تحرک مثبت در معاملات بهاری با تقاضای خانه اولی‌ها

این موضوع در حالی بیان می‌شود که تعداد معاملات در اسفند سال 95 حدود 12 هزار و 200 فقره بوده است که نسبت به حجم معاملات اسفند 94 با رشد منفی روبرو شده بود. به‌هرحال فعالان بازار مسکن معتقدند این افزایش 4 هزار فقره‌ای را باید به فال نیک گرفت هرچند که به نظر می‌سرد این حجم معاملات نتواند تأثیرات رکود چندساله را کاهش بدهد اما نوید روزهای بهاری برای مسکن است.

این رشد 6.4 درصدی اردیبهشت در مقابل رشد منفی بهمن و اسفند 95 بیانگر تغییرات نامحسوس بازار ملک است و به عقیده فعالان بازار مسکن نبض بازار مسکن به تپیدن افتاده است.

دراین‌بین افزایش مقطعی بازار مسکن بیانگر پیامی است که به‌نوعی مکمل پیام اول یعنی افزایش حجم معاملات محسوب می‌شود. ریز نوسان قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه به‌خوبی نشان می‌دهد قیمت مسکن در مناطق 22 گانه نسبت به ماه قبل حدود 3.7 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 5.7 درصد رشد داشته است. این رشد که در بازار به رشد غیررسمی نیز معروف است به‌هیچ‌عنوان نگران‌کننده به شمار نمی‌آید زیرا مالکان بعد از چند سال رکود پی‌درپی و بلوکه شدن اموال خود در ساختمان آجر و سنگ توجه خاصی به این نوسانات نشان نخواهند داد.

دراین‌بین بانک مرکزی چند روز پیش اعلام کرد نرخ تورم در دوازده ماه منتهی به اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۶ نسبت به دوازده ماه منتهی به اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۵ معادل 8/ 9 درصد است که این آمار بیانگر کاهش قیمت واقعی مسکن است.

اما به نظر می‌رسد این حجم معاملات در ماه‌های آتی به‌شدت افزایش پیدا کند زیرا خانه اولی‌ها از اردیبهشت حضور بسیار پررنگی در بازار معاملات خواهند داشت. این تقاضای مصرفی که خریدار خانه‌های میان متراژ باقیمت متوسط است می‌تواند در بهبود اوضاع رکود مسکن مؤثر باشند.

به‌هرحال به نظر می‌رسد حضور خانه اولی باعث شده تعداد معاملات در اردیبهشت با افزایش قابل توجهی روبرو شود.

هرچند بررسی‌های میدانی از بازار مسکن نیز این موضوع را تأیید می‌کند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در اردیبهشت‌ماه سال 96 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3 میلیون تومان تا 3 میلیون و 500 هزار تومان به ازای هر مترمربع، با سهم 5/ 12 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند؛ این در حالی است که دامنه‌های قیمتی 3 میلیون و 500 هزار تومان تا 4 میلیون تومان و همچنین 2 میلیون و 500 هزار تومان تا 3 میلیون تومان با سهم‌های 2/ 11 درصدی و همچنین 1/ 11 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درواقع در این ماه، توزیع حجم معاملات خرید مسکن به‌گونه‌ای بوده است که در حدود 2/ 61 درصد واحدهای مسکونی باقیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله‌شده‌اند.

از سوی دیگر، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده در اردیبهشت‌ماه امسال به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 9/ 15 درصد اختصاص داشته است که به معنای سبقت معامله آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان متراژ از سایر واحدهای عرضه‌شده به بازار فروش مسکن است. این در حالی است که در همین بازه زمانی، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع معادل 7/ 52 درصد از معاملات انجام‌شده خرید مسکن را به خود اختصاص داده‌اند.

البته این پیش‌بینی در چند ماه گذشته توسط کارشناسان بیان‌شده بود که معاملات آپارتمان‌های زیر 80 مترمربعی با حضور خانه اولی‌ها گستره تر خواهد شد؛ بنابراین این کارشناسان از سازندگان متخصص می‌خواهند در سال‌های آتی نیز نگاه ویژه‌ای به این متراژها داشته باشند.

سازندگان با ساخت متراژهای میان متراژ و کوچک متراژ در مناطق ارزان‌تر مانند منطقه 9 تا 12 و احیای بافت فرسوده می‌توانند جوابگوی مسکن اقشار متوسط جامعه باشند. آمارهای بانک مرکزی به‌وضوح نشان می‌دهد، از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 1/ 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای خرید مسکن را به خود اختصاص داده است؛ منطقه 5 شهر تهران یکی از دو منطقه مصرفی شهر تهران به لحاظ تقاضای خرید آپارتمان محسوب می‌شود. 

این در حالی است که دو منطقه مصرفی دیگر یعنی منطقه 4 و 2 به ترتیب با سهم 4/ 11 درصدی و 4/ 9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند. همچنین درمجموع 74 درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران در اردیبهشت‌ماه مربوط به 10 منطقه شهر تهران بوده است که 9 منطقه از این 10 منطقه، مناطق مصرفی محسوب می‌شوند که می‌توان از این مناطق با عنوان کانون تقاضای خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان یادکرد.

حضور پررنگ تقاضای مصرفی 74 درصدی در مناطق 9 تا 12 به‌خوبی نشان می‌دهد توانایی خرید مردم بیشتر از این مناطق نیست؛ بنابراین سازندگان باید دست زا ساخت املاک لاکچری و لوکس برداشته و با اخذ و ارائه تسهیلات ویژه در مناطق ذکرشده شروع به ساخت‌وساز کنند.

منطقه 1 تا 4 به لحاظ داشتن قیمت‌های بسیار بالا مناطق مطلوبی برای اقشار متوسط جامعه نیست و ازآنجایی‌که بخش اعظمی از املاک بلوکه‌شده و خالی از سکنه مربوط به این املاک است. به نظر می‌رسد سازندگان نباید شروع به ساخت‌وساز در این مناطق کنند؛ زیرا به‌جز بلوکه شدن سرمایه چیزی عاید سازندگان نخواهد کرد.