شکست دولت در مبارزه با سوداگری مسکن

به گزارش سازه نیوز، براساس تازه‌ترین آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد طی ۸ ماهه اول سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد ۶۰ درصدی از مرز ۷ میلیون تومان عبور کرد و به ۷ میلیون و ۲۸۴ هزار تومان رسید. 

در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سال 96 حدود 4 میلیون و 898 هزار و 700 تومان بوده است که این رقم نسبت به سال 95 و سال 94 به ترتیب رشدی 11.5 درصدی و 17.5 درصدی داشته است. این در حالی است که علی‌رغم رشد قیمت‌های مذکور میزان تسهیلات رشد چندانی نداشته و تسهیلات کنونی پاسخ گوی این فاصله رشد قیمتی نیست. 

بر این مبنا برخی از کارشناسان و نمایندگان مجلس شورای اسلامی علی‌رغم توجه به منابع مالی بانک‌ها، توان پرداخت اقساط توسط متقاضیان، سوداگری حاصل از افزایش میزان تسهیلات خرید و کمبود عرضه و ساخت خواستار افزایش وام مسکن در بخش خرید تا 300 میلیون تومان هستند. این در حالی است که به گفته بسیاری از کارشناسان حوزه ساخت و مسکن افزایش تسهیلات در این برهه کنونی دوای درد متقاضیان مصرفی نیست و اگر تسهیلات 80 درصدی مسکن در برخی از کشورها ازجمله کشورهای اروپایی موفق عمل کرده به دلیل نبود سوداگری در قیمت زمین، نرخ بهره بسیار پایین و حمایت همه‌جانبه از بخش مصرف و تولید مسکن است.

در همین زمینه رئیس شعبه یک بانک دولتی بابیان اینکه عدم پوشش دهی تسهیلات باعث شده مردم رغبتی برای اخذ وام مسکن نداشته باشند گفت: تا قبل از رشد شدید قیمت مسکن که از حدود ۸ ماه قبل روند تدریجی آن آغاز شد، سقف تسهیلات مسکن به‌طور میانگین حدود ۵۰ درصد قیمت یک‌خانه ۶۰ متری را در شهر تهران پوشش می‌داد، اما هم‌اکنون این رقم به حدود ۲۶ درصد یک واحد 50 متری در شهر تهران تنزل یافته است؛ و بیشترین متراژ قابل خریداری با حداکثر سقف وام دریافتی، 39 متر و در منطقه 19 یعنی ارزان‌ترین منطقه تهران است.

پرویز کاکائی گفت: این در حالی است که اخذ تسهیلات مسکن به دلایلی ازجمله پرسه طولانی اخذ وام، قیمت اولیه اوراق مسکن، خواب یک‌ساله سپرده، کمبود منابع مالی بانک‌ها و اقساط سنگین از نگاه متقاضیان ارزش پیگیری و دریافت ندارد و همین عوامل باعث شد میزان خریدوفروش اوراق تسهیلات نیز به میزان قابل‌توجهی کاهش داشته باشد. میزان این کاهش را می‌توان با یک حساب سرانگشتی در کاهش قیمت برگه‌های این اوراق مشاهده است چراکه به علت کاهش متقاضی قیمت این اوراق از برگه‌ای 77 تا 80 هزار تومان به زیر 57 تا 42 هزار تومان برسد.

وی بابیان اینکه در حال حاضر هیچ‌کدام از دو وام اصلی مسکن یعنی وام مسکن یکم زوج اولی‌ها و وام اوراق ممتاز و دو وام مکمل یعنی وام جعاله و جعاله تعمیر پاسخ گوی خرید مسکن موردنیاز متقاضیان نیست. گفت: در حال حاضر زوج‌های خانه اولی برای دریافت وام 160 میلیونی باید 80 میلیون تومان به مدت 10 ماه سپرده‌گذاری کرده و ماهی یک‌میلیون و 721 هزار تومان اقساط به‌صورت 12 ساله با سود 8 درصد به بانک مسکن می‌پردازند این در حالی است که متقاضیان بعد از یک سال با داشتن 240 هزار تومان تنها می‌توانند 34 مترمربع در مرکز شهر 60 متر در جنوبی‌ترین نقطه تهران خریداری کنند. درحالی‌که باید اقساط سنگین را به مدت 12 سال بپردازند.

کاکایی بابیان اینکه خرید خانه از طریق اوراق نیز وضعیت مطلوب‌تری نسبت به وام خانه اولی ندارد. گفت: در حال حاضر متقاضیان برای دریافت وام 60 میلیون تومانی باید اقدام به خرید 120 برگ تسه کنند با توجه به قیمت متوسط کنونی این اوراق هزینه دریافت این وام 7 میلیون و 440 هزار تومان است. بازپرداخت وام از محل اوراق ممتاز نیز 12 ساله است و هر قسط آن با توجه به سود 17.5 درصدی معادل 1 میلیون تومان است. حال شما تصور کنید متقاضی با این وام چند مترمربع می‌تواند ملک خریداری کند.

این کارشناس گفت: این وام‌ها تنها می‌تواند در شهرهای کوچک کاربرد داشته باشد. چراکه اختلاف قیمت مسکن با تسهیلات به‌اندازه‌ای درشت است که این میزان تسهیلات در بهترین شرایط تنها پاسخگوی 20 درصد قیمت نهایی مسکن است.

به گفته این کارشناس اقتصادی دو وام دیگر جعاله 10 و 5 میلیونی و همچنین وام مسکن بانک‌های دیگر مانند ملی و ملت نیز نمی‌تواند پاسخگوی نیاز مردم برای خرید ملک باشد.

کاکائی در ادامه خاطرنشان کرد: باید وام‌ها در کلان‌شهرها تا 300 و 400 میلیون افزایش پیدا کند اما به اقتضای این افزایش باید طول پرداخت وام و اقساط آن نیز بسیار طولانی‌تر و ارزان‌تر شود.

وی بابیان اینکه برای حل مشکل تسهیلات مسکن باید بانک از مواضع خود کوتاه بیایند گفت: البته بانک‌های برای پرداخت این وام‌ها با مشکلات زیادی ازجمله نبود منابع روبرو هستند. در حال حاضر نیز توان مالی بانک‌ها جوابگوی این حجم از تقاضای وام نیست.

وی درنهایت گفت: در ثانی نیاز است دولت به جای توجه به مقوله توانمندسازی بخش خریدار به بخش تولید نگاه جامعی داشته باشد چرا که عرضه می تواند مشکلات سوداگری در بخش مسکن را حل و فصل کند.

در همین زمینه یک کارشناس ساخت وساز با بیان اینکه در کشورهای توسعه یافته که سطح درآمد سرانه ملی بسیار بالاتر از کشور ماست، تا سقف 90 درصد ارزش ملک، تحت عنوان تسهیلات بلند مدت ( بعضا تا 30 سال) به متقاضیان تهیه مسکن پرداخت می شود.گفت: این حمایت‌ها از یک سو میزان اهمیت تهیه مسکن برای دولت‌ها را نشان می دهد، و از سوی دیگر، ناکافی بودن درآمد و آورده شخصی افراد برای تهیه مسکن را نمایان می سازد.

ایمان رفیعی با بیان مطلب فوق به «صما»گفت: در حال حاضر سقف وام مسکن پرداختی در کلان‌شهرها حدود 160 میلیون تومان است که حدود 20 متر از هزینه خرید ملک را پوشش می‌دهد. این مبلغ وام درحالی پرداخت می‌شود که برای خرید این وام ( بدون سپرده گذاری) می‌بایست در حدود 20 میلیون تومان پرداخت کرد. بازپرداخت این وام نیز با توجه به حداقل دستمزد، برای بخش قابل توجهی از متقاضیان مشکل آفرین است.

وی گفت: برای پرداخت این مبلغ، نیاز به منابع فراوان بانکی است. که در حال حاضر بعید به نظر میرسد سیستم بانکی بتواند این مبلغ را متناسب با تعدد متقاضیان پرداخت کند. به علاوه ، برای کسب امتیاز این وام نیاز به سپرده گذاری کلان و یا هزینه بالا برای خرید اوراق است که از عهده بسیاری از متقاضیان خارج است.

رفیعی ادامه داد: تعداد وام‌های پرداختی در سال 97 از سوی بانک مسکن حدود 140 هزار فقره گزارش شده است که نسبت به آمار متقاضیان واقعی بسیار کمتر است. با توجه به جمعیت جوان کشور و اضافه شدن متقاضیان جدید، نمی توان از سیستم بانکی انتظار داشت بتواند به تنهایی جوابگوی خیل رو به رشد متقاضیان مسکن باشد.

این کارشناس ساخت وساز گفت:با فرض توان پرداخت این وام‌ها به متقاضیان، میزان اقساط برای بازگرداندن این مبالغ، از عهده بسیاری از متقاضیان خارج است.

وی گفت:در شرایطی که مبلغ حداقل حقوق رسمی اعلام شده از طرف دولت کمتر از 1.5 میلیون تومان است و میانگین حقوق دریافتی کارمندان نیز کمتر از 2.5 میلیون تومان است،

رفیعی افزود:با توجه به رشد عمومی قیمت‌ها و تورم واقعی بیش از 50 درصدی ، بعید به نظر میرسد میزان دریافتی افراد کفاف پرداخت اقساط وام‌های 200 تا 300 میلیونی را بدهد. از طرف دیگر به علت تورم بالا، حفظ میزان سود و مدت بازپرداخت فعلی برای تسهیلات بلند مدت، توان وام دهی بانکها را تحت تاثیر قرار خواهد داد.

وی در نهایت گفت: بنابراین نیاز است دولت به جای افزایش میزان تسهیلات طرح های مغفول مانده به مانند اخذ مالیات از واحد های خالی، ورود به بازار اجاره بها و اجرای طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی و اجرای طرح واگذاری مسکن اجاره به شرط تملیک را در دستور کار خود قرار دهد.

در همین زمینه محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه ثبات قیمت‌ها و یا نهایتاً سیر افزایشی قیمت‌ها با شیب ملایم و متناسب با افزایش حقوق و یا دستمزدها از اصول اساسی افزایش نشاط، آرامش و ثبات خاطر جامعه است، گفت:افزایش قیمت تسهیلات به‌طور حتم بارمالی مضاعف بر مشکلات متقاضیان خواهد بود.

وی گفت: در حال حاضر رهاشدگی بازار و افزایش قیمت ناگهانی تمام کالاها و برخی موارد تا 300 درصد افزایش در سال جاری به‌عنوان مشکلی اساسی و زمینه‌ساز مشکلات در آینده گریبان گیر جامعه شده است. بهانه این‌همه گرانی و نابسامانی به گران شدن ارز نسبت داده شد، حال که قیمت ارز مدتی است تا حدودی به‌صورت نسبی کنترل‌شده است ولی ثبات و کاهش قیمت تاکنون به بازار برنگشته است.

مهری اضافه کرد: ازآنجایی‌که افزایش حقوق و دستمزدها به‌صورت سالانه تعیین می‌شود. وعده افزایش 20 درصد برای سال آینده در مقابل افزایش قیمت برخی کالاها تا 300 درصد امسال و قابل پیش‌بینی نبودن قیمت‌ها تا سال آینده موردی است که بیش‌ازپیش عدم تعادل دخل‌وخرج جامعه را متأثر کرده است، آن‌هم با فرض اینکه مجدد شوک‌هایی به بازار وارد نشود. آنچه در این میان از همه کالاهای اساسی گرانی و سنگینی آن نمود می‌کند مسکن برای خرید و چه برای اجاره است.

وی گفت: طبق آمار اعلامی حدود یک‌سوم جامعه شهری مستأجر هستند (گرچه ممکن است از این آمار درصدی هم موجر باشند و با اجاره دادن ملک خود و پرداخت اجاره بیشتری در محلاتی با شرایط مناسب و مطلوب‌تر خانه گزینی کرده باشند.)اما این آمار یک هشدار جدی و تهدیدی برای آسیب‌پذیری بیشتر این قشر از جامعه است. با توجه به اینکه در کشور ما، اکثر قراردادهای رهن و اجاره مربوط به ماه‌های اول و دوم تابستان و یا به عبارتی قبل از گرانی امسال روی‌داده است مطمئناً سال آینده مشکلات خیلی بیشتری پیش روی مستأجران خواهد بود و تأمین اجاره‌بها ماهیانه راه سختی را پیش روی دارد. شرایط امروزه طوری شده است که بیش از 90 درصد مستأجران قدرت خرید خانه در این اوضاع را ندارند و مطمئناً درصد بالایی از همین قشر پس از اِتمام قرارداد در ابتدای تابستان سال آینده با مشکلات جدی‌تر و جدیدتری مواجه خواهند شد.

وی بابیان اینکه تسهیلات کنونی به‌عنوان کمک خرید مسکن به‌گونه‌ای نیست که تأمین‌کننده سهم قابل‌توجهی از قیمت تمام‌شده مسکن باشد. گفت: اگر قرار است دولت از طریق ارائه تسهیلات در این زمینه متقاضیان مؤثر مسکن را حمایت کند، تنها افزایش تسهیلات نمی‌تواند کارساز باشد؛ متعاقب افزایش تسهیلات، پرداخت اقساط سنگین‌تر است که با این رنج در نظر گرفته‌شده برای افزایش حقوق و دستمزدها، وام‌گیرنده همچنان از پرداخت اقساط سنگین عاجز است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: بنابراین افزایش تسهیلات با بهره کم توأم با مدت‌زمان طولانی‌تر در بازپرداخت اقساط شاید بتواند در این برهه تا حدودی امیدوارکننده باشد، هرچند به‌صرف پرداخت تسهیلات همچنان درصد قابل‌توجهی همچنان نمی‌توانند صاحب‌خانه شوند زیرا سرمایه‌ای به‌عنوان مکمل تسهیلات دریافتی ندارند. گرانی بازار مسکن شرایطی را رقم‌زده است که تسهیلات با فرض افزایش دو برابری نمی‌تواند تأمین‌کننده نصفی از مبلغ خرید خانه باشد.

وی درنهایت گفت: بنابراین ضرورت دارد قسمت قوانین مربوط به اعطای تسهیلات با ملاحظات بیشتری بازنگری شود و صرفاً مبالغ تسهیلات در این مسیر مدنظر نباشد تا شاید این ملاحظات همراه با افزایش تسهیلات و افزودن زمان در بازپرداخت اقساط بتواند قسمتی از مطالبات متقاضیان مؤثر را پوشش دهد.