رکود بزرگ مسکن با رشد مالکیت و کاهش تقاضا/ ایران به سرنوشت چین دچار می‌شود؟
به گزارش سازه نیوز و به نقل از اقتصادآنلاین، بازار مسکن در ایران همیشه یکی از حساس‌ترین میدان‌های اقتصاد بوده است؛ جایی که کوچک‌ترین تغییر در عرضه و تقاضا، نه‌تنها زندگی خانوار‌ها بلکه مسیر کلان اقتصاد کشور را هم تحت‌تأثیر قرار می‌دهد. سال‌ها روایت غالب این بود که خانه به‌طور مداوم کمیاب‌تر می‌شود و اجاره‌نشینی بر دوش طبقه متوسط سنگینی می‌کند. اما آمار‌های تازه مرکز آمار ایران درباره هزینه و درآمد خانوارهای شهری و روستایی در سال ۱۴۰۳ تصویری متفاوت به دست می‌دهد؛ تصویری که نشان می‌دهد سهم خانوارهای مالک خانه در حال افزایش و سهم اجاره‌نشینان رو به کاهش است. این تغییر، در کنار تحولات جمعیتی از جمله کوچک‌تر شدن خانواده‌ها و افت چشمگیر نرخ فرزندآوری، بازار مسکن ایران را وارد مرحله تازه‌ای کرده که می‌توان آن را رکود عمیق نامید؛ رکودی که شباهت زیادی به تجربه اخیر چین دارد.
افزایش سهم خانه‌داران در شهر و روستا
داده‌های رسمی نشان می‌دهد در سال ۱۳۹۸ حدود ۶۶ درصد خانوارهای شهری در خانه ملکی زندگی می‌کردند. این رقم در سال ۱۴۰۳ به نزدیک ۶۹ درصد رسیده است. چنین افزایشی در ظاهر چندان چشمگیر به نظر نمی‌رسد، اما وقتی به روند پنج ساله نگاه می‌کنیم متوجه می‌شویم که سهم مالکیت سال به سال بیشتر شده و اجاره‌نشینی آرام‌آرام کاهش یافته است. در مناطق روستایی نیز اوضاع روشن‌تر است؛ بیش از ۸۹ درصد خانوار‌ها صاحب خانه‌اند و این بدان معناست که پدیده اجاره‌نشینی در روستا‌های ایران حضور پررنگی ندارد. به زبان ساده، امروز از هر ده خانواده شهری هفت خانواده و از هر ده خانواده روستایی نه خانواده صاحب خانه‌اند.
کوچک شدن خانواده‌ها و تغییر الگوی تقاضا
اما داستان فقط به همین ارقام خلاصه نمی‌شود. وقتی به روند بلندمدت جمعیت‌شناسی کشور نگاه می‌کنیم، متوجه می‌شویم که خانواده ایرانی در طول چهار دهه گذشته کوچک‌تر شده است. در دهه شصت، خانواده‌ها به طور متوسط پنج یا شش نفر عضو داشتند. در دهه هفتاد این عدد به حدود چهار نفر رسید. در دهه هشتاد میانگین به نزدیک سه و نیم نفر کاهش یافت و امروز بعد خانوار کمتر از سه نفر است. همزمان نرخ باروری نیز افت شدیدی داشته و از بیش از شش فرزند به ازای هر زن در دهه شصت به حدود ۱.۷ فرزند در سال‌های اخیر رسیده است. این تحولات به معنای کاهش طبیعی تقاضا برای واحد‌های مسکونی جدید است؛ چرا که خانواده‌های امروز نه تنها کوچک‌ترند بلکه دیرتر ازدواج می‌کنند و فرزند کمتری دارند.
بازار مسکن امروز دیگر تب و تاب گذشته را ندارد. آمار‌های غیررسمی مشاوران املاک حکایت از کاهش چشمگیر معاملات دارد. بسیاری از واحد‌های مسکونی، به ویژه در کلان‌شهرها، ماه‌هاست بدون مشتری مانده‌اند. در برخی مناطق، حجم فایل‌های فروش چند برابر تقاضای واقعی است. این وضعیت نشان می‌دهد که بازار با دیواری به نام نبود تقاضای موثر روبه‌رو شده است. افزایش مالکیت، کوچک‌تر شدن خانواده‌ها و کاهش توان مالی طبقه متوسط همگی دست به دست هم داده‌اند تا تقاضای تازه شکل نگیرد و بازار به رکود کشیده شود.
شبح چین بر سر بازار ایران
مقایسه‌ای میان ایران و چین تصویر روشن‌تری از آینده به دست می‌دهد. چین طی دو دهه گذشته شاهد رونق بی‌سابقه مسکن بود. دولت و شرکت‌های ساختمانی میلیون‌ها واحد مسکونی ساختند و شهر‌های جدیدی از دل زمین‌های خالی سر برآوردند. اما با کاهش جمعیت، افت نرخ زاد و ولد و کوچک شدن خانواده‌ها، تقاضای طبیعی به شدت کاهش یافت و بازار از سال ۲۰۲۰ به بعد وارد رکود شد. بسیاری از شرکت‌های بزرگ ساختمانی ورشکسته شدند و قیمت‌ها افت کرد. امروز نشانه‌های مشابهی در ایران دیده می‌شود. اگرچه در ایران ساخت‌وساز به گستردگی چین نیست، اما روند افزایش مالکیت و کاهش جمعیت متقاضی به همان سمت اشاره دارد: بازاری پر از خانه‌های خالی و تقاضایی محدود که توان چرخاندن موتور معاملات را ندارد.
پیامد‌های اقتصادی رکود
رکود مسکن شاید در نگاه اول برای مستأجران خوشایند به نظر برسد، چرا که از شدت جهش‌های قیمتی کاسته و فشار کمتری بر هزینه خانوار وارد می‌کند. اما در سوی دیگر، تبعات آن می‌تواند جدی باشد. صنعت ساختمان یکی از پیشران‌های اقتصاد ایران است و ده‌ها بخش دیگر از جمله فولاد، سیمان، کاشی، لوازم خانگی و حتی خدمات حمل‌ونقل به آن وابسته‌اند. کاهش ساخت‌وساز به معنای کاهش اشتغال و درآمد در این بخش‌هاست. همچنین کسانی که طی سال‌های گذشته خانه را نه برای مصرف، بلکه به عنوان سرمایه خریده‌اند، با رکود ارزش دارایی‌هایشان مواجه می‌شوند. در صورتی که رکود ادامه یابد، حتی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری که بخش زیادی از منابع خود را به حوزه مسکن اختصاص داده‌اند ممکن است دچار بحران مالی شوند.
چالش سیاست‌گذاران
برای دولت و سیاست‌گذاران، این شرایط یک چالش جدی به همراه دارد. دیگر نمی‌توان مانند گذشته فقط با طرح‌های انبوه‌سازی یا ارائه زمین‌های جدید مشکل را حل کرد. وقتی تقاضای طبیعی کاهش یافته، ساخت‌وساز بی‌رویه تنها منجر به انباشت خانه‌های خالی خواهد شد. سیاست‌گذاران ناچارند به سمت اصلاحات ساختاری حرکت کنند. نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، ایجاد بازار اجاره حرفه‌ای و حمایت پایدار از مستأجران، حذف مالیات‌های خانه خالی و عایدی سرمایه از مسکن از جمله اقداماتی است که می‌تواند بازار را از رکود طولانی نجات دهد.
رکود سنگین یا رونق؟
آمار سال ۱۴۰۳ پیام روشنی دارد؛ سهم خانوارهای مالک در شهر‌ها به مرز هفتاد درصد رسیده و سهم اجاره‌نشینی کاهش یافته است. این تغییر در کنار کوچک شدن خانواده‌ها و کاهش نرخ فرزندآوری به معنای کاهش جدی تقاضای مسکن است. نتیجه طبیعی چنین شرایطی ورود بازار به رکودی عمیق است؛ رکودی که نشانه‌های آن در معاملات، ساخت‌وساز و حتی رفتار سرمایه‌گذاران آشکار است. اگر دولت‌ها این فرصت را غنیمت بشمارند، می‌توانند بازار را سامان دهند. اما اگر روند فعلی ادامه یابد، خطر تکرار تجربه چین و گرفتار شدن در رکودی بلندمدت بیش از هر زمان دیگری بازار مسکن ایران را تهدید می‌کند.
