مسکن در حال عبور از شرایط عمیق رکودی
بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از نماگرهای اقتصادی، در سال ۱۳۹۵ حدود ۱۱۳ هزار فقره پروانه ساختمانی در کل مناطق شهری ایران صادرشده که نسبت به سال ۱۳۹۴، تقریباً ۱۲.۲ درصد رشد داشته است که از این تعداد، حدود ۸ هزار فقره مربوط به شهر تهران بوده است.
بررسی اطلاعات منتشرشده توسط بانک مرکزی در خصوص تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاکی از آن است بعد از افت شدید صدور پروانه‌های ساختمانی در پاییز ۱۳۹۴ به‌تدریج شاهد رشد ملایم صدور پروانه بوده‌ایم؛ به‌طوری‌که تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی، در فصل زمستان سال ۱۳۹۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۶.۶ درصد افزایش‌یافته و در کل سال ۱۳۹۵ نسبت به سال قبل حدود ۰.۷ درصد افزایش‌یافته و به ۶۶.۱ هزار واحد رسیده است.
حال سؤال اینجاست افزايش 10 درصدي صدور پروانه‌ها درحالی‌که 2.5 ميليون خانه خالي در كشور وجود دارد و تقریباً همين تعداد هم سكونتگاه دوم در كشور وجود دارد، چه توجيهي دارد؟
اين ميزان افزايش صدور پروانه تا چه حد می‌تواند ساير بخش‌های مسكن را راه بيندازد؟ چقدر اشتغال ايجاد می‌کند؟ چقدر آن 200 شغلي كه می‌گویند با مسكن در ارتباط است،راه می‌افتند؟
موانع رونق ساخت‌وساز
در این زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز گفت: افزایش حضور سازندگان باعث افزایش سینوسی روند صدور پروانه‌های ساختمانی شده و درنهایت باعث تعدیل قیمت نهایی و خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه خواهد شد؛ اما ورود این قشر درگرو حل دو مانع بسیار قوی است.
حمید رضا قاضی زاهدی در گفت‌وگو با «صما» گفت: این دو مانع شامل افزایش تسهیلات تکلیفی بخش مسکن و افزایش نرخ سود بانکی است.
وی: در خصوص تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن گفت: افزایش سقف وام 30 میلیون تومانی مسکن مهر به 40 میلیون تومان باعث شده بخش از منابعی که می‌توانست امسال با اولویت ساخت واحدهای مصرفی به سازندگان مسکن پرداخت شود، عملاً صرف تأمین مالی پروژه‌های تکلیف شده برای پرداخت تسهیلات بانکی شود
وی در خصوص مانع دوم نیز گفت: مانع دوم ارائه سودهای نامتعارف بانک‌ها است این موضوع که همواره جز دغدغه‌های سرمایه گذران مسکن بوده همچنان معضل بزرگی محسوب می‌شود.
وی در این خصوص تاکید کرد: هم‌زمان با آغاز پرداخت نرخ‌های سود غیرمتعارف به سپرده‌گذاران، این نوع بانک‌ها به اولویت سرمایه‌گذاران برای سپرده‌گذاری تبدیل شدند و درنتیجه منابع موردنیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن از محل جذب سپرده‌ها در بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن به‌طور محسوس کاهش یافت.
قاضی زاهدی گفت: این دو مانع باعث شده دست سازندگان از دریافت تسهیلات ارزنده با کمترین فالس زمانی، کوتاه‌تر شود.
وی گفت: پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از اوایل سال گذشته، امکان دسترسی سازندگان مسکن به وام‌های سه‌رقمی 110، 130 و 150 میلیون تومانی را به ترتیب برای ساخت‌وسازهای سنتی، صنعتی و ساخت مسکن با تکیه‌بر فناوری‌های جدید ساختمانی، در شهر تهران و تسهیلات 90 تا 110 میلیون تومانی در سایر شهرها را هموار کرد، در حالی از نیمه دوم سال گذشته تحت تأثیر بروز دو مانع گفته‌شده، محدود شد. وی همچنین اظهار داشت: در حال حاضر تنها راه سازندگان برای دریافت تسهیلات ساخت از طریق اوراق است.
وی در نهایت گفت: اگر مسئولین چاره‌ای برای حل‌وفصل این دو مانع نکند سازندگان از عرصه ساخت‌وساز خارج‌شده و روند رونق نسبی صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش و رکود مواجه شود.
پنجاه میلیون مترمربع آپارتمان خالی در شهر تهران
در همین زمینه یک کارشناس اقتصاد بابیان اینکه طبق گزارش‌ها و آمارهای موجود، حدود 500 هزار واحد آپارتمان خالی در شهر تهران موجود است. گفت: اگر متوسط متراژ این واحدها را 100 متر در نظر بگیریم معادل پنجاه میلیون مترمربع آپارتمان خالی فقط در شهر تهران موجود است و اگر در ادامه ارزش متوسط این واحدها را به ازای هر مترمربع فقط 4 میلیون تومان فرض کنیم، برابر با دویست هزار میلیارد تومان سرمایه انباشت در شهر تهران بلوکه‌شده است؛ که مبلغی نزدیک به‌کل بودجه کشور ایران در سال 1388 است.
سید منصور غیبی بابیان مطلب فوق افزود: در سیاست‌های دولت و حتی در سنوات گذشته اعطای تسهیلات ریالی در قالب وام خرید مسکن به‌عنوان یکی از راهکارهای رونق بازار و خانه‌دار شدن افراد متقاضی مسکن تعریف‌شده است که نقدینگی را به‌صورت مستقیم به خریدار یا سازنده رسانده و باعث رشد تورم نیز شده است.
وی افزود: درصورتی‌که استراتژی و فرایند لازم با اعمال ابزارهای کافی جهت «مالکیت بر خانه‌های خالی» تعریف و عملیاتی شود. در این صورت همین مقدار گردش مالی در حوزه مسکن علاوه بر رونق ساخت‌وساز باعث خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن خواهد شد.
غیبی بابیان اینکه افزایش نسبی صدور پروانه ساخت‌وساز با این میزان توانایی تأمین مسکن برای همه اقشار جامعه را ندارد گفت: رکود مداوم مسکن باعث شده فاصله‌ای بین عرضه و تقاضا ایجاد شود؛ و تنها راهکار حل این مشکل بازگرداندن املاک خالی به چرخه مصرف است.
راهکارها جدی برای مصرفی کردن املاک خالی
این کارشناس اقتصاد گفت: ازجمله راهکارها و ابزار مالکیت بر خانه‌های خالی «فروش و واگذاری آپارتمان‌های خالی» از سوی سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش ساختمان و مسکن به‌صورت اقساط بلندمدت است. به‌نحوی‌که دولت نیز از این فرآیند حمایت و نسبت به ارائه تسهیلات به فعالان حوزه ساخت‌وساز اقدام نماید.
وی با اشاره به اینکه دولت و شهرداری‌ها نسبت به شناسایی و شناسنامه‌دار کردن سازندگان با اعطای صلاحیت هم در حوزه فنی و هم در حوزه مالی اقدام نمایند. گفت: در این صورت سازندگان و سرمایه‌گذاران باصلاحیت در بخش مسکن، زمان اخذ جواز ساخت، آمادگی و تعهد خود بر فروش اقساطی آپارتمان را اعلام نمایند.
وی در ادامه افزود: دولت و شهرداری‌ها با توجه به تعهد سازنده نسبت به حمایت از ایشان تحت تخفیف یا تقسیط طولانی‌مدت عوارض و تراکم ساختمانی یا معرفی سازنده جهت دریافت مصالح ساختمانی از کارخانه‌های ایرانی به‌صورت قسطی اقدام نمایند. حتی اعطای زمین‌های دولتی به متقاضیان ساخت با شرایط و تسهیلات لازم و تعریف‌شده صورت پذیرد.
وی همچنین خاطرنشان کرد: در خصوص آپارتمان‌های خالی تولیدشده و موجود نیز با نظارت و راهکار دولتی می‌توان برنامه فروش اقساطی را پیاده نمود و به‌عنوان مشوق این حرکت، دولت تسهیلات حمایتی مناسبی در اختیار این نوع سازندگان و فروشندگان ازجمله واگذاری زمین‌های دولتی و نظایر آن در اختیار آنان قرار دهد.
وی درنهایت گفت: اگرچه در شرایط کنونی وضعیت صدور پروانه ساختمانی قرمز نیست اما بدون تردید با افزایش خانواده‌ها به‌واسطه ازدواج و افزایش جمعیت جامعه نیاز زیادی به عرضه دارد.
نیاز بازار مسکن متناسب باعرضه نیست
در همین زمینه عضو هیئت‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران بابیان اینکه: وجود 2.6 میلیونی خانه‌های خالی انکار نشدنی است گفت: اما متأسفانه بخش اعظمی از این واحدها به‌عنوان خانه دوم بوده و قابلیت عرضه به بازار مصرف را ندارند.
مهدی روانشاد نیا بابیان مطلب فوق افزود: تعداد پروانه‌های ساختمانی از سال ۹۲ روند کاهشی داشته است
وی گفت: طبق آمارهایی که بانک مرکزی ارائه کرده در سه ماه نخست امسال صدور پروانه‌های ساختمانی ۱۰ درصد رشد داشته که این نشانه‌ای از تحرک جدی در بازار ساخت‌وساز مسکن است.
وی با اشاره به اینکه نیاز بازار مسکن متناسب باعرضه نیست و عمده ساختمان‌ها فاقد متقاضی هستند گفت: ۷۰ درصد واحدهای ساخته‌شده در تهران با متراژهای بالای ۱۰۰ متر هستند، اما ۷۰ درصد معاملات مربوط به متراژهای زیر ۱۰۰ متر است.
تمرکز دولت برای خانه‌دار کردن اقشار متوسط و جوان جامعه
عضو هیئت‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران تصریح کرد: مناطق یک تا ۵ عمده مجوزهای ساخت‌وساز را گرفته‌اند این در حالی است که اکثر متقاضیان در مناطق مرکزی و بافت‌های فرسوده هستند.
روانشاد نیا توضیح داد: ۲.۶ میلیون واحد خالی در کشور داریم که البته این نوع واحدهای مسکونی لوکس، تقاضاهای موجود در بازار مسکن را تأمین نمی‌کند و دولت باید تمرکز خود را بر روی خانه‌دار شدن اقشار متوسط و جوان جامعه قرار دهد.
وی همچنین یادآور شد: با چنین اوصافی، نمی‌توان با خوش‌بینی قطعی بازار مسکن را در آینده مورد تحلیل و بررسی قرارداد، اما به اعتقاد بنده کشور، بیش از این ظرفیت تجربه استمرار رکود را ندارد و با توجه به تنگناهای اقتصادی موجود و نقش مسکن در گشایش هر چه بیشتر، احتمال واقع‌شدن رخدادها و اتفاقات و تصمیمات مثبت برای برون‌رفت از رکود دور از ذهن نیست و امید آن می‌رود در نیمه دوم سال جاری شاهد جهش‌هایی ثمربخش در این حوزه باشیم.
روان شاد نیا همچنین تأکید کرد: جامعه جوان وزندگی تک‌نفری باعث افزایش تقاضا خواهد شد بنابراین کلان‌شهرها نیازمند واحدهای کوچک و متوسط باقیمت‌های مناسب است.
کلان‌شهرها به‌شدت نیازمند توسعه بافت‌های فرسوده هستند
این کارشناس بابیان اینکه افزایش پروانه‌های صادرشده در مناطق 1 تا 6 به‌هیچ‌عنوان راهکار مناسبی برای افزایش عرضه نیست گفت: کلان‌شهرها به‌شدت نیازمند توسعه بافت‌های فرسوده هستند و.به‌هرحال واردکردن خانه‌های خالی به چرخه مصرف تنها راهکار برای تأمین مسکن اقشار متوسط به پایین جامعه نیست.
وی با اشاره به اینکه منطقه 22 برای این شرایط و ساخت‌وسازهای بی‌رویه طراحی نشده بود، گفت: حداکثر جمعیتی که برای این منطقه پیش‌بینی‌شده بود 400 هزار نفر بود و پیش‌تر قرار بود کمبود خدمات شهر تهران و مکان‌های تفریحی در منطقه 22 احداث شود.
وی با تأکید بر اینکه نباید واحدهای تجاری در منطقه 22 احداث شود، گفت: ضرورت دارد که در طرح تفصیلی منطقه 22 تجدیدنظر شود و تا قبل از تصویب طرح جدید، ساخت‌وسازها در این منطقه متوقف شود.
وی در ادامه تأکید کرد: بدون تردید هدف اصلی شهرداری از ارائه بی‌رویه پروانه ساخت‌وساز مناطقی مانند 1 تا 6 یا منطقه 22 تنظیم عرضه و تقاضا نبوده است.
19 میلیون نفر بد مسکن نیازمند کمک‌های دولتی
روانشاد نیا با اعتقاد به اینکه افزایش پروانه ساختمانی در مناطق مختلف به‌خصوص جنوب شهرها می‌تواند توجیه اقتصادی برای سرمایه‌گذاران و سازندگان داشته باشد گفت: بیشتر کلان‌شهرها با معضل مهاجرت روبرو بوده و در حال گسترش هستند؛ بنابراین اصلاح بافت‌های فرسوده می‌تواند راهکار برای کاهش وسعت کاذبی کلان‌شهرها هستند.
عضو هیئت‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران همچنین با بیان اینکه هم اکنون اصلی‌ترین مشکل دولت در بخش مسکن مساله اسکان «19 میلیون نفر بد مسکن» ساکن در بافت‌های فرسوده و حاشیه‌های شهری است، گفت: در چند سالی که مسکن در رکود به سر می‌برد، بسیاری از تولیدکنندگان اقدام به ساخت ساز نکردند در حالی که تقاضا برای این بخش افزایش داشته است.
توسعه بازار رهن به‌عنوان شرط اصلی توسعه بازار مسکن
وی تاکید کرد: وزارت راه وشهرسازی به درستی برنامه‌های حمایتی از دهک‌های کم‌درآمد جامعه در قالب مسکن اجتماعی را در دستور کار قرار داده است اما همچنان توسعه بازار رهن به‌عنوان شرط اصلی توسعه بازار مسکن در کشور با محدودیت منابع بانکی مواجه است.
وی گفت: رونق بخش مسکن از رویکردهای اصلی اعلام شده دولت دوازدهم است و کارشناسان هم محور اصلی تحقق این هدف را ایجاد تقاضای موثر در بازار راکد مسکن و اجرای صحیح طرح مسکن اجتماعی می‌دانند.
روانشاد نیا درنهایت گفت: رونق بخش مسکن و به تبع آن گردش مالی این بخش، می‌تواند 300 صنعت مرتبط را فعال و 1300 نوع شغل و حرفه را برای هزاران نفر شغل ایجاد کند. رکود در بخش مسکن باعث بروز بحران در مشاغل وابسته به آن شده که در نهایت تاثیری منفی در اقتصاد کشور بر جای گذاشته است.
بازدید:۷۹۵
منبع: صما
لینک کپی شد
