بازار اجاره مسکن همچنان تابع اوامر موجران
همواره بازار اجاره نشان داده اين بازار با شروع فصل تابستان و اتمام ماه مبارک رمضان داغ‌تر مي‌شود و از آنجايي‌که تدابير سفت و سختي در خصوص نظارت بر قيمت‌گذاري نرخ اجاره وجود ندارد، موجران تمايلات شخصي خود را در اين مقوله اعمال و خود به‌عنوان يک سيستم قيمت‌گذاري، در اين موضوع دخالت و تعيين نرخ مي‌کنند.
ديدگاه واسطه گران و کارشناسان از بازار کنوني رهن و اجاره
در همين زمينه به گفته واسطه گران بازار اجاره مسکن در تابستان امسال به علت افزايش فايل‌هاي اجاره با رشد بالايي روبرو خواهد شد اين عده معتقدند: به دليل عميق‌تر شدن رکود مسکن و افزايش فايل‌هاي اجاره بسياري از موجران از مواضع خود پايين آمده و نرخ‌هاي جديدي را وارد فايل اجاره کردند؛ که در بيشتر مواقع به سود مستأجران لحاظ مي‌شود؛ و به نظر مي‌رسد امسال شاهد رشد نرخ اجاره نباشيم.
اما کارشناسان برخلاف عقيده واسطه گران اين تغيير رويکرد را مناسب مستأجران ندانسته و معتقدند: در حال حاضر بسياري از موجران به علت کاهش نرخ سود بانکي رابطه سفت و سختي بين ميزان اجاره و وديعه اعمال مي‌کنند اگر در سال‌هاي پيشين وديعه بر اجاره ارجعيت داشت از سال 1395 اين مورد عکس شده و بسياري از موجران خواهان دريافت اجاره هستند. اين عده مي‌گويند: در حال حاضر مالکين سود بانکي و تورم حاکم بر کشور را با يکديگر مقايسه کرده و سپس نرخي براي افزايش اجاره‌بها در نظر مي‌گيرند و بااين‌حال پيش‌بيني مي‌شود قيمت اجاره‌بها در شهرهاي بزرگ بين 7 تا 10 درصد نسبت به سال 95 افزايش پيدا خواهد کرد و اين نرخ بسته به منطقه و موقعيت مسکوني واحدها متغير خواهد بود.
به تحلیل برخی از کارشناسان امسال نیز همانند سال‌های گذشته این مستاجران هستند که همچنان در بازار بی‌نظارت اجاره به قولی نقره‌داغ مي‌شوند چراکه نبود تدابير و برنامه‌هايی جامع در خصوص حمایت از مستأجران باعث شده تا بازار اجاره مسکن تابع اوامر موجران باشد.
همچنین نبود نظارت کافي عامل افزايش قيمت اجاره در دوران رکود است معتقدند زماني که موجران در شمال شهر پايتخت بر قيمت نهايي اجاره مي‌افزايند اين روند به تمام مناطق و حتي شهرهاي ديگر گسترش پيداکرده و باعث افزايش نرخ اجاره نسبت به تورم عمومي مي‌شود.
ورود انواع فرمول‌ها به بازار اجاره
در همين زمينه برخي ديگر از کارشناسان بازار مسکن هم‌نظر با واسطه گران بازار مسکن معتقدند: هم‌اکنون انواع مختلفي از فرمول تعيين اجاره‌بها در بازار مسکن مشاهده مي‌شود که انتخاب را براي متقاضيان اين واحدها راحت‌تر کرده است. در سال 95 به علت کاهش محسوس نرخ بهره بانکي فايل‌هاي اجاره تمام رهن بسيار اندک شده و موجران تمايلي به دريافت پول وديعه از خود نشان نمي‌دادند.
اما اکنون به علت فاصله‌دار شدن رکود مسکن و ميزان ارائه فايل‌هاي اجاره موجران مقداري ساختارشکني کرده و به دنبال دريافت وديعه نيز هستند؛ و اين شکل نامتعارف يک مقدار بهبوديافته است هرچند در حال حاضر نيز حجم فايل‌هاي رهن کامل کمتر از فايل‌هاي اجاره با سهم بيشتر اجاره‌بهاي ماهانه است اما هم‌اکنون در عمده مناطق مصرفي مي‌توان هر سه نوع روش تعيين اجاره‌بها شامل رهن کامل، اجاره ماهانه کامل يا اجاره‌بهاي ترکيبي را مشاهده کرد. به گفته اين کارشناسان از ابتداي امسال تعيين روش ترکيبي اجاره‌بهاي ماهانه و پول پيش با فرمول مقداري متعادل‌تر شده البته اين موضوع در مناطق لوکس تغيير محسوسي نداشته است. در اين مناطق همچنان بازار روي سرانگشت نرخ اجاره مي‌چرخد و از ديدگاه اين موجران نرخ اجاره نسبت به رهن چرب‌تر به نظر مي‌رسد. به‌هرحال در اين مناطق موجران تمايلي براي ارائه ملک موردنظر خود به‌عنوان تمام رهن را ندارند.
سهم اجاره در سبد خانوار ايراني
از سوي ديگر تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد در حال حاضر فرمول تعيين رهن کامل براي هر مترمربع واحد مسکوني در مناطق معمولي و مصرفي شهر تهران بين يک‌ميليون تا يک‌ميليون و 500 هزار تومان به‌طور متوسط است؛ اين در حالي است که در مناطق مرغوب‌تر و لوکس‌تر مبلغ رهن کامل واحدهاي اجاره‌اي به‌طور ميانگين از يک‌ميليون و 500 هزار تومان شروع‌شده و در ارقام بالاتر ادامه پيدا مي‌کند. اين تناسبات به‌وضوح نشان مي‌دهد مستأجران ديگر خوش‌نشين محسوب نشده و حدود 42 درصد از سبد هزينه زندگي اين خانوارها صرف اجاره مسکن مي‌شود. اين در حالي است که با ساخت املاک استيجاري (اين مورد در بيشتر کشورهاي جهان بر عهده شهرداري‌ها است) و تعيين فرمول رسمي در بازار اجاره برحسب منطقه و محله مي‌توان وخامت اين موضوع را کاهش داد.
دست‌بسته واسطه گران در گراني تعرفه‌هاي اجاره
در اين ميان بسياري از واسطه گران با انتقاد از رويکرد برخي از موجران مي‌گويند: هم‌اکنون در بسياري از مناطق موجران بدون حضور واسطه گران اقدام به انتشار آگهي اجاره ملکشان مي‌کنند. اين مورد مي‌تواند به شکل، دو سناريو بر بازار اجاره مؤثر واقع شود. در سناريو اول موجران باعث ترويج نرخ‌هاي غيررسمي اجاره کرده و خواسته يا ناخواسته تعادل بازار را بر هم زده و مستأجران را مجبور به حرکت در مسير منتخب خود مي‌کنند؛ اما سناريو دوم حذف تمام و کمال، واسطه گران از بازار اجاره است زمان نشان داده واسطه گران حرفه‌اي (دلال‌هاي غيرحرفه‌اي تنها به فکر سودهاي کلان و مقطعي از يک معامله هستند) براي دريافت حق کميسيون دائمي و منطقي همواره به دنبال نهايي کردن قرارداد هستند و ازآنجايي‌که هم‌اکنون مستأجران توانايي پرداخت بالايي ندارند تلاش مي‌کنند موجران را راضي به امضاي قرارداد کنند. با اين تفاسير عدم حضور مؤثر واسطه گران باعث خواهد شد عرف بازار به سمت قيمت‌هاي غيررسمي سوق پيداکرده و امکان مداخله مشاوران املاک براي تعديل نرخ‌هاي پيشنهادي اجاره‌بها به نفع مستأجران در اين دسته از فايل‌ها عملاً از بين برود.
بازدید:۶۴۵
منبع: صما
لینک کپی شد
