9 نکته در مورد وام ودیعه مسکن

  سید امین زرگرمرادی: در فصل تابستان که فصل جابجایی مستاجران است مشکلات قشر از جامعه بیشتر بروز و ظهور می نماید .

طبق آخرین آمار حدود ۴۰ درصد جامعه شهری ما اجاره نشین هستند و در شهر بزرگی مانند تهران  این نسبت  بیشتر است .

با افزایش مداوم قیمتها در بازار مسکن بخشی از جامعه مستاجران نه تنها خرید مسکن برایشان غیر قابل تصور شده بلکه تسری افزایش قیمت مسکن به اجاره بها باعث شده شرایط اجاره نشینی هم بیش از پیش بر مستاجران سخت شود .

طبق آمارهای موجود میزان اجاره نشینی و همچنین سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار  در سالهای گذشته افزایش یافته است .

از دیگر سو شرایط بد اقتصادی  که تورم لجام گسیخته و رشد اقتصادی پایین را به همراه داشته باعث کاهش درآمد واقعی اکثر جامعه مستاجری شده است .

در همین راستا وزارت راه و شهرسازی طی مصوبه ای تصمیم به پرداخت وام ویعه مسکن با سود ۱۳ درصد به مستاجران کرده است .مبلغ این وام برای مستاجران در  تهران۵۰ میلیون تومان ،در شهرهای بزرگ ۳۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۱۵ میلیون تومان است .

بناست۲۰ هزار میلیارد تومان  برای این طرح از محل اعتبار تخصیص یافته برای جبران و کنترل شیوع ویروس کرونا اختصاص یابد .

هدف از این طرح قاعدتا باید افزایش توان مستاجران جهت اجاره واحد مسکونی باشد.این طرح با سود ۱۳ درصد ارائه می شود درصورتیکه ضریب تبدیل غیر رسمی رهن به اجاره در بازار غالبا  بیش از ۳۰درصد است بعنوان مثال برای تسهیلات۵۰ میلیون تومانی حدود یک میلیون تومان ماهانه یارانه داده می شود،  اما اینکه چنین طرحی بتواند باری سنگین از دوش مستاجران بردارد مورد تردید جدی است .

در ادامه برخی نقاط ابهام و ایرادات طرح مورد واکاوی قرار می گیرد .

۱-این طرح با توجه کسری بودجه شدید دولت در سال جاری ۲۰ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد که تامین آن از طریق بانک مرکزی می تواند موجب افزایش سرعت رشد نقدینگی و به تبع آن  تورم بیشتر در کلیت اقتصاد و بخش مسکن شود .(هرچند بنا باشد بخشی از این اعتبار از محل ذخیره قانونی بانکها نزد بانک مرکزی تامین شود. )

۲-نرخ این تسهیلات ۱۳ درصد اعلام شده است که با اینکه همین نرخ هم برای جامعه مستاجری بسیار زیاد است با نرخ تسهیلات اعطایی بانکها اختلاف دارد که خود هزینه های مضاعفی بر سیستم بانکی تحمیل می کند .

۳-اختصاص این میزان اعتبار موجب تحریک تقاضا می شود ولی از آنجا که چاره ای برای افزایش عرضه اندیشیده نشده است این تحریک تقاضا می تواند منجر به افزایش قیمت مسکن و اجاره بها شود و در عمل افزایش قیمتها منجر به کاهش قدرت و تاثیر این تسهیلات شود .

۴-یکی از مهمترین چالشهای این طرح که تا زمان نگارش این مقاله هنوز مشخص نشده است نوع وثایق  و چگونگی اخذ آنهاست .یکی از بزرگترین چالشهای نظام بانکداری ما نرخ بالای مطالبات معوق و مشکوک الوصول است .

۵-از دیگر مشکلات طرح می توان به انحراف طرح از سوی ضعیف ترین دهک های جامعه مستاجری به سمت دهک های میانی نام برد .

دهک های یک و دو که بیشترین نیاز به حمایتهای دولتی را دارند غالبا نمی توانند جهت وثیقه و تضمین ، ملک یا گواهی کسر از حقوق یا ضامن مورد تایید بانک معرفی نمایند .

بسیاری از افراد این دهک ها فاقد شغل و درآمد ثابت هستند لذا توانایی لازم جهت تامین شرایط بانک را ندارند و از گردونه اخذ این تسهیلات حذف می شوند .

بسیاری از این افراد حتی تحت پوشش نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد و بهزیستی هم نیستند .

شاید یکی از پیشنهادات طراحان این طرح جهت حل این مشکل استفاده از سهام عدالت متقاضیان جهت تضمین تسهیلات باشد که در اینصورت باید یادآور شد دهک های پایین جامعه منتظر فروش این سهام برای کمک به معیشت خانوار هستند و امکان نگهداری این سهام را ندارند .

۶-دشواری شناسایی قراردادهای صوری از قراردادهای واقعی از دیگر مشکلات این طرح است ‌.

راستی آزمایی در این طرح بسیار مشکل است و این تسهیلات  مانند وام جعاله مسکن می تواند در محلی غیر از محل تعریف شده هزینه شود و در اختیار مستاجرین واقعی قرار نگیرد .

۷-برخی از موجرین بواسطه نگرانی از مالیات و ... ممکن است تمایلی به ثبت رسمی قرارداد اجاره و اخذ کدرهگیری نداشته باشند .

۸-یکی دیگر از شروط این طرح داشتن سابقه ۵ سال سکونت در همان شهر است که از یک سو با  مشکل راستی آزمایی روبرو است و از دیگر سو مستاجرینی که بواسطه عدم تمکن مالی از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک مهاجرت کرده اند و در شهر جدید سابقه سکونتی کمتر از ۵ سال دارند از این وام بی بهره خواهند شد .

۹-از همه مهمتر اینکه بر فرض رفع موارد فوق آیا بودجه اختصاص یافته به این طرح برای همه متقاضیان واجد شرایط کفایت می کند  یا فقط باعث افزایش قیمتها و نابسامانی بیشتر در بازار می شود ؟

به نظر می رسد طرح فعلی با مطالعه کافی تدوین نشده است و صرفا از سر ناچاری ارائه شده است .

بعید است این طرح بتواند باری از دوش رنجور مستاجران بکاهد.

حل مشکل بازار مسکن در مرتبه نخست پیوستگی بسیار با اقتصاد کلان دارد که با ترسیم بلند مدت  نمودار تورم و نمودار قیمت مسکن می توان این پیوستگی را در بلند مدت نشان داد .

از دیگر سو تامین مسکن اقشار آسیب پذیر با افزایش تولید و ساخت مسکن و رفع موانع تولید و اختصاص بخشی از ظرفیت مسکن های اجتماعی به مسکن اجاره ای  میسر است و  اجاره داری حرفه ای متناسب با نیاز هر شهر باید تعریف شود .

سیاستهای پوپولیستی که در ابتدا با استقبال بخشی از جامعه آسیب پذیر همراه است در بلند مدت بیشترین آسیب را به همان قشر وارد خواهد کرد .