چهار ایراد اساسی به فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن

همواره مسئولین در زمان رکود بازار مسکن به دنبال ارائه راهکارهای جدی برای تحریک و جلوگیری از تحرکات سوداگرانه و سودهای نامتعارف بوده حال به نظر می‌رسد بخشنامه سازمان امور مالیاتی طبق ماده 77 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم، درآمدهای اشخاص نیز در ادامه روند رونق دهی بازار مسکن باشد.

 این در حالی است که ماده 77 اصلاح قانون مالیات های مستقیم دستخوش تغییرات گسترده ای شده است به طوری که در این ماده قانونگذار شرایطی را برای اخذ مالیات در حوزه ساخت و ساز در نظر گرفته که بر شرط تهیه آیین نامه و تصویب آن تاکید شده است و سازمان امور مالیاتی بدون تهیه آیین نامه ماده 77 قانون مالیات های مستقیم و تصویب آن برای اخذ مالیات از ساخت و سازها بخشنامه ابلاغ کرده است.

این مصوبه باهدف اینکه صنعت ساخت‌وساز به‌عنوان شغل درآمدزا در سال‌های پیشین بوده به تصويب مجلس رسیده و در بخشی از آن فروش آپارتمان‌هاي زير سه سال ساخت را مشمول مالیات فروش کرده است. بر اساس اين مصوبه، فعاليت سازندگان مسكن كه درنهایت با انجام آخرين حلقه يعني فروش، تكميل مي‌شود، تحت شرايطي مشمول ماليات نیمه سنگین ‌مي‌شود. ازآن‌جهت که تولیدکننده در کشور ما به‌خصوص در بخش ساخت مسکن با چالش‌ها و بوروکراسی‌های نقدی و غیر نقدی بالایی روبرو است. جدای از هزینه‌های مجوز ساخت، بیمه کارگران، رشد مقطعی کالاهای وارداتی به لحاظ تنش در ارز، افزایش قیمت کارگران و مصالح ساختمانی داخل کشور، عوارض مختلف شهرداری و مالیات‌های عدیده و... روبرو است.

به‌هرحال در پی بخش‌نامه شدن ماده 77 اصلاحی قانون مالیات مقررشده درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر مشمول مالیات علی‌الحساب ۱۰ درصدی شود. حال این مورد در چند روز گذشته در بین فعالان ساختمانی و مراجعه‌کنندگان بازار مصرفی مسکن به مبحث مهمی تبدیل‌شده است. اگرچه همواره بخش خصوصی از قانون تبعیت کرده اما به نظر می‌رسد این بخش‌نامه جدید که پیش‌تر از سوی انبوه‌سازان موردانتقاد قرارگرفته بود از سوی بخش‌های فعالان و واسطه گران بازار مسکن به دلیل افزایش قیمت مسکن و کاهش معاملات قابل‌پذیرش نباشد.

در این زمینه یک کارشناس بازار مسکن بابیان ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم ساخت و فروش مسکن دارای 4 ایراد اساسی در بخش فنی و اقتصادی است،گفت: در صورت عدم‌اصلاح تبدیل به یک مبحث ضد رونقی مسکن شده و سرمایه‌گذاران ساختمانی بازار ساخت‌وساز را رها کرده و درنهایت موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود.

منصور غیبی بابیان مطلب فوق گفت: مهم‌ترین اشکال فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، زمان‌سنجی نامناسب اجرایی است. متأسفانه در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود سنگین شده که به نظر می‌رسد با جوی روانی ایجادشده توسط نرخ ده‌درصدی مالیات این رکود پرحاشیه تر و دامنه‌دارتر شود.

وی در این خصوص افزود: روند سقوط آزاد ساخت‌وساز که از نیمه سال 92 شروع‌شده بود، در اواخر سال گذشته تقریباً متوقف شد و در بهار امسال، پرداخت تسهیلات سه‌رقمی ساخت مسکن آن‌هم بدون نیاز به سپرده‌گذاری، باعث شد حجم صدور پروانه ساختمانی در برخی شهرها ازجمله تهران، با رشد نسبی روبه‌رو شود؛ اما با تغییر ناگهانی و شدید پایه و مبلغ مالیات ساخت و فروش مسکن، این موضوع در نقش یک چاله جدید هزینه‌ای، ممکن است سبب خروج دوباره سرمایه‌گذاران از بازار ساخت‌و‌‌ساز شود.

غیبی در خصوص اشکال دوم گفت: خروج سازندگان از بازار ساخت‌وساز است بر اساس اعلام آمارهای بانک مرکزی، صدور پروانه‌های ساخت‌وساز در طی سال‌های اخیر به‌شدت منفی بوده و این مورد باعث شده بازار ساختمان بخش اعظمی از متخصصین خود را از دست بدهد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: اشکال سوم ناشی از شکل کلی قانون فوق بوده و نشان از ارائه مجوز نامرئی به احتکار و خالی گذاشتن واحدهای مسکونی نوساز از جانب بسازوبفروش‌ها است. معافیت سازنده‌های غیرحرفه‌ای در پرداخت مالیات ساخت و فروش از سال چهارم پایان کار ساختمان، باعث می‌شود این نوع سازنده‌ها به‌جای تعجیل در عرضه ساختمان‌های تازه‌ساز خود به بازار مصرف، کاشانه‌ها را برای سه سال روانه بازار خانه‌های خالی کنند تا در میان‌مدت، هم از سود حاصل از افزایش تدریجی قیمت مسکن، نفع ببرند و هم از پرداخت مالیات 10 درصدی خلاص شوند.

وی در خصوص آخرین اشکال این نوع مالیات گفت: اشکال چهارم این مالیات نیز نحوه شمولیت واحدهای نوساز است. در متن آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم آمده است: فروش آپارتمان‌هاي زير سه سال ساخت مشمول این مالیات فروش است ا ز آنجا که این نحوه دریافت مالیات، پروژه‌های ساختمانی سال‌های گذشته را مشمول می‌شود، باعث اختلال در برنامه‌ریزی‌های از قبل انجام‌شده توسط سازنده‌هایی که با استناد به قانون قبلی، سرمایه‌گذاری کرده‌اند، می‌شود.

غیبی درنهایت گفت: به‌هرحال باوجود چهار چالش بزرگ در اجرای این بخش‌نامه به نظر می‌رسد مسئولین فقط به یک موضوع یعنی افزایش مقطعی معاملات به دلیل هجوم مردم برای عدم گران‌تر شدن کالای مصرفی توجه دارند؛ و به موارد مهم و چالش‌های پیش روی سازندگان بی‌توجه بوده در برابر انتقادهای مستقیم بخش خصوصی واکنش‌هایی مانند فرار مالیاتی را ابراز می‌کنند درحالی‌که بخش خصوصی همواره مالیات خود را تمام‌کمال برای پیشرفت جامعه و پوشش بخشی از هزینه‌ها کلان دولت پرداخت کرده است.

اما در این خصوص یک کارشناس بازار مسکن با انتقاد از عملکرد مجلس گفت: چند سال پیش در مجلس مقرر شد دو نوع مالیات بر عایدی سرمایه برای املاک بلوکه‌شده بالای سه سال و زیر سه سال تصویب شود؛ اما یک اتفاق اشتباه دراین‌بین رخ داد ماده اخذ مالیات بر عایدی سرمایه بالای سه سال با مخالفت مجلس و شخص وزیر (عباس آخوندی در سال 93) رد و ماده اصلاحی 77 تصویب شد.

فرهاد بیضایی بابیان مطلب فوق افزود: ازآنجایی‌که اخذ پایان کار مسکن منوط به پایان و اتمام پروژه نیست. احتکار کنندگان چندساله می‌تواند هر زمان که دلشان بخواهد پایان کار اخذ کرده و مشمول 10 درصدی‌ها شوند.

وی همچنین گفت: به‌هرحال در ماده قبل‌تر مالیات بر عایدی سرمایه یک اشتباه بزرگ برای مجلس در حیطه قانون مالیات محسوب می‌شود و به‌طورکلی بخش‌نامه اجرایی ماده 77 را زیر سؤال می‌برد؛ زیرا سازنده می‌داند در صورت عدم ارائه ملک خود تا قبل از سه مشمول هیچ مالیاتی نمی‌شود و برعکس اگر قبل از سه سال ملک موردنظر خود را وارد میدان فروش کند باید 10 درصد مالیات بپردازد که این رقم در دوران رکود عدد بزرگی است.

بیضایی بابیان اینکه این ناهماهنگی‌ها به‌وضوح نشان می‌دهد عزم جدی برای پایان احتکار مسکن وجود ندارد تأکید کرد: بدون تردید این مالیات اثر عکس داشته و باعث بلوکه شدن بیشتر املاک بیش از سه سال می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد بر اینکه اگر مسئولین به دنبال ایجاد و حفظ توازن در بازار عرضه و تقاضا هستند باید نگاه جدی‌تری به قوانین مالیاتی داشته باشند و با ابتر سازی این قوانین باعث شوک و خنده سوداگران نشوند؛ زیرا این عده از هر اشتباهی امتیازی برای خود می‌گیرند.

بیضایی همچنین گفت: این اشتباه آشکار باعث عمیق‌تر شدن دوران رکود خواهد شد.

وی همچنین با اشاره به اینکه این نوع مالیات از جیب مصرف‌کننده نخواهد بود، بیان داشت: این موضوع از تفاوت خریدوفروش مسکن محاسبه می‌شود و حتی اگر طی 10 سال مسکنی فروخته نشود، از این نوع مالیات معاف است و عملاً تأثیری در بازار نخواهد داشت.

این کارشناس گفت: اخذ مالیات عایدی بخش مسکن طبق پیش‌بینی قانون بر اساس خود اظهاری خواهد بود و حتی متناسب بودن باقیمت منطقه‌ای نیز در آن لحاظ نشده که این موضوع نیز می‌تواند موجب بی‌اثر کردن این نوع مالیات شود، زیرا قیمت واقعی در آن اظهار نخواهد شد.

وی درنهایت گفت: اخذ مالیات صحیح باعث حفظ و توازن عرضه و تقاضا می‌شود. به نظر می‌رسد اگر املاک بلوکه‌شده وارد بازار مصرف شود بسیاری از درگیری‌های ذهنی دولت در خصوص تأمین مسکن نیز رفع شود.

همچنین در ادامه این گزارش شاهین افتخاری بابیان این‌که همواره اقتصاد بیمار درگیر نرخ تورم است گفت: در حال حاضر رکود سنگینی دامن مسکن را فراگرفته و بدون تردید اخذ مالیات برشدت این رکود اضافه خواهد کرد.

این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد به اینکه شهرداری‌ها به‌اندازه کافی سازنده‌ها را چپاول می‌کنند گفت: بوروکراسی‌های شدید ملی و معنوی ارگان‌های وابسته به شهرداری‌ها به‌اندازه کافی سد راه سازنده‌ها هستند اعمال قوانین مالیاتی برازنده کشورهایی است که راه را برای تولیدکنندگان هموار کردند. در حال حاضر دولت و دولت‌های محلی نماد واقعی از راهزن و تنها به دنبال جبران هزینه‌های خود هستند.

وی گفت: بیشتر کشورهای اروپایی مالیات را اخذ و آن را در قالب خدمات مختلف به مردم برمی‌گردانند. حال باید پرسید در کشور ما در چه خدماتی درازای اخذ مالیات ارائه می‌شود. به‌طور مثال آیا از بروکراسی‌های اداره سازندگان کم می‌شود یا بر تعداد مشوق‌ها افزوده می‌شود. به‌هرحال نظام اقتصادی بیمار دارای کم‌وکاستی‌های بی‌شماری است که باید اصلاح شود.

افتخاری گفت: در حال حاضر مسکن با رکود شدیدی روبرو است و تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد. مسئولین باید بدانند تقصیر عدم رونق معاملات مسکن بر گردن سازندگان نیست اگر سازنده‌ای هم بخواهد ملک خود را به بازار ارائه کند به علت کاهش توانایی خرید متقاضیان باعدم عرضه روبرو می‌شود. متأسفانه در حال حاضر از سازنده‌ای می‌خواهند مالیات اخذ کنند که مشتری برای ملک وی وجود ندارد. این مورد نوعی تناقض آشکار علیه تولیدکننده است.

متأسفانه دولت در بخش مسکن دچار کج‌فهمی شده هرچه فعالان بازار مسکن به مسئولین می‌گویند به دنبال ارائه راهکارهای نجات‌بخش مسکنی باشید مسئولین بیشتر به دنبال اخذ امتیاز مالی و هیجانی از بازار نیمه‌جان هستند.

وی بابیان اینکه در حال حاضر بیشتر موسسه‌ها و بانک‌ها املاک خود را برای فروش گذاشته‌اند گفت: مسئولین وضع و رکود بازار مسکن را جدی تلقی نمی‌کند. همه موسسه‌ها به دنبال نقد کردن سرمایه‌های منقول خود هستند به‌طور مثال بیش از یک سال است که بانک ملت ساختمان جم را برای فروش گذاشته اما مشتری واقعی برای عرضه آن پیدا نکرده است به‌هرحال باید بدانیم وضعیت کنونی مسکن عادی نیست بدون تردید بیش از دوسوم سازنده‌ها به دنبال بازگشت سرمایه‌های بلوکه خود شده هستند در حال حاضر برخی از سازنده‌ها به‌شدت درگیر بهره‌های بانکی و اشخاص حقیقی و می‌خواهند به آزادی مالی دست پیدا کنند اما متأسفانه بازار مسکن کنونی مشتری واقعی کم دارد.

این کارشناس گفت: به‌هرحال مسئولین باید تفاوتی بین فروش خواسته و ناخواسته سازندگان قائل شوند در حال حاضر اکثر سازندگان به دنبال فروش هستند اما بازار خالی از بخش تقاضا است.

افتخاری همچنین خاطرنشان کرد: اخذ مالیات از سازندگان در این وهله زمانی به هر شکل و در هر قالب برازنده نیست زیرابه چاه افتاده منتظر سنگ نیست منتظر طناب محکمی است از این مکان رهایی پیدا کند.

وی در پاسخ به سؤال که آیا شما به‌طورکلی فلسفه احتکار را زیر سؤال می‌برید گفت: ما در بخش‌های از املاک مانند تجاری و مسکونی لوکس احتکار به معنای واقعی داریم اما بنده معتقدم بخش املاک متوسط و رو به پایین فاقد مشتری توانمند است.

این کارشناس گفت: به‌هرحال مسئولین برآیند درستی از وضعیت کنونی بازار مسکن ندارند و با شکم پر شروع به تصویب و ارائه بخش‌نامه می‌کنند. در حال حاضر بخش اعظمی از مردم به دلیل عدم دسترسی آسان به وام‌های متنوع توانمندسازی نشده‌اند بنابراین ترجیح می‌دهند با مبلغ قابل قبولی وارد عرصه رهن و اجاره شوند.