قیمت گذاری مسکن چه عواقبی دارد؟

در روزهای اخیر شاهد گزارش هایی از قیمت های نجومی برخی املاک شمال پایتخت بوده ایم.  قیمت هایی که در برخی موارد، از میانگین قیمت برخی کشورهای اروپایی و آمریکایی بالاتر است. در کنار آن طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران به ازای هر متر مربع به ۳۲ میلیون تومان رسیده است.  در ارتباط با قیمت های مسکن پرسش های زیر مطرح است : 

واقعیت قیمت مسکن چیست؟ آیا قیمت املاک نجومی پایتخت الزاما منعکس کننده کلیت واقعیت بازار مسکن است ؟ چه عواملی باعث رشد قیمت مسکن در ایران می شود ؟ راهکارهای تعدیل قیمت مسکن در بازار ایران چیست؟ 

آیا با اقتصاد دستوری و قیمتگذاری دولتی می توان بازار مسکن را کنترل کرد ؟ آیا قیمت گذاری دولتی مطلوب است و در صورت انجام چه تبعاتی به همراه خواهد داشت؟ 

طبق اخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران در یک سال گذشته با 17.7 رشد از حدود 27میلیون تومان به 32 میلیون تومان رسیده است. همچنین این رقم رشد 1.2 درصدی نسبت به ماه گذشته را نشان می دهد. در همین بازه زمانی اجاره بها 51.6 درصد رشد نسبت به سال گذشته داشته است. رقم های فعلی قیمت مسکن در ایران گویای این است که روز به روز خانه دار شدن در ایران برای بخش عظیمی از مردم سخت تر و دور از دسترس می شود. 

کشور ما از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در شرایط مطلوبی قرار ندارد و مدت زمان خانه دار شدن برای دهک های درآمدی پایین جامعه گاهی به یک قرن می رسد. به تبع افزایش قیمت مسکن، اجاره املاک مسکونی نیز با چالش های فراوانی روبرو است و امکان اجاره ملک مناسب نیز روز به روز سخت تر می شود. در این شرایط بسیاری از مستاجران ناچار می شوند که به واحدهای کوچکتر یا محله های ارزان تر کوچ کنند. در واقع مهمترین عامل رشد قیمت مسکن، اقتصاد کلان بیمار کشور است. به طوری که در یک اقتصاد نفت محور و به علت تحریم های خارجی و خودتحریمی های داخلی، با کسری بودجه های شدید مواجه هستیم . به عنوان مثال برای سال جاری از کسری بودجه بالای 300 هزار میلیارد تومان سخن گفته می شود. 

در این شرایط، دولت ها برای تامین این میزان از کسری، به سراغ منابع بانک مرکزی می روند و با استقراض از بانک مرکزی، سبب افزایش پایه پولی و افزایش سرعت رشد نقدینگی می شوند. در حالی که این  امر خودش را در تورم های بالا نشان می دهد. بدیهی است بازار مسکن هم از این تورم در امان نمی ماند . از دیگر سو ما با چالش کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی مواجه هستیم.

 طبق مطالعات مختلف، ما به تولید دست کم 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیازمندیم. اما به علت کاهش سودآوری و جذابیت سرمایه گذاری در تولید مسکن در سال های گذشته، میزان تولید مسکن بسیار پایین تر از نیاز سالانه و نیاز انباشته از قبل بوده است. 

در چنین شرایطی، گاهی تولیدکنندگان یا مالکین واحدهای مسکونی آماج حملات رسانه ای قرار می گیرند و علت نابسامانی و گرانی در بازار مسکن به آنها نسبت داده می شود. بسیاری از رسانه ها به ایجاد دوقطبی سازنده و خریدار، یا مالک و مستاجر دست می زنند. همانظور که پیش تر گفته شد،‌تولیدکنندگان مسکن در سال های اخیر تحت فشارهای اقتصادی بسیاری بوده اند و در سایه عدم امنیت اقتصادی و کاهش توجیه اقتصادی پروژه ها، ما با کاهش تولید مسکن مواجه شده ایم. 

از سوی دیگر در اجاره املاک مسکونی هم نسبت قیمت به اجاره کاملا به هم ریخته است و خرید ملک به قصد اجاره داری توجیه اقتصادی گذشته را ندارد. 

یکی از شاخص های مهم اقتصاد مسکن، رابطه P به R  است که از تقسیم قیمت یک متر مربع مسکن به اجاره سالانه همان یک متر مربع به دست می آید. در سال های گذشته این نسبت همواره عددی بین 14 تا 25 بوده است اما اکنون این نسبت از عدد 30 نیز به مراتب بالاتر رفته است. 

این بدین معنی است که بین قیمت مسکن و عایدی حاصل از اجاره آن در حال حاضر تناسب سابق برقرار نیست و  اجاره داری املاک حتی با قیمت های فعلی و فشار کم سابقه بر مستاجرین توجیه اقتصادی سابق را ندارد. در چنین شرایطی، ایجاد دوقطبی کاذب تولیدکننده و مصرف کننده یا مالک و مستاجر بیشتر آدرس غلط دادن به مخاطبین است. 

با ارائه آدرس غلط، گاهی تلاش می شود مقصر اصلی که ضعف حکمرانی اقتصادی و سیاسی است، به حاشیه رانده شود و بخشی از مردم به عنوان مشکل بخشی دیگر از همین مردم معرفی شوند. 

اغراق در مورد املاک فوق لوکس نیز یکی  دیگر از این آدرس های غلط است. در اینکه در پایتخت،‌املاک فوق لوکس با قیمت های نجومی وجود دارد شکی نیست اما این املاک چه درصدی از بازار ملک کشور و یا حتی تهران را شامل می شود.

ممکن است برخی به دنبال این باشند که با برجسته کردن چنین املاکی،‌اقدام به مداخله گری حاکمیتی در قیمت مسکن داشته باشند تا به زعم خود بازار مسکن را کنترل کنند. 

باید توجه داشت که معادل میانگین قیمت دلاری مسکن تهران با احتساب دلار بازار آزاد  در یکی دو دهه گذشته همواره عددی نزدیک به هزار دلار به ازای هر متر مربع بوده که گاهی قیمت بالاتر از آن و گاهی قیمت پایین تر از آن تثبیت شده است. در حال حاضر هم حتی با وجود املاک نجومی، میانگین قیمت مسکن پایتخت 32 میلیون تومان و همچنین در حال حاضر قیمت دلار در بازار آزاد حدود 30 هزار تومان است. به این معنا که قیمت دلاری مسکن تهران در همان محدوده هزار دلار به ازای هر متر مربع در نوسان است. 

به عبارت بهتر،‌این ارزش پول ملی است که مرتبا در حال کاهش است. 

بنابراین آدرس غلط دادن با املاک نجومی به بازار مسکن چندان معقول و مطلوب به نظر نمی رسد. باید توجه داشت که اقتصاد مسکن با دستور و قیمتگذاری دولت به سرانجام نخواهد رسید.

 قیمتگذاری دستوری در حوزه مسکن نه ممکن است و نه مطلوب. حاکمیت حق ندارد برای قیمت مسکن مردم چه در حوزه خرید و فروش و چه در حوزه اجاره، کف و سقف معین کند. قیمت مسکن باید از طریق تعادل عرضه و تقاضا تعیین شود و این اقتصاد دستوری در حوزه مسکن موجب فرار سرمایه بیشتر و به تبع آن کاهش تولید در بازار مسکن خواهد شد و این امر موجب تعمیق بیشتر مشکل مسکن مردم در بلندمدت خواهد بود. هیچ میانبر غیراقتصادی در حوزه مسکن به نتایج مطلوب اقتصادی منجر نخواهد شد. مشکل مسکن یک مشکل درونبخشی نیست . بنابراین با روش های درونبخشی تنها نمی توان این مشکل را حل کرد. 

تا مادامی که ما در حوزه اقتصاد کلان سرعت رشد نقدینگی و تورم بالا داریم، خواه ناخواه این تورم به همه بخش ها از جمله بخش مسکن سرایت می کند. باید در کنار بسترسازی مناسب برای تولید و عرضه مسکن،‌ با ایجاد رشد و ثبات اقتصادی زمینه توانمدسازی خانوارها را به عنوان سمت تقاضا تقویت کنیم و این مهم جز با اصلاح حکمرانی کلان اقتصادی میسر نیست.