رشد نقدینگی عاملی برای گرانی مسکن

 

تا جایی که امروزه داشتن ملک خود نوعی سرمایه‌گذاری به حساب می آید. اما این در حالی است که با نگاهی گذرا به کشورهای پیشرفته و یا حتی جهان دوم به راحتی می توان به این مهم دست یافت که مسکن یک کالای مصرفی است و افراد به دلیل وضع قوانین سختگیرانه هیچگاه تمایلی به سرمایه‌گذاری در این بازار را ندارند در چنین شرایطی کنترل مسکن قیمت بازار مسکن در کشورهای دیگر کمی راحت تر از ایران باشد. به عبارت ساده‌تر وضع مالیات به نسبت سنگی می تواند از رشد و سرمایه گذاری بیش از اندازه جلوگیری کند اتفاقی که گویا به کام مالکان و سوداگران مسکن ایران خشک نیامده است چرا که بازهم اخذ مالیات از مسکن به زمان دیگر موکول شد که این خود گویای وجود دست های پشت پرده است.

بدیهی است با افزایش نگاه سرمایه داری به بازار مسکن شاهد بر هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا بودیم. بدین معنا که افراد با تبدیل به احسن کردن سرمایه خود و گرفتن تسهیلات متنوع اقدام به خرید مسکن طی سال‌های گذشته کردند که این خود عاملی برای نایاب شدن ملک شد، چرا که در شرایط موجود تسهیلات مناسبی برای ساخت به انبوه سازان و یا بهره‌برداران ارائه نشد. هرچند در این میان باید متذکر شد که افزایش نجومی قیمت مصالح ساختمانی از یک سو و قیمت ساخت مسکن از سوی دیگر انبوه سازان را بیش از هر زمان دیگری دلسرد و کناره گیر کرد. به گونه‌ای که بر اساس تحقیقات میدانی صورت گرفته طی چند سال گذشته بخش قابل توجهی از انبوه سازان خانه نشین شدند و در مقابل به خرید و فروش مصالح ساختمانی روی آوردن به گونه ای که شاید در پایتخت بزرگترین فروشگاههای مصالح ساختمانی را به توان به  افراد شاخص سازمان نظام مهندسی و یا انبوه سازان نسبت داد که این خود گویای صحت ادعای ما است.

همانگونه که می دانیم این روزها دیگر تسهیلات نمی تواند نقش موثری در قدرت خرید متقاضیان مصرفی داشته باشد. اما این در حالی است که در کشورهای دیگر تسهیلات حداقل ۶۰ درصد قیمت نهایی مسکن را پوشش می‌دهد. اتفاقی که متاسفانه در کشور ما بسیار بیگانه و در عمل نشدنی است چرا که قیمت مسکن هر روزه در حال افزایش می باشد.

لازم به ذکر است که در دوره ریاست رحیمی انارکی در پست ریاست بانک مسکن به عنوان متولی حوزه تامین منابع مالی مسکن شاهد افزایش نرخ تسهیلات بودیم. اما این در حالی است که با افزایش نرخ تسهیلات در عمل بسیاری از بانک ها کمبود منابع مواجه شدند و در عمل برخی از دریافت کنندگان نیز به دلیل شرایط موجود اقتصادی در بازپرداخت اقساط خود ماندند که این موضوع می‌تواند نشان از بی تأثیری تسهیلات خرید مسکن در شرایط موجود را داشته باشد. اما این در حالی است که انتظار می‌رفت ارائه تسهیلات به ساخت نیز افزایش یابد چرا که شاید از این طریق تعادل از دست رفته میان عرضه و تقاضا در این بازار پرتنش باز می گشت اتفاقی که به یقین برکات بسیاری را به دنبال داشت اما گویا به مذاق مسئولان امر چندان خوش نیامده بود.

پر واضح است که هرگاه رشد نقدینگی در میان مردم افزایش یابد افزایش قیمت مسکن امری بدیهی به نظر می رسد چرا که با توجه به اینکه مسکن کالای سرمایه ای شده بنابراین افرادی که از نقدینگی به نسبت بالایی برخوردار هستند برای جلوگیری از کاهش ارزش پول خود به سرمایه گذاری در این بازار پرسود روی می آورند، چرا که بر اساس مطالعات میدانی صورت گرفته مسکن طی چند دهه گذشته رشد به نسبت بالایی داشته است. بنابراین سرمایه‌گذاری در این بازار همواره بازی دو سر برد شناخته شده است. با این اوصاف شاید بتوان گفت که یکی از آثار منفی رشد نقدینگی  گرانی مسکن باشد گرانی که آثار منفی آن بیشتر متوجه مستاجران خواهد شد،چرا که نرخ اجاره بها رابطه مستقیم و معناداری با قیمت مسکن دارد.

باید در نظر داشت که نبود زمین مناسب در زمره دیگر دلایل گرانی و کاهش ساخت و ساز به شمار می‌آید  چرا که امروزه با توجه به رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت دیگر زمین مناسب چندانی برای ساخت و ساز وجود ندارد. لذا برخی از مسئولان امر برای نوسازی بافت فرسوده استفاده از خانه‌های قدیمی و نوسازی آن را یکی از راهکارهای موثر در افزایش عرضه مسکن عنوان کردند البته باید متذکر شد که نوسازی بافت فرسوده با مشکلات عدیده‌ای مواجه شد به گونه‌ای که در حال حاضر نتوانسته به چشم انداز ترسیم شده چندان نزدیک شود.

در خاتمه باید یادآور شد که با توجه به این که بازار مسکن و تعیین قیمت آن از سالیان دور تنها بر عهده دلالان و مالکان بوده بنابراین نمی‌تواند از قوانین دستوری برای تعیین نرخ چندان پیروی کند، چرا که در این صورت رواج بازار زیرزمینی در بازار مسکن تنها یکی از پیامدهای منفی دخالت های مستقیم دولتمردان در این بازار می‌باشد. بنابراین بر اساس قوانین موجود دولت و به خصوص متولی آن یعنی وزارت راه و شهرسازی در تعیین قیمت نقش چندانی ندارد. از این رو می‌توان با کاهش تنش های روانی حاکم بر بازار مسکن به راحتی این بازار را کنترل کرد در غیر این صورت هر نسخه ای می تواند زمینه ساز استارت افزایش قیمت دیگر در حوزه مسکن شود.