ضرورت تدابیر فنی برای بهبود وضعیت اجاره

 آمارها نشان می‌دهد در بسیاری از کشور‌‌های جهان هزینه‌های مربوط به خرید یا اجاره‌بها، بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، در این میان ابتدایی‌ترین راه‌حل‌های دولت‌ها برای فائق آمدن بر بی‌ثباتی در بازار مسکن گسترش برج‌های بلندمرتبه و توسعه شهر‌های جدید بوده است تا از این طریق گشایشی در منابع این کالای کمیاب ایجاد شود. بااین‌حال مروری بر قوانین کشور‌های مختلف نشان می‌دهد این‌ موارد تنها راهکارهای کشور‌ها برای کنترل بازار مسکن نیست.
بر اساس آئین‌نامه مقررات ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم اولین نقل‌وانتقال ساختمان‌های ساخته‌شده توسط اشخاص در شهرهایی با جمعیت ۱۰۰ هزار نفر و بالاتر علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، در مورد اشخاص حقوقی با رعایت تبصره (۴) ماده ۷۷ قانون مزبور و در مورد اشخاص حقیقی با رعایت تبصره‌های ۲ و ۴ ماده اخیرالذکر، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.

اثر مالیات بر بازار اجاره

در همین موضوع دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران با اشاره به اینکه تلاش سازمان مالیاتی برای افزایش درآمدهای کشور پسندیده است اما راهکارهای کسب درآمد باید با مقتضیات اقتصادی همخوانی داشته باشد، هدف مستقیم این آئین‌نامه را انبوه‌سازان و سازندگان شخصی مسکن دانست و گفت: البته باید در نظر داشته باشیم که درنهایت این مالیات از جیب مصرف‌کننده پرداخت خواهد شد، چراکه سازندگان این اضافه‌مالیاتی را روی اصل قیمت مسکن اضافه می‌کنند.

سید محسن طباطبایی مزد آبادی به آمارهایی از آخرین وضعیت ساخت‌وساز مسکن نیز اشاره کرد و گفت: در شش‌ماهه سال گذشته، جمع سرمایه‌گذاری‌های بخـش خصوصـی در ساختمان‌های جدید که در شهرها ساخته‌شده‌اند، ۳۲ هزار و ۶۱۶ هزار میلیارد تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال ۱۳۹۴ کاهش ۱۶.۵ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین در شش‌ماهه نخست سال گذشته ۴۵ هزار و ۱۵۱ دستگاه از کل ساختمان‌های شروع‌شده به ساخت، مسکونی بوده‌اند که باز ۱۱.۶ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد.

طباطبایی با اشاره به اینکه اوضاع ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ و به‌ویژه پایتخت نامناسب‌تر بوده است، افزود: در شش‌ماهه سال گذشته در تهران ۵۰۶۰ دستگاه ساختمان مسکونی شروع به ساخت کرده که نسبت به دوره قبلی بیش از ۲۰ درصد کاهش داشته است.

نائب رئیس انجمن علمی اقتصاد شهری ایران به آمار ساختمان‌های مسکونی تکمیل‌شده در این بازه زمانی نیز اشاره‌کرده و افزود: در نیمه نخست سال گذشته بیش از ۵۸ هزار دستگاه ساختمان در شهرها از سوی بخش خصوصی با هزینه ۲۶ هزار و ۵۶۰ میلیارد تومانی تکمیل‌شده که نسبت به دوره مشابه در سال ۱۳۹۴ کاهش بیش از ۲۵ درصدی نشان می‌دهد.

طباطبایی با تأکید بر اینکه این آمار و ارقام و مشاهده نبض بازار در سال جاری تأکید دارد که مسکن علی‌رغم تمامی تمهیدات دولت همچون افزایش سبد اعطای تسهیلات نتوانسته است به‌طور کامل از شرایط رکودی خارج شود، خاطرنشان کرد: در این شرایط اعمال مالیات‌های تازه برساخت و ساز مسکن منطقی به نظر نمی‌رسد.

وی به گزارش چندی پیش انجمن علمی اقتصاد شهری ایران در خصوص مازاد ۳.۶ میلیونی عرضه مسکن اشاره کرد و گفت: آنچه به‌عنوان مشکل اصلی در حوزه مسکن وجود دارد فاصله بسیار زیاد سطح دستمزدها و پس‌انداز خانوارها باقیمت زمین و مسکن است.

این کارشناس اقتصاد شهری بابیان اینکه در سال گذشته بالغ‌بر ۳۰ درصد خانوارهای ایرانی در خانه‌های استیجاری زندگی کرده‌اند که نسبت به سال ۱۳۹۰ رشد چهاردرصدی دارد، افزود: در سال ۱۳۹۴ نیز مسکن بیش از ۴۲ درصد از هزینه‌های خانوارهای شهری در ترکیب هزینه‌های غیرخوراکی سالانه را به خود اختصاص داده است.

طباطبایی به آمار ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحدی خانه‌های خالی در سال گذشته نیز اشاره کرد و گفت: راهکار حل مسئله مسکن بهبود سایر شاخص‌های درآمدی کشور و به‌تبع افزایش سرانه درآمدی خانوارها و سپس افزایش چتر حمایتی دولت با تسهیلات کم‌بهره و بلندمدت است.

تنظیم بازار اجاره درگرو تدابیر فنی و اقتصادی

همچنین یک کارشناس بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه بازار اجاره نیازمند تدابیر فنی و اقتصادی بی‌شماری است گفت: راهکارهای بهبود وضعیت بازار مسکن و بازار اجاره در ایران باید به‌خوبی سنجیده شود تا قشر اجاره‌نشین آسیب جدی از این بخش متحمل نشوند.

حمیدرضا قاضی زاهدی بابیان مطلب فوق  گفت: اولین اقدام برای بهبود وضعیت اجاره در کشور مبتنی بر کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن است.

وی در این خصوص گفت: این امر از طریق تلاش برای اتمام طرح‌هایی که منجر به برآورده شدن تقاضای بخشی از جامعه در حوزه مسکن می‌شود و همچنین برنامه‌ریزی برای بهینه کردن و گسترش طرح‌های ملی برای کمک به خانه‌دار شدن اقشار ضعیف‌تر جامعه. علاوه بر این، در صورت کاهش نگاه سرمایه‌ای به حوزه مسکن، امکان تحقق این امر وجود دارد. این اصلاح دیدگاه و کاهش سوداگری در حوزه مسکن با استفاده از ابزارهای مالی امکان‌پذیر است.

زاهدی افزود: دومین راهکار استفاده از ابزار‌های مالی برای کنترل سوداگری در حوزه مسکن است دولت برای حل این مشکل می‌تواند با استفاده از ابزار‌های مالی که در دست خود دارد تقاضای سوداگرانه را کاهش داده و سرمایه‌ها را به سمت بخش تولید هدایت نماید.

وی گفت: از طرف دیگر، کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می‌شود. علاوه بر این، دریافت مالیات‌های بازدارنده (مالیات بر عایدی سرمایه CGT) می‌تواند تقاضاهای سرمایه‌ای را مورد هدف قرار دهد اگرچه درآمدزایی نیز برای دولت دارد و در کنار آن به ساماندهی بازار مسکن نیز کمک می‌کند.

این کارشناس ساخت‌وساز افزود: عوامل دیگر نیز شامل مالیات بر واحد‌های مسکونی خالی از سکنه از طریق تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن با اولویت کلان‌شهرها (شناسنامه هوشمند املاک)، ساماندهی بنگاه‌های مشاوران املاک، افزایش مدت اجاره‌بها از 1 سال به 3 الی 5 سال است.

وی گفت: سه راهکار تسهیل دسترسی به مسکن ملکی، ریل‌گذاری برای عرضه خانه‌های خالی از سکنه به بازار و قاعده گذاری در بازار معاملات اجاره به‌عنوان راهکار‌های پیشنهادی کارشناسان به دولت در تأمین ثبات برای بازار اجاره مسکن مطرح شد.

وی درنهایت گفت: بازار اجاره نیز همچون بسیاری از بازار‌های دیگر در کشور از عدم ایفای نقش دولت در مقام رگلاتور برای هماهنگی عرضه و تقاضا رنج می‌برد و همه راهکار‌های مطرح در این زمینه به پررنگ کردن این نقش دولت اشاره دارد.

---