رسوب املاک تجاری در دوران رکود
واسطهگران در تهران از سکون در بازار املاک تجاری و نبود مشتری در این بازار در مقایسه با حجم املاک تجاری عرضهشده خبر میدهند.
به گفته بسیاری از کارشناسان بخش بزرگی از املاک تجاری بیمصرف مربوط به املاکی هستند که لوکس و در مناطق شمالی کلانشهرها ساختهشده است. به نظر میرسد، بسیاری از فروشندگان به دنبال راهکارهای جدی برای خارج کردن اموال بلوکهشده خود از بازار املاک تجاری هستند.
مالهای بیمصرف در چنته بازار املاک
در همین رابطه رئیس بانک یک شعبه دولتی بابیان اینکه جز فروشندگان عادی بانکها نیز برای فروش املاک تجاری خود به تلاطم افتادهاند، گفت: بلوکه شدن این املاک جز هزینههای کلان نگهداری چیزی عاید بانکها نمیکند.
پرویز کاکایی گفت: سرمایهگذاری ساختمانی افراطی بانکها در دوره رونق ساختوساز، در سالهای اخیر با شرایط رکود ساختمانی همراه و موجب شده داراییهای بانکها منجمد شود. این داراییها شامل املاکی است که یا به شکل لوکس مسکونی یا مجتمعهای تجاری بزرگمقیاس ساختهشده و تاکنون با توجه به شرایط بازار، توان فروش نداشتهاند.
وی بابیان اینکه در حال حاضر بانکها به دنبال فروش املاک خود بهصورت مزایده فروش قسطی با طول بازپرداخت میانمدت هستند، گفت: در سالهای قبل فروش و ارائه این املاک بهصورت اقساط دو یا سهساله بود اما این رویه به علت نبود متقاضی مؤثر این رویه تغییر کرده و اکنون این دوره بازپرداخت پنجساله تعیینشده است.
این مسئول گفت: در این روش بخش اعظمی از مبلغ کل ملک تجاری بهصورت تقسیط ارائه میشود؛ اما اگر خریدار بهجای خرید قسطی، از بانک تسهیلات دریافت کند، حداکثر 40 درصد از ارزش ملک را پوشش میدهد، درحالیکه در قالب خرید قسطی، پوشش تسهیلاتی عملاً دو برابر میشود.
وی بابیان اینکه به نظر میرسد، تخفیفهای متعدد هم نتوانسته بخش تقاضا را به املاک تجاری بکشاند، گفت: قیمت این املاک بهقدری زیاد است که متقاضی سود و منفعتی در معامله نمیبیند و البته در اصل نمیداند با این املاک خریداریشده چهکار باید بکند؟
وی گفت: بههرحال کلانشهرهای ما با انبوهی از املاک بلوکهشده روبهروست که این املاک نیازمند هزینههای کلانی روبهروست که هیچکس نمیداند با این املاک چهکار کند.
ساخت املاک تجاری مستلزم نیازسنجی
یک کارشناس برنامهریزی شهری نیز در این خصوص بابیان اینکه بازار ساختوساز در دو حوزه مسکونی واداری- تجاری کاملاً با یکدیگر متفاوت است گفت: ساخت واحدهای مسکونی معمولاً در ایران سابقه بازاریابی ندارد؛ چراکه سازندگان بر اساس یک باور غلط و قدیمی که میراث دهههای 70 و 80 بازار مسکن است، معتقدند هر چه واحد مسکونی ساخته شود بههرحال به فروش میرسد.
برهان محمودی گفت: علم بازاریابی ساختوساز، علم نوپایی است که در حوزه عمرانی قرار نمیگیرد.
وی گفت: ازآنجاکه در ایران شرکتهای مسکنساز با شرکتهای مطالعه بازاریابی ساخت و فروش مسکن بههیچعنوان مرتبط نیستند همچنان سازندگان ناکامی خود درفروش واحدهای مسکونی را نبود بازار میدانند درحالیکه بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، علت سنگینتر شدن سایه رکود بر بازار مسکن را عدم رعایت الگوی مصرف مسکن در خانوارهای ایرانی میدانند.
محمودی در ادامه افزود: شاید بتوان با تمهیداتی واحدهای مسکونی متعدد ساختهشده را به فروش رساند اما این امر در خصوص واحدهای تجاری واداری بدون داشتن استراتژی برای ساخت و فروش و نیز بدون دریافت پیش سفارش ساخت از سوی شرکتهای بزرگ سازنده یا واردکننده اجناس مصرفی تقریباً غیرممکن است. نگاهی به بازار واحدهای تجاری واداری نشان میدهد، تفاوت قیمت خریدوفروش این واحدها با واحدهای مسکونی گاهی تا 10 برابر میرسد.
این کارشناس برنامهریزی شهری بابیان اینکه در ایران خریدوفروش واحدهای تجاری در هر دو حالت در بسیاری از مناطق زیان ده است گفت: نه میتوان باهدف فروش آن در کوتاهمدت و کسب سود به سمت تجارت واحدهای تجاری رفت و نه در صورت نگهداری این کالا باهدف کسب درآمد از محل اجاره آن میتوان به سودی بیشتر از سود بازارهای موازی از قبیل دریافت اجارهبها از واحدهای مسکونی، سود سپرده بانکی، بازار سرمایه، ارز و فلزات گرانبها از این محل دستیافت.
مالکان املاک تجاری دست به دامن سلبریتیها
محمودی ادامه داد: بسیاری از آنها به دلیل آنکه در برههای از زمان بهخصوص اواخر دهه 80 که مردم به خرید از فروشگاههای لوکس علاقهمند شدند، قارچ گونه سر از خاک برآوردند اما بهتدریج با عدم استقبال مردم مواجه شده و بسیاری از واحدهایی که اجاره یا فروش رفته بودند، تخلیه شدند. بسیاری از ما واحدهای تجاری خالی را حتی در طبقات همکف و پرتردد مالهای تهران و دیگر کلانشهرها دیدهایم این وضعیت در طبقات فوقانی و این مجتمعها وضعیت بدتری دارد.
وی گفت: بههرحال مالکان واحدهای تجاری باوجود تبلیغات متعدد فروش واحدهای تجاری این مجتمعها یا عکس گرفتن در کنار سلبریتیها و سوءاستفاده از محبوبیت بازیگران و فوتبالیستها برای فروش این واحدها همچنان ناکام ماندهاند. در این میان برخی فروش اقساطی یا حتی فروش به قیمت ساخت را هم مطرح میکنند ولی فایدهیی نصیبشان نشده است.
این کارشناس برنامهریزی شهری درنهایت گفت: به نظر میرسد تنها راه خروج از این وضعیت، اصلاح و بهبود ساختار کلی اقتصاد کشور از واردات به سمت تولید است تا مجتمعهای تجاری به ویترینی برای فروش تولیدات داخل باشد نه محصولات گران قیمت و پر رنگ و لعاب شرقی و غربی.
بازدید:۱۲۵۵
منبع: صما
لینک کپی شد
