می‌شود. به عنوان مثال همین مسکن مهر که برخی همکاران دولت‌های نهم و دهم که در انتخابات اخیر با رنگ و لعاب تازه‌ای به میدان آمده بودند از آن به عنوان یکی از افتخاراتشان یاد می‌کردند یکی از مصداق‌های بی توجهی به مبانی علمی است. بسیاری از اقتصاددانان کشور حتی آن‌ها که با دولت وقت از جهات سیاسی همسو و هم نظر بودند بارها در خصوص استقراض بی حساب و کتاب از بانک مرکزی به بهانه تکمیل این پروژه هشدارهایی جدی دادند. هشدارهایی که به واسطه نگاه سیاست زده تصم گیران وقت به اقتصاد به آن بی توجهی شد و در نهایت مسکن مهری ساخته شد که هم با ساکنان آن و هم با اقتصاد ایران نامهربان بود.

از سوی دیگر در چهار سال گذشته و در دولت اعتدال شاهد آن بودیم که دیگر خبری از سوداگری‌های مرسوم در بخش مسکن به آن شکلی که در گذشته وجود داشت نبود و این موضوع در بلند مدت می‌تواند برای تمامی بخش‌های اقتصاد سبب ساز اتفاقاتی خوشایند شود. حذف سوداگری مسکن از اقتصاد کشور از جمله موفقیت‌های دولت در چهار سال گذشته بوده است. همان طور که حضور سوداگران در بازار ارز و سکه باعث تخریب فضای اقتصاد کشور می‌شود سفته بازی‌های مرسوم در بازار مسکن هم خطرات قابل ملاحظه‌ای را برای اقتصاد ملی به همراه خواهد داشت. یکی از مهمترین موفقیت‌های وزارت راه و شهرسازی در چهار سال اخیر جمع کردن بساط سفته بازی از بازار مسکن بوده است که کمتر از آن سخنی به میان آمده.

سخن آخر آن که انتخابات96 نشان داد که اکثریت جامعه هم دیگر تمایلی به حضور دولت در بخش‌های مختلف اقتصاد از جمله مسکن ندارد و به شعار و وعده ‌های پوچ و بی مبنا درباره آن که دولت در هر سال یک میلیون مسکن خواهد ساخت (!) با صدایی رسا «‌نه» ‌گفتند و اکثریت به سویی متمایل شد که به صراحت خروج دولت از بخش‌های اقتصادی را بخشی از برنامه‌های خود اعلام کرده بود و در چند نوبت نسبت به پروژه هایی مانند مسکن مهر نقدهایی جدی را مطرح کرده است. به نظر می‌رسد طراحی‌های صورت گرفته برای ایجاد رونق در مسکن که در دولت یازدهم انجام شده است به زودی بازار مسکن را دچار تحول هایی اساسی خواهد کرد و شاهد عبور این بخش از اقتصاد کشورمان از رکود خواهیم بود.

افزایش وام‌های بانکی برای خرید و ساخت مسکن، توجه ویژه به بافت‌های فرسوده شهرهای بزرگ به خصوص تهران، اخذ مالیات از مسکن‌های خالی و... از جمله طرح هایی است که در چهار سال گذشته درباره آن برنامه‌ریزی‌های گوناگونی شده است و در دولت دوازدهم و پس از فراغت از پروژه وقت گیر و بی سرانجام مسکن مهر شاهد اجرایی شدن آن خواهیم بود. رونق مجدد بخش مسکن سبب آن خواهد شد که در کنار آن بخش‌های دیگری از صنعت نیز به رونق اقتصادی نزدیک شده و از وضعیت فعلی که شاهد نرخ رشد اقتصادی اندک در آن بخش‌ها هستیم خارج شوند. رونق دوباره بازار مسکن می‌تواند به استمرار نرخ رشد اقتصادی مثبت در سایر حوزه‌ها کمک شایان توجهی کند، از همین رو به نظر می‌رسد که مسئولان تصمیم گیر می‌بایست با قوت و قدرتی بیش از گذشته برنامه‌های تهیه شده در این بخش را به مرحله اجرا برسانند.