کد خبر: ۵۴۷۹۹
تاریخ انتشار: ۲۳:۰۸ - ۱۷ شهريور ۱۴۰۰ 08 September 2021
این روزها و پس از روی کار آمدن دولت سیزدهم دوباره بحث ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال توسط دولتمردان مطرح می شود . سابق بر این شاهد بودیم که مجلس شورای اسلامی در طرحی تولید سالانه یک میلیون واحد را مصوب کرد و در وعده های انتخاباتی آیت الله رئیسی نیز یکی از برنامه هایش را تولید سالانه یک میلیون واحد مسکن معرفی کرده بود .
 سازه نیوز:این روزها و پس از روی کار آمدن دولت سیزدهم دوباره بحث ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال توسط دولتمردان مطرح می شود . سابق بر این شاهد بودیم که مجلس شورای اسلامی در طرحی تولید سالانه یک میلیون واحد را مصوب کرد و در وعده های انتخاباتی  آیت الله رئیسی نیز یکی از برنامه هایش را تولید سالانه یک میلیون واحد مسکن معرفی کرده بود .


در این نوشتار سعی داریم با واکاوی این موضوع به چند پرسش پاسخ دهیم .


پرسش هایی نظیر اینکه :


-آیا اساسا ما به تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال نیازمندیم ؟-آیا مشکل رشد شتابان قیمت مسکن در سالهای گذشته فقط کمبود تولید مسکن بوده است ؟ و در صورتیکه تعداد واحدهای بیشتری در سالهای گذشته تولید کرده بودیم ،با افزایش قیمت مسکن مواجه نمی شدیم ؟-ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به لحاظ اجرایی به چه معناست ؟ و آیا امکان پذیر است؟-چنین طرحهایی در صورت انجام چه تبعاتی به همراه خواهد داشت؟ 



در پاسخ به به سوال اول مبنی بر نیاز سالانه تولید مسکن در کشور باید اذعان داشت که بنا بر مطالعات متعدد و با توجه به نیاز انباشته مسکن از سالهای گذشته ،به ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد تولید مسکن در سال نیازمندیم تا به مرور هم پاسخگوی نیاز انباشته از قبل باشیم و همچنین بتوانیم جوابگوی نیازهای جدید در حوزه مسکن باشیم .


اما در سالهای گذشته با کمبود شدید عرضه مسکن مواجه بوده ایم .در حال حاضر چیزی نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد در سال ساخته می شود که چرایی آن نیازمند تحلیل و بررسی دقیق است .با توجه به اینکه محدودیت خاصی جهت ورود به حوزه ساخت مسکن وجود ندارد علت این میزان از کسری تولید را باید در عدم توجیه اقتصادی تولید مسکن و افزایش ریسکهای اقتصادی در نبود امنیت و ثبات اقتصادی سرمایه گذاری در بخش مسکن در کنار سایر عواملی که در اینجا مجالی برای پرداختن به آنها نیست جستجو کرد .زیرا اگر شرایط تولید مسکن بصورت کامل مهیا بود پول هوشمند خودش به سمت تولید مسکن می رفت و ما تا به این اندازه با کسری شدید در سمت عرضه مسکن مواجه نمی شدیم .


در پاسخ به این پرسش که آیا تنها علت رشد شتابان قیمت مسکن در سالهای گذشته فقط کمبود مسکن بوده است ؟ باید به این نکته اشاره داشت که صرفا یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن کسری تولید آن است نه همه دلایل آن .در  اقتصاد ایران سالهاست که ما با رشد اقتصادی پایین و گاهی منفی ، کسری بودجه های شدید ،استقراض مداوم دولتها از بانک مرکزی،افزایش پایه پولی ،رشد شتابان نقدینگی و تورم های بسیار بالا مواجهیم .


در چنین شرایطی مسکن که در کشور ما بیشتر یک کالای سرمایه ایست تا کالای مصرفی با افزایش قیمت مواجه خواهد شد .و حتی با تعریف انواع قوانین و مالیاتها هنوز شاهد سفته بازی در بازار مسکن مواجه ایم و مسکن هنوز کارکرد سرمایه ای دارد .


لذا مشکل مسکن فقط با تولید انبوه مسکن قابل حل نیست بلکه در کنار تولید مسکن حتما
باید مشکلات اقتصاد کلان که ریشه در ضعف حکمرانی سیاسی و اقتصادی دارد حل شود .
مشکل مسکن یک راه حل بخشی بدون توجه به اصلاح کل ساختارهای اقتصادی ندارد ،بلکه باید کل ساختارها بصورت زیربنایی و در سالهای متمادی اصلاح شود .درغیر اینصورت بسیاری از طرحهایی از این دست در میان مدت و بلند مدت به اهدافی متضاد خود خواهند رسید .
ساخت یک میلیون واحد مسکن در سال به چه معناست ؟ و آیا این امر امکان پذیر است ؟ 
در بسیاری از کلان شهرهای  کشور کل تعداد واحدهای مسکونی حدود همان یک میلیون واحد است ،چنین طرحی یعنی ما سالانه یک کلان شهر جدید با تمامی امکانات بسازیم یا اینکه با احتساب تعداد واحدهای  ابر شهری مانند تهران ،در طول دوره چهار ساله دولت شهری مانند تهران بسازیم .


نکته حائز اهمیت اینست که ساخت مسکن فقط ساخت زیربنای این یک میلیون واحد در سال نیست و این واحدهای جدید نیاز به خدمات و تاسیسات شهری ،درمانی ، فرهنگی ، فضای سبز ،و ... دارند .

اگر این واحدها در شهرهای جدید یا حاشیه شهرها ساخته ساخته شوند که اصلا این امکانات زیربنایی وجود ندارند و احداث آنها نیازمند بودجه ای جداگانه است .اگرهم گفته شود که بخش زیادی از این یک میلیون واحد در درون شهرهایی که خودشان دارای امکانات هستند ساخته می شود آن وقت هم این پرسش به ذهن خطور می کند که چه تعداد از شهرها و محله های ما در حال حاضر واجد چنین امکانات مازادی هستند که بدون گسترش و احداث امکانات زیربنایی جدید پاسخگوی جمعیت جدید باشند .


لذا به نظر می رسد برای احداث یک میلیون واحد به بودجه ای به مراتب بیشتر از بودجه ساخت صرفا زیربنای مسکونی نیاز است .


همه اینها به این معنی نیست که ما از تولید مسکن دست بکشیم بلکه مراد اینست که باید با توجه به مشکلات اقتصاد کلان کشور راهکارهای بهینه و معقول بیابیم .
بدیهی است ایجاد شرایطی برای ساخت انبوه مسکن در نگاه نخست امر مطلوبی است کما اینکه ساخت و توسعه آزادراهها ،فرودگاهها ،سد سازی ومر مطلوبی است اما پرسش اصلی اینست که با ملاحضه شرایط اقتصادی فعلی کشور آیا بازهم توسعه طرحهایی که نیازمند بودجه های کلان و تسهیلات تکلیفی و اجباری به بانکهاست ،راهگشا خواهد بود ؟
و آیا با طر ههح هایی نظیر مسکن مهر مشکل مسکن و افزایش قیمت مسکن حل خواهد شد ؟
دولت در همین سال جاری دچار کسری بودجه  بسیار شدید است که برای آن ارقامی بیش از ۳۰۰هزار میلیارد تومان مطرح می شود .


قاعدتا دولتی که با کسری بودجه‌های شدید  چه در سال جاری و چه در سالهای آتی مواجه است باید به سمت طرح های ریاضتی برود نه اینکه به دنبال طرح هایی باشد که خودشان نیازمند بودجه های سنگین تر و افزایش کسری بودجه بیشتر است .بدیهی است کسری بودجه بیشتر منجر به استقراض بیشتر از بانک مرکزی و افزایش سرعت رشد نقدینگی و درنتیجه تورم بیشتر خواهد شد .
به عبارتی طرحهایی از این دست با اینکه ناممکن نیستند -البته در سال اول دولت همین امکان هم متصور نیست -اما آثار تورمی بالایی خواهند داشت که بیشترین آسیب را به همان دهک های پایینی جامعه وارد خواهد کرد .

لذا اگر دولتمردان راهکاری سراغ دارند که همزمان با تولید انبوه مسکن مشکلات بنیادی اقتصاد کلان را هم حل کنند ،این راهکار راهکاری بهینه خواهد بود درغیر اینصورت چندین برابر هزینه تولید این واحدها با تورم از  جیب مردم برداشته خواهد شد .


♦️یکی از مغالطات  رایج طرفداران چنین طرحهایی این است که می گویند: ما در هر صورت سرعت رشد نقدینگی بالایی داریم پس چرا آن را به سمت تولید مسکن هدایت نکنیم ؟

در پاسخ به این شبهه باید گفت این میزان از سرعت رشد نقدینگی که داشته و داریم بدون ملاحظه تاثیر طرح هایی از این دست است و با تعریف چنین طرح هایی بر سرعت رشد نقدینگی افزوده خواهد شد که نتیجه ای جز تورم بیشتر و کوچک شدن سفره خانوار نخواهد داشت .


در نتیجه با اینکه به ساخت حدود  یک میلیون واحد در سال نیاز مبرم داریم اما به نظر می رسد در شرایط اقتصادی فعلی کشور امکان ساخت این تعداد واحد در سال مهیا نباشد و در صورت اجرا به اهدافی نقیض آنچه که اعلام شده است خواهد رسید .
به نظر می رسد مشکل اصلی اقتصاد ما فهم ناقص سیاسیون تصمیم گیر و تصمیم ساز از مفاهیم و راهکارهای بنیادی اقتصادی است .و تا زمانی که ریل گذاری اقتصادی کشور توسط مجموعه های غیر اقتصادی صورت می گیرد ما در دور باطل تکرار مشکلات کرفتار خواهیم بود .


امین زرگر مرادی / کارشناس بازارمسکن

منبع  : هفته نامه تجارت فردا
نام:
ایمیل:
* نظر: