چالشهای صنعت ساخت و ساز مسکن
بازار ساخت و ساز و تولید مسکن با چالشها و مشکلات خرد و کلان فراوانی روبروست که باعث می شوند موانع بسیاری روبروی بخش خصوصی باشد،
*سید امین زرگر مرادی - دنیای اقتصاد :بازار ساخت و ساز و تولید مسکن با چالشها و مشکلات خرد و کلان فراوانی روبروست که باعث می شوند موانع بسیاری روبروی بخش خصوصی باشد، در این مجال به صورت فهرست وار برخی از این چالشها و راههای برون رفت از این آنها را مرور خواهم کرد.
بدیهی است به چالشهایی که در زیر خواهد آمد می توان موارد دیگری افزود که در نوشتار مختصری از این دست امکان پرداختن به همه آنها وجود ندارد .
همچنین تبیین هر یک از مواردی که در زیر خواهد آمد نیازمند نگارش مقاله ای مستقل است .اما به صورت فهرست وار چالش های بازار ساخت و ساز مسکن و موانع پیش روی بخش خصوصی چیست ؟
✅۱-پیوستگی اقتصاد مسکن با سیاستهای کلان اقتصادی کشور، به گونه ای که تصور حل مشکل مسکن بدون حل مشکلات اقتصاد کلان دور از ذهن می نماید .تا زمانی که سرعت رشد تولید نقدینگی بالا منجر به تورم های شدید می شود و همچنین با کسری بودجه مداوم دولتها مواجه هستیم که در برخی موارد این کسری بودجه ها از طریق روشهای تورم زا تامین می شود و از یک سو با رشد اقتصادی پایین و در بسیاری سالها رشد اقتصادی منفی مواجه ایم و در دیگر سو با کاهش درآمد سرانه دست به گریبانیم، حل مشکل مسکن و ساخت و ساز دشوار می نماید .
✅۲-عدم اشراف سیاستگذار بر مبانی اقتصاد مسکن و نداشتن استراتژی معین در حوزه مسکن که نشأت گرفته از عدم توسعه احزاب در کشور است، باعث می شود دولتها بدون معرفی سیاست های اقتصادی معین وارد حوزه انتخابات شوند و به جای تشریح جزئیات طرح ها و برنامه های خود به کلی گویی و رفتارهای پوپولیستی بپردازند .
شاهد این مدعا در دولت تدبیر و امید معرفی دو وزیر راه و شهرسازی (دکتر آخوندی و سپس دکتر اسلامی)با رویکردی کاملا متفاوت و گاه متضاد در حوزه تولید مسکن است. با اینکه وزیر قبلی کاملا مورد تایید دولت بود و حتی در جلسات استیضاح مجلس، دوست به صورت کامل از دکتر آخوندی حمایت می کرد ولیکن در کمال تعجب شاهد بودیم پس از استعفای وزیر قبلی، دولت دکتر اسلامی را با رویکردی کاملا متفاوت با وزیر قبلی معرفی می نماید .
✅۳-مداخله سیاستگذار در تولید مسکن به جای ریل گذاری و هدایت و حمایت بخش خصوصی جهت تولید مسکن .
✅۴-عدم بهره گیری دولتها از نظرات کارشناسان اقتصاد مسکن و استفاده مشورتی از غیر متخصصین.
✅۵-استفاده از روش اشتباه آزمون و خطا در معرفی طرح های وزارتی مسکن و تکرار برخی خطاهای گذشته .
✅۶-عدم تخصیص اعتبار لازم جهت انجام مطالعات تخصصی قبل از اجرا و ابلاغ طرح ها که منجر به اجرای طرحهای متعدد ناکارآمد در حوزه مسکن می شود.
این طرح های ناکارآمد پس از اجرا با اتلاف منابع و زمان، خود به چالش جدیدی در حوزه مسکن می انجامند .
✅۷-توزیع نامناسب امکانات و خدمات شهری با توسعه نامتوازن شهرسازی. به عبارتی ایجاد فضاهای باز شهری، فضاهای سبز، خدمات ورزشی، خدمات درمانی، پارکینگ های محله ای، ساماندهی معابر و ...در مناطق قدیمی شهرها و بافت های فرسوده به میزان لازم صورت نمی گیرد و در این زمینه با توزیع نامتوازن مواجه هستیم .
✅۸-کاهش توجیه اقتصادی تولید مسکن برای بخش خصوصی که اصلی ترین تولید کننده مسکن است. سالهاست که بر اساس ذهنیت سود ساخت و ساز در دهه های گذشته، تصور نادرستی از سود ساخت و ساز در اذهان عمومی شکل گرفته است و متاسفانه گاهی شاهد نظریات غیر کارشناسانه در این حوزه مانند بازدهی ۲۰۰ درصدی ساخت و ساز که توسط برخی غیر متخصصین عنوان می شود هستیم .
در بسیاری از موارد درصد سود واقعی تولید مسکن (پس از کسر تورم ) رقمی پایین است که یکی از دلایل کاهش رغبت بخش خصوصی به تولید مسکن می باشد.
در حال حاضر نیاز به تولید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در سال می باشد ولیکن میزان تولید مسکن در کشور رقمی بسیار پایین تر از نیاز سالانه است درصورتیکه اگر تولید مسکن دارای سود سرشاری بود با توجه به اینکه امکان ورود به بازار ساخت و ساز برای عموم فراهم است و پیش شرط خاصی ندارد، باید شاهد اقبال گسترده بخش خصوصی جهت تولید مسکن می بودیم ولیکن آمار صدور پروانه های ساختمانی چنین امری را نشان نمی دهد .
در بسیاری موارد با توجه به وجود خلأ های قانونی خرید و فروش ملک توجیه اقتصادی به مراتب بیشتری نسبت به ساخت مسکن دارد.
✅۹-افزایش شدید قیمت زمین و کمبود زمین مناسب ساخت از مهمترین چالش های تولید مسکن است .
شایان ذکر است که در حال حاضر قیمت زمین بخش اعظمی از قیمت تمام شده واحدهای تولیدی را شامل می شود و دیر زمانی است که نسبت تساوی بین قیمت هر متر مربع زمین و واحد نوساز وجود ندارد و در بسیاری موارد این نسبت از ۱.۶ هم فزونی یافته که بیانگر افزایش سهم زمین از قیمت واحد مسکونی است .
✅۱۰-افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی و نوسانات قیمتی که باعث افزایش ریسک تولید مسکن می شود
✅۱۱-افزایش مداوم هزینه های غیر ساختمانی ساخت و ساز شامل هزینه های نظام مهندسی و تهیه نقشه ،مجری ذیصلاح ،عوارض شهرداری ، جرایم ماده صد ،هزینه های افراز و سند و ...
البته همه ارگانهای ذیربط، خود با مشکلات مالی عدیده ای روبرو هستند اما انتخاب ساده ترین راه یعنی انتقال مشکلات مالی به تولید کننده و در نهایت مصرف کننده مسکن چندان مطلوب به نظر نمی رسد .
✅۱۲-سیستم معیوب و زمان بر اداری در مراحل مختلف مانند اخذ مجوزات در ادارات و سازمانهای مختلف مانند شهرداری ها ،نظام مهندسی ،ثبت اسناد و املاک و ...
این میزان بروکراسی اداری غیر از ایجاد برخی زمینه های فساد اداری باعث افزایش زمان سیکل تولید مسکن می شود و این خواب سرمایه تولید کننده مسکن منجر به کاهش سود ساخت و ساز و تأخیر در ورود مجدد سازنده ها در پروژه های آتی می شود .
✅۱۳-میزان اندک تسهیلات ساخت مسکن و برخی سخت گیری ها جهت اعطای این تسهیلات در کنار نرخ بالای تسهیلات مسکن و دوره بازپرداخت کوتاه این تسهیلات از دیگر چالشهای ساخت مسکن است .
✅۱۴-ضعف در بخش تقاضا به علت عدم توانایی خریدار مصرفی مسکن با توجه به افزایش قیمت‌های شدید صورت گرفته از دیگر نکات قابل توجه است . شایان ذکر است که تسهیلات بانکی پوشش دهنده درصد کمی از قیمت مسکن است و از دیگر سو خریداران مصرفی توان پرداخت ارقام بالای اقساط مسکن را ندارند .
✅۱۵- با کمبود شدید عرضه واحدهای کوچک متراژ در مناطق ضعیف و میانی و مازاد عرضه واحد های لوکس متراژ بالا در مناطق برخوردار شهرها مواجه هستیم .
✅۱۶-استفاده سرمایه ای از ملک بواسطه اقتصاد بیمار کشور نیز حائز اهمیت است .
بسیاری از خریداران مسکن از ملک به عنوان کالایی مصرفی استفاده نمی کنند بلکه از ملک به عنوان سپر تورمی جهت مصون ماندن از تبعات تورم و کاهش ارزش پول ملی بهره می برند که منجر به تنگ تر شده عرصه بر خریداران مصرفی می شود .
✅۱۷-بنگاه داری بانکها در حوزه مسکن از بزرگترین چالشهای پیش روی بخش خصوصی است .
بانکها با انحراف از وظایف اصلی خودشان به صورت مستقیم یا توسط شرکتهای وابسته به خودشان انواع پروژه های تجاری ،اداری و مسکونی را تعریف کرده اند .
این امر به غیر از ایجاد مشکلات در اقتصاد کلان منجر به تشدید مشکلات ساخت و ساز با ایجاد رقابت نامتوازن با بخش خصوصی می شود .
✅۱۸-عدم صنعتی سازی ساختمان و کاستی های بسیار در حوزه انبوه سازی مسکن و عدم بهره گیری از تکنولوژی روز دنیا و همچنین عدم نظارت موثر بر ساخت مسکن که باعث کم شدن عمر مفید ساختمان های احداثی می شود .
✅۱۹-عدم جهت گیری مناسب و موثر در هدایت تسهیلات بانکی جهت هدایت سرمایه ها و سازنده ها از ساخت واحدهای مسکونی متراژ بالا در مناطق مرفه شهر به مناطق کم برخوردار و میانی شهرها از دیگر مشکلات حوزه ساخت مسکن می باشد.
✅۲۰-ضوابط و قوانین حمایتی شهرداری هم به منظور هدایت سازنده ها به بافت فرسوده و مناطق کم برخوردار شهر ناکافی است.
✅۲۱-خلاء آموزش های حقوقی املاک نیز در بحث خرید و فروش و هم در مقوله مشارکت در ساخت از دیگر چالشهای قابل ذکر در حوزه مسکن است.
درحال حاضر بیشترین دعاوی محاکم قضایی ایران به دعاوی ملکی اختصاص یافته است که با دادن آموزش های حقوقی مختصر می توان از حجم گسترده این دعاوی و به تبع آن فریز شدن سرمایه ها قابل بازگشت به چرخه مسکن کاست.
✅۲۲-ساخت مالها و پروژه های بزرگ تجاری فراتر از نیاز شهرهای بزرگ هم بسیار زیانبار است.
این مالها از یک سو باعث حبس سرمایه های کلان شده که از تولید خارج می شوند و از دیگر سو به علت قیمت بسیار زیاد واحد های تجاری از این دست فقط نقش آخرین حلقه واردات کالاهای لوکس مصرفی را دارند و تولید کنندگان داخلی توان حضور و ارائه محصولات خود را در واحدهای تجاری بسیار گران قیمت ندارند.
شایان ذکر است که احداث چنین مالهایی باعث افزایش قیمت زمین در آن مناطق و خروج بخشی از سازنده ها از آن منطقه می شود.
✅۲۳-تاثیر متقابل بازارهای موازی نظیر طلا و ارز و بورس.
♦️آنچه در موارد بالا مورد اشاره قرار گرفت بخشی از چالشهای ساخت و ساز بخش خصوصی در حوزه مسکن است .
دولت می تواند برای رفع این چالشها اقدامات متعددی از جمله مواردی که در زیر می آید را در نظر داشته باشد.
✅۱-ایجاد انضباط مالی و بودجه ریزی صحیح و تلاش برای افزایش نرخ رشد اقتصادی و سرانه درآمد خانوارها.
✅۲-عدم تامین کسری بودجه از راههای تورم زا و ممانعت از افزایش پایه پایه پولی.
✅۳-بهره گیری از مطالعات تخصصی در حوزه مسکن و تعریف طرح های بلند مدت توسعه مسکن.
دولت ها باید بشدت از تعریف پروژه های متعدد غیر کارشناسانه کوتاه مدت به جهت بهره برداری سیاسی در دوره های ۴ ساله پرهیز کنند.
✅۴-تدوین طرحهایی جهت تسهیل فضای کسب و کار و کاستن از بروکراسی های زمان بر اداری
✅۵-اصلاح قوانین مالیاتی .
✅۶- اصلاح قانون پیش فروش مسکن و تسهیل در تامین مالی ساخت و ساز.
✅۷-ایجاد هماهنگی بیشتر بین دستگاههای دخیل در حوزه ساخت مسکن.
✅۸-برگزاری جلسات منظم وزارت راه و شهرسازی با توسعه گران و نمایندگان تولید کننده مسکن در بخش خصوصی و استماع نظرات و مشکلات آنها.
✅۹-برگزاری جلسات منظم وزارت راه و شهرسازی با تحلیلگران اقتصاد مسکن.
✅۱۰-تدوین و اصلاح قوانین جهت هدایت ساخت و ساز به بافت های فرسوده و مناطق میانی و کم برخوردار شهرها از طریق مشوق ها و تخفیف های موثر جهت ایجاد توجیه اقتصادی بیشتر ساخت و ساز در این مناطق.
✅۱۱-اصلاح قوانین مالیاتی
✅۱۲-عدم ورود دولت به ساخت مسکن و ایفای نقش سیاست گذار در حوزه تولید مسکن با تسهیل شرایط برای بخش خصوصی.
✅۱۳-توزیع مناسب و عادلانه امکانات و خدمات شهری در تمام پهنه شهر
✅۱۴-تقویت همزمان طرف عرضه و تقاضا از طریق تعریف تسهیلات موثر با دوره بازپرداخت مناسب و نرخ بهره پایین.
بازدید:۱۷۸۰
لینک کپی شد
