بازار مسکن به کدامسو خواهد رفت؟
به گزارش سازه نیوز: سیدامین زرگرمرادی کارشناس و صاحبنظر بازار مسکن و بخش ساختمان دردر دنیای اقتصاد نوشت : تحلیل آینده بازار مسکن، بدون توجه به متغیرهای سیاسی و اقتصاد کلان، عملا امکانپذیر نیست. به همین دلیل، هرگونه تحلیل باید بر پایه سناریوهای محتمل انجام شود. در شرایط کنونی سناریوی تداوم وضعیت «نه جنگ، نه صلح» همچنان محتملترین مسیر پیش روی اقتصاد ایران است. در مقابل، سناریوی پایان جنگ و دستیابی به توافقی پایدار، هرچند قابل تصور است؛ اما در حال حاضر از احتمال وقوع کمتری برخوردار است. با این حال، از آنجا که تحقق چنین سناریویی میتواند مسیر بازارهای دارایی را به شکل معناداری تغییر دهد، بررسی آثار احتمالی آن بر بازار مسکن ضروری به نظر میرسد. نخستین پیامد یک توافق پایدار، کاهش ریسکهای سیاسی و تعدیل انتظارات تورمی خواهد بود.
در سالهای گذشته، بخش مهمی از تقاضای بازار مسکن نه با انگیزه مصرف، بلکه با هدف حفظ ارزش دارایی در برابر تورم شکل گرفته است. طبیعی است که با کاهش این انتظارات، بخشی از تقاضای سرمایهای نیز از بازار خارج شود. اولین واکنش، احتمالا در قیمتهای پیشنهادی فروش مشاهده خواهد شد. در دورههای تورمی، فاصله قابلتوجهی میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای قطعی معاملات ایجاد میشود؛ زیرا فروشندگان، آینده را با انتظارات تورمی بالاتر قیمتگذاری میکنند. بنابراین، در صورت کاهش این انتظارات، احتمال تعدیل قیمتهای پیشنهادی افزایش مییابد و بازار به سمت واقعبینی بیشتر حرکت میکند. اما این موضوع الزاما به معنای کاهش محسوس قیمتهای قطعی معاملات نیست. تجربه بازار مسکن ایران نشان داده است که قیمتهای معاملاتی نسبت به قیمتهای پیشنهادی، چسبندگی بیشتری دارند و بهسادگی کاهش پیدا نمیکنند. در نتیجه، انتظار میرود شکاف میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای نهایی معاملات کاهش یابد و فرآیند کشف قیمت به تعادل نزدیکتر شود. اما چرا احتمال ریزش شدید قیمت پایین است؟
اگرچه توافق پایدار میتواند بخشی از تقاضای سرمایهای را کاهش دهد، اما بازار مسکن همچنان تحت تاثیر عوامل بنیادی قرار دارد که مانع از افت شدید قیمتها میشوند. طی سالهای اخیر، هزینه ساخت بهطور مستمر افزایش یافته، قیمت زمین در بسیاری از شهرها رشد قابلتوجهی داشته، ساختوساز کاهش یافته و عرضه واحدهای جدید محدود شده است. از سوی دیگر، رشد نقدینگی و تورم ساختاری اقتصاد نیز همچنان ادامه دارد. مجموعه این عوامل، کف قیمتی بازار را تقویت میکنند و اجازه نمیدهند کاهش تقاضا بهتنهایی به ریزش گسترده قیمتهای اسمی منجر شود. نگاهی به تجربه دوره پس از توافق هستهای سال ۱۳۹۴ (برجام)نیز مؤید همین موضوع است.
اگرچه شرایط اقتصادی امروز تفاوتهای قابلتوجهی با آن دوره دارد و نمیتوان دو مقطع را کاملا با یکدیگر مقایسه کرد؛ اما رفتار بازار نشان داد که کاهش ریسکهای سیاسی، بیشتر به افت حجم معاملات و کاهش سرعت رشد قیمتها منجر شد تا کاهش گسترده قیمتهای اسمی. از این رو، اگر سناریوی توافق پایدار محقق شود، محتملتر آن است که بازار برای مدتی وارد دورهای از ثبات یا کاهش بسیار محدود قیمتهای معاملاتی شود و سپس دوباره رشد اسمی خود را از سر بگیرد؛ اما با آهنگی کمتر از نرخ تورم. در ادبیات اقتصادی، چنین وضعیتی را میتوان نوعی اصلاح زمانی دانست؛ یعنی بازار بدون افت محسوس قیمت اسمی، از طریق عقب ماندن از تورم، بخشی از عدم تعادل خود را اصلاح میکند.
یکی از مهمترین پیامدهای کاهش ریسکهای سیاسی، تغییر مسیر بخشی از نقدینگی به سمت بازارهای موازی خواهد بود. در صورت بهبود چشمانداز اقتصاد، بازار سرمایه میتواند جذابیت بیشتری برای سرمایهگذاران پیدا کند و بخشی از سرمایههایی را که در سالهای اخیر به بازار مسکن پناه آورده بودند، جذب کند. همچنین در صورت مساعد بودن شرایط نرخ ارز و بازارهای جهانی، بازار طلا نیز میتواند بخشی از نقدینگی را به خود اختصاص دهد. در چنین شرایطی، احتمالا مسکن جایگاه خود را بهعنوان بازاری برای حفظ ارزش دارایی حفظ خواهد کرد؛ اما بازدهی آن نسبت به برخی بازارهای موازی کاهش خواهد یافت. بنابراین، انتظار میرود وزن تقاضای مصرفی در معاملات افزایش یابد و سهم تقاضای صرفا سرمایهای کمتر شود.
در مجموع، اگرچه سناریوی پایان جنگ و توافق پایدار در حال حاضر سناریوی غالب نیست و احتمال وقوع آن کمتر از سناریوی «نه جنگ، نه صلح» ارزیابی میشود، اما در صورت تحقق، انتظار میرود بازار مسکن بیش از آنکه وارد دورهای از کاهش شدید قیمت شود، وارد مرحلهای از آرامش، کاهش بازدهی واقعی و اصلاح زمانی شود. در این سناریو، محتملترین ویژگیهای بازار عبارت خواهند بود از: تعدیل قیمتهای پیشنهادی، ثبات یا کاهش محدود قیمتهای معاملاتی، کاهش فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای قطعی، انتقال بخشی از نقدینگی به بازارهای موازی و در نهایت، ادامه رشد اسمی قیمت مسکن با نرخی کمتر از تورم. به همین دلیل، مهمترین تحول بازار نه در افت شدید قیمتهای اسمی، بلکه در کاهش بازدهی واقعی این دارایی نسبت به سالهای گذشته قابل مشاهده خواهد بود.
