افزایش دوره انتظار خرید خانه در کشور

به گزارش سازه نیوز، مرکز ملی آمار چند سالی است که شاخص «دسترسی به مسکن» یا «دوره انتظار مسکن» را منتشر نمی‌کند. آیا راهی برای محاسبه تقریبی این شاخص مهم آماری وجود دارد؟ برای یافتن پاسخ سوال خود با گسترش‌نیوز همراه باشید.

شاخص دسترسی به دسترس به زبان ساده یعنی یک خانوار متوسط بعد از چند سال می‌تواند خانه‌دار شود. شاخص دسترسی به مسکن یک استاندارد جهانی است و در کشور ما هم توسط مرکز ملی آمار ایران محاسبه و منتشر می‌شد اما اکنون چندسالی است که در ارتباط با آن هیچ گزارش آماری منتشر نشده است. به نظر می‌رسد که این شاخص مهم به سرنوشت شاخص خط فقر دچار شده است. در دو سال گذشته بازار مسکن ایران، شدیدترین تلاطم خود را تجربه کرد. در این شرایط سوال آن است که در کلان‌شهری مثل تهران تا چه حد می‌توان به خانه‌دار شدن امیدوار بود.

حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران دراین‌باره اظهار داشت: دراین‌باره آماری وجود ندارد. وضعیت دو گروه از مردم متفاوت است. دسته‌ اولی آنهایی هستند که در شرف خانه‌دار شدن هستند و آنهایی که ظرفیت خانه‌دار شدن را دارند. اگر می‌خواهیم مدت انتظار برای خانه‌دار شدن را برآورد کنیم ابتدا باید ببینم که در مورد کدام‌یک از این دو گروه صحبت می‌کنیم؟

در پاسخ به سوال نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران مسکن از وی خواستم  زوج جوانی را ملاک قرار داد که اتفاقاً در ابتدای راه هستند و اندوخته چندانی ندارند. وی در ادامه اظهار داشت: اگر نرخ تورم فعلی و نیز متوسط درآمد قشر متوسط را در نظر بگیریم مدت‌زمان لازم برای خانه‌دار شدن حداقل 30 تا 35 سال است.

بااین‌حال به نظر می‌رسد که در حال حاضر دوره انتظار بسیار بیشتر از 30 و حتی 35 سال باشد. طبق آخرین گزارش منتشرشده توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حداقل زمان انتظار برای خانوار شهری در سال 94، 31 سال بوده است. آخرین گزارش منتشرشده توسط وزارت راه و شهرسازی اعداد متفاوتی را نشان می‌‌دهد. در سال 1389، هر خانوار ایرانی با ذخیره یک‌سوم درآمد خود برای خانه‌دار شدن باید 35 سال انتظار می‌کشید و این میزان در سال 90 با افزایش درآمد به 33 سال و در سال 1391 با افزایش قیمت مسکن به 36 سال رسید.

البته باید به این واقعیت توجه داشت که این آمارها میانگین خانه‌دار شدن خانوار متوسط ایرانی را نشان می‌دهند نه پایتخت را. در نبود منابع آماری رسمی می‌توان با تکیه بر یک شاخص دیگر، میانگین زمان انتظار خانه‌دار شدن در تهران را به‌طور محاسبه کرد: میانگین درآمد و هزینه خانوار. طبق آخرین گزارش آماری که مرکز ملی آمار ایران دراین‌باره منتشر کرده است متوسط درآمد و هزینه هر خانوار شهری در تهران به ترتیب 64 و 58 میلیون تومان بوده است. در واقع هر خانوار تهرانی سالانه حدود 6 میلیون تومان پس‌انداز دارد. در این گزارش آماری مشخص نشده که چه تعداد از خانوارها مالک و چه تعداد مستأجر هستند. از طرف دیگر متوسط هزینه مسکن در سبد هیچ‌یک از این دو گروه محاسبه نشده است اما اگر خوشبینانه عمل کنیم و یک‌سوم درآمد خانوارهای ساکن تهران را ملاک قرار دهیم ( به عنوان پس‌انداز) و میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی را 11 میلیون در نظر بگیریم به دورنمای نگران‌کننده‌ای خواهیم رسید.

به عبارت اگر هر خانوار تهرانی حدود یک و نیم میلیون پس‌انداز ماهانه داشته باشد خرید یک واحد 75 متری (به ارزش تقریبی 825 میلیون تومان) 550 ماه یا 45 سال زمان خواهد برد. این در صورتی است که متغیر مهم دیگر یعنی نرخ تورم، کمتر از افزایش سالانه دستمزد و حقوق یا برابر آن باشد که در عمل غیرممکن به نظر می‌رسد.

از طرف اگر سقف تسهیلات مسکن را 100 میلیون تومان در نظر بگیریم ( سقف تسهیلات طرح مسکن 75 تا 100 میلیون تومان است) و از ارزش ملک کسر کنیم به عدد 40 سال خواهیم رسید. این برآورد تقریبی است و باید دید آیا سازمان‌های و نهادهای متولی دیگر (وزارت راه و شهرسازی و مرکز پژوهش‌های مجلس) به سکوت مرکز ملی آمار پایان می‌‌دهند و آمار قابل‌اتکایی ارائه می‌کنند یا نه. درهرحال عدد کمتر از 40 سال منطقی به نظر نمی‌رسد چون شاخص دوره انتظار خرید مسکن در سال 94 یعنی دوره دو سال قبل از تلاطم رکوردشکن بازار مسکن، 31 سال بوده است. به‌عبارت‌دیگر این برآورد تقریبی ممکن است دوره انتظار خانه‌دار شدن را به‌دقت نشان ندهند اما با تکیه‌بر می‌توان آمارهای نپذیرفتنی و به‌قول‌معروف «پرتی» که احتمالاً بعدها منتشر خواهد شد را تشخیص داد.

لازم به ذکر است که در نیمه‌ اول سال 2016 ، رتبه‌ ایران در مورد شاخص «استطاعت خرید خانه» و نسبت «قیمت خانه به درآمد» در میان 95 کشور جهان به ترتیب 90 و 67بوده است. یعنی میزان استطاعت مالی یک خانواد‌ه‌ ایرانی واقع در دهک‌های‌ میانی درآمد برای بازپرداخت وام رهنی یک خانه‌ میان‌قیمت، از خانواده‌های مقیم در 89 کشور دیگر پایین‌تر است. همچنین نسبت قیمت یک خانه‌ میان قیمت به درآمد در دسترس یک خانواده‌ متوسط از 66 کشور خارجی بالاتر است. به‌طور خلاصه ما در کشوری با مردمان بسیار کم‌درآمد و خانه‌هایی گران‌قیمت زندگی می‌کنیم. طبق جدیدترین گزارش آماری منتشرشده  در سال 2019، ایران جز 8 کشوری است که از نظر این شاخص، بدترین وضعیت را دارند (رتبه 87 در میان 95 کشور). کشور ما از نظر شاخص استطاعت خرید مسکن، امتیاز 0.20 را به خود اختصاص داده است. برای درک معنای این عدد کافی است آن را با 20 کشور اول فهرست مقایسه کنید: میانگین استطاعت خرید در این کشورها بین 2 تا نزدیک 5 است. عربستان سعودی، امارات متحده عربی و قطر به ترتیب رتبه‌های اول، چهارم و پنجم را به خود اختصاص داده‌اند. ایالات‌متحده از نظر شاخص استطاعت خرید مسکن در رتبه دوم قرار گرفته است./منبع:گسترش نیوز