بازار مسکن بازیچه بازار ارز

 به گزارش سازه نیوز، بر اساس آمارهای اتخاذشده از مرکز آمار ایران متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در هر دولت (میانگین رشد ۴ سال) در دولت اول سازندگی حدود 6 درصد بوده درحالی‌که قیمت دلار در پایان دوره 150 تومان بوده است.

در دولت دوم سازندگی قیمت مسکن در حالی با رشد 27 درصدی روبر و شد که درصد رشد دلار در پایان دوره حدود 169 درصد رشد داشته است. در همین بازه زمانی رشد اجاره‌بها نیز 27 درصد نسبت به گذشته رشد داشته است.

اما بر اساس همین آمارها در دولت اول اصلاحات با رشد 50.9 درصدی دلار قیمت مسکن 11.5 درصد و قیمت اجاره حدود 20 درصد رشد داشته است. همچنین در دولت دوم اصلاحات تنها با رشد 5.83 درصدی قیمت دلار، قیمت مسکن به رقمی حدود 26.5 درصد و بخش اجاره به 24 درصد می‌رسد.

در این میان همزمان با شروع دولت اول مهرورز با رشد 12.2 درصدی قیمت دلار، قیمت مسکن با کاهش 2.5 درصدی به رقمی حدود 24 درصد رسید؛ اما نکته قابل‌توجه این مبحث مربوط به بخش اجاره است به رقم افزایش بسیار اندک قیمت دلار و رشد نامحسوس مسکن رشد اجاره‌بها به رقمی حدود 27 درصد می‌رسد.

در دولت دوم مهرورز به رقم افزایش 219 درصدی قیمت دلار قیمت مسکن و اجاره نسبت به دولت اول مهرورز با کاهش روبرو می‌شود که به گفته بسیاری از کارشناسان دلیل این کاهش جذابیت بیش‌ازحد دلار برای متقاضیان بوده است. در این وهله زمانی بسیاری از نقدینگی‌های خانگی مردم وارد میدان ارز شده تا به امید افزایش نقدینگی‌ها خود وارد بازار مسکن شوند.

اما با شروع دوران رکود و به رقم افزایش نقدینگی مردم بازار مسکن به رقم افزایش 32.3 درصدی دلار با افزایش 5.7 درصدی در بازار مسکن و 10 درصدی در بازار اجاره روبرو می‌شود.

نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است

با تحلیل تکنیکال آمارهای موجود می‌توان دریافت بازار مسکن همواره به‌نوعی بازیچه بازار ارز بوده است. به‌هرحال نباید فراموش شود که بازار ارز تأثیرات اقتصادی بر جوانب مختلف جامعه ازجمله گران‌تر شدن کالاهای مصرفی و سرمایه‌گذاری دارد.

در این میان به گفته کارشناسان نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است نه تابع بازار سفته‌بازی و سوداگری رایج در حوزه خریدوفروش مسکن که پیامد آن تبدیل بازار مسکن به بازار سرمایه ایی است. متغیر مهمی که باعث می‌شود.

حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیاناً منجر به افزایش قیمت اجاره بهاء شود همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متأسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده و به‌نوعی این رقابت، درون تقاضائی شده و بین اجاره‌نشین‌ها در حال بازارگرمی است.

دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی

از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانائی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است؛ که این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی مؤثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. 

عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تأثیر متغییرهائی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها مؤثر باشند.

آنچه بر روی کاغذ و برابر با فرمول‌های خطی ریاضی و اقتصادی در حوزه مسکن نشان می‌دهد، تائید می‌کند که رشد نرخ اجاره‌بهای متوسط در سال 97 نمی‌تواند رشدی بیش از 10 الی 12 درصد داشته باشد؛ اما ازآنچه به‌عنوان عوامل تهدید این بازار محسوب می‌شود، می‌توان به افزایش رو به رشد متقاضیان مسکن استیجاری ازیک‌طرف و از طرف دیگر به عامل کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر که خود در آتی می‌تواند منجر به عدم تعادل تقاضا و تولید مسکن شود اشاره کرد؛ که فرآیند آن منجر به عدم توانائی کنترل بازار مصرف هم در حوزه اجاره و هم در بخش خریدوفروش خواهد شد. پیامدی که می‌تواند معادلات سایر متغیرهای اقتصادی روی کاغذ را به‌هم‌ریخته و خود تبدیل به معادله چند مجهولی شود.