راهکار های فنی برای تأمین مسکن کارگران کم بر خوردار و افزایش توان ساخت و ساز سازندگان
*سازه نیوز : فرزاد مرادی: بحران افزایش قیمت مسکن را نمی توان صرفاً با مفهوم «گرانی ملک» تحلیل کرد. از دیدگاه مهندسی عمران و اقتصاد مدیریتی ساخت و ساز، قیمت نهایی یک واحد مسکونی حاصل بر هم کنش مجموعه ای از متغیر های قیمت زمین، هزینه مصالح، نیروی انسانی، ماشین آلات، هزینه های غیر مستقیم، تأمین مالی، مدت اجرای پروژه، ریسک های اقتصادی، ضوابط شهر سازی و کیفیت فنی ساختمان است.
بنابراین، هر سیاستی که تنها یکی از این متغیر ها را هدف قرار دهد، بدون اصلاح سایر حلقه های زنجیره تولید، نمی تواند به کاهش پایدار قیمت مسکن منجر شود.
۱. تفکیک ساختار قیمت تمام شده مسکن
از منظر مدیریتی هزینه پروژه، قیمت تمام شده ساختمان را می توان به مجموعه ای از مؤلفه های اصلی تفکیک کرد:
هزینه کل پروژه = زمین + مصالح + نیروی انسانی + تجهیزات + هزینه های غیر مستقیم + هزینه های مالی + عوارض و خدمات + ریسک و هزینه های پیش بینی نشده
در این چار چوب، باید ابتدا سهم هر مؤلفه در پروژه های مختلف مشخص شود و سپس برای هر بخش، راهکار تخصصی مهندسی ارائه شود.
برای مثال، کاهش ۱۰ درصدی مصرف مصالح یا مدت اجرای پروژه زمانی ارزش اقتصادی واقعی ایجاد می کند که اثر آن بر هزینه مستقیم، هزینه سربار و هزینه مالی نیز محاسبه شود.
از این منظر، مدیریت هزینه باید از مرحله طراحی آغاز شود و نباید صرفاً در مرحله اجرا به دنبال کاهش هزینه بود.
۲. مهندسی ارزش؛ ابزار اصلی کاهش هزینه بدون افت کیفیت
یکی از راهکار های تخصصی قابل استفاده در پروژه های مسکن، اجرای فرآیند Value Engineering یا مهندسی ارزش در مرحله طراحی است.
در مهندسی ارزش، هدف کاهش کور کورانه هزینه نیست؛ بلکه باید نسبت کار کرد به هزینه بهینه شود.
به عنوان نمونه، می توان موارد زیر را مورد بررسی قرار داد:
- انتخاب سیستم سازه ای بهینه بر اساس دهانه ها و بارگذاری
- بهینه سازی مقاطع اعضای سازه ای
- کاهش پرت میلگرد و بتن
- انتخاب مصالح دارای نسبت مناسب قیمت به عملکرد
- بهینه سازی تیپ بندی واحد های مسکونی
- کاهش پیچیدگی معماری و تعداد جزئیات غیر ضروری
- بهینهسازی مسیرهای تأسیساتی
- کاهش عملیات دوباره کاری
- استاندارد سازی جزئیات اجرایی
نکته مهم این است که کاهش هزینه نباید از طریق کاهش مقاومت سازه، کیفیت مصالح، الزامات ایمنی یا عمر مفید ساختمان انجام شود.
۳. استفاده از BIM برای کنترل هزینه و زمان
در پروژه های بزرگ مسکن کارگری، استفاده از مدل سازی اطلاعات ساختمان (BIM) می تواند یکی از ابزار های مهم کنترل هزینه و مدیریت ساخت باشد.
مدل BIM امکان ارتباط میان مدل سه بعدی، متره، برنامه زمان بندی و اطلاعات هزینه را فراهم می کند.
در یک مدل مناسب می توان رابطه زیر را ایجاد کرد:
مدل سه بعدی → استخراج مقادیر → بر آورد هزینه → برنامه زمان بندی → کنترل پیشرفت → کنترل هزینه
در این شرایط، تغییر یک جزء در طراحی می تواند اثر آن بر مقدار مصالح و هزینه پروژه را تا حد زیادی قابل ردیابی کند.
استفاده از BIM همچنین می تواند در شناسایی تداخلات معماری، سازه و تأسیسات (Clash Detection) پیش از اجرا مؤثر باشد و از بخشی از هزینه های دوباره کاری در کارگاه جلوگیری کند.
برای پروژه های انبوه سازی، این موضوع اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا حتی کاهش جزئی در پرت مصالح یا دوباره کاری، در مقیاس چند هزار واحد می تواند به صرفه جویی قابل توجهی منجر شود.
۴. صنعتی سازی، حرکت از «ساخت واحد» به «تولید ساختمان»
یکی از مشکلات ساخت و ساز سنتی، وابستگی زیاد به عملیات کارگاهی، طولانی بودن مدت اجرا و پراکندگی فعالیت هاست.
در پروژه های انبوه مسکن، باید بخشی از فرآیند تولید به محیط کارخانه منتقل شود.
همچنین استفاده از :
- قطعات پیش ساخته
- سیستم های مدولار
- دیوار های پیش ساخته
- سیستم های صنعتی سقف
- قطعات استاندارد تأسیساتی
- روش های خشک ساختمان
- تجهیزات مکانیزه
- سیستم های کنترل کیفیت کارخانه ای
می تواند زمان اجرای پروژه و میزان وابستگی به شرایط کارگاه را کاهش دهد.
اما صنعتی سازی زمانی اقتصادی است که تیراژ پروژه، طراحی مدولار، لجستیک حمل، ظرفیت تولید و بازار مصرف هم زمان مورد بررسی قرار گیرند.
۵. استانداردسازی تیپ ساختمان راهکار کاهش هزینه در پروژه های انبوه
در پروژه های مسکن کارگری نباید هر ساختمان با طراحی کاملاً متفاوت اجرا شود.
پیشنهاد فنی این است که مجموعه ای از تیپ های استاندارد برای ساختمان های مسکونی تعریف شود.
به عنوان مثال :
تیپ A : واحد های کوچک برای خانوار های کم جمعیت
تیپ B : واحد های متوسط برای خانوار های معمولی
تیپ C : واحد های بزرگ تر برای خانوار های پر جمعیت
با استاندارد سازی پلان، دهانه ها، شبکه سازه ای، رایزر ها، پارکینگ و مسیر های تأسیسات، می توان فرآیند طراحی، متره، خرید مصالح و اجرای پروژه را ساده تر کرد.
این روش همچنین امکان خرید عمده مصالح و قرار داد های بلند مدت با تأمین کنندگان را افزایش می دهد.
۶. کاهش هزینه زمین، مهم تر از افزایش صرف تسهیلات
یکی از خطا های سیاست گذاری این است که برای افزایش قدرت خرید، صرفاً مبلغ وام افزایش پیدا کند.
اگر عرضه زمین مناسب برای پروژه های مسکن استطاعت پذیر محدود باشد، افزایش قدرت خرید ممکن است بخشی از اثر خود را از طریق افزایش قیمت زمین از دست بدهد.
برای مسکن کارگری، پیشنهاد می شود مدل های زیر بررسی شود:
الف) واگذاری یا اجاره بلند مدت زمین
زمین می تواند با شرایط بلند مدت در اختیار پروژه قرار گیرد و هزینه اولیه خرید زمین از قیمت تمام شده واحد حذف یا کاهش یابد.
ب) توسعه زمین های پیرامونی با زیر ساخت
زمین ارزان بدون آب، برق، فاضلاب، حمل و نقل و خدمات شهری عملاً زمین مناسب برای مسکن نیست.
بنابراین، سیاست زمین باید هم زمان با سیاست زیر ساخت اجرا شود.
ج) توسعه حمل و نقل محور
محل پروژه باید با شبکه حمل و نقل عمومی و مراکز اشتغال ارتباط مناسبی داشته باشد، زیرا هزینه رفت و آمد نیز بخشی از هزینه واقعی زندگی خانوار است.
۷. مدل مالی پیشنهادی برای مسکن کارگران
برای خانوار های کم در آمد، تأمین کل هزینه مسکن از طریق وام بانکی عملاً می تواند باعث افزایش فشار ماهانه شود.
بنابراین باید یک مدل ترکیبی طراحی شود :
زمین حمایتی + آورده محدود خانوار + تسهیلات ساخت + تسهیلات خرید + مشارکت کارفرما + مشوق های دولتی
در این مدل، ریسک مالی پروژه نیز میان چند بازیگر توزیع می شود.
هدف اصلی باید کاهش نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار باشد، نه صرفاً افزایش مبلغ تسهیلات.
۸. تشکیل کنسرسیوم های تخصصی ساخت مسکن کارگری
به جای اجرای پروژه توسط مجموعه های متعدد و پراکنده، می توان کنسرسیوم های تخصصی تشکیل داد.
این کنسرسیوم می تواند شامل:
سازنده + شرکت مشاور + پیمانکار + تأمین کننده مصالح + بانک + شرکت تأمین کننده فناوری + کار فرمای صنعتی باشد.
مزیت این مدل، کاهش هزینه های معاملاتی، خرید عمده، مدیریت یکپارچه پروژه و توزیع بهتر ریسک است.
۹. توانمند سازی سازندگان؛ شرط افزایش عرضه واقعی
سازنده برای افزایش ظرفیت ساخت نیازمند سه عامل اصلی است:
سرمایه در گردش + دسترسی به زمین + ثبات اقتصادی پروژه
در بسیاری از پروژه ها، مشکل صرفاً کمبود ظرفیت فنی سازنده نیست، بلکه طولانی شدن فرآیند صدور مجوز، نوسان قیمت مصالح، تأخیر در پرداخت ها و افزایش هزینه مالی، سرمایه در گردش پروژه را تحت فشار قرار می دهد.
بنابراین پیشنهاد می شود برای سازندگان واجد شرایط، نظام رتبه بندی تخصصی ایجاد شود و بر اساس سوابق اجرایی، توان مالی، ظرفیت تجهیزات، کیفیت پروژه های قبلی و توان مدیریت پروژه، سطح حمایت مشخص شود.
۱۰. تسهیلات ساخت باید به «پیشرفت واقعی» متصل باشد
پرداخت تسهیلات بدون کنترل فنی می تواند منابع مالی را از هدف اصلی منحرف کند.
مدل مناسب تر، پرداخت مرحله ای تسهیلات بر اساس پیشرفت واقعی پروژه است :
فونداسیون → اسکلت → سفت کاری → تأسیسات → نازک کاری → تکمیل → تحویل
در هر مرحله، پیشرفت فیزیکی توسط ناظر یا دستگاه کنترل مستقل تأیید شده و بخش بعدی تسهیلات آزاد شود.
این روش می تواند ریسک انحراف منابع و توقف پروژه را کاهش دهد.
۱۱. قرار داد های خرید عمده مصالح
یکی از ظرفیت های مغفول در پروژه های انبوه، قدرت خرید بالاست.
اگر پروژه ای شامل صدها یا هزاران واحد باشد، خرید مصالح به صورت خرد و پروژه ای می تواند هزینه بیشتری ایجاد کند.
با ایجاد قرار داد های تأمین عمده برای :
- فولاد
- سیمان
- بتن
- بلوک
- عایق
- لوله و اتصالات
- تجهیزات مکانیکی
- تجهیزات برقی
می توان هزینه تأمین و ریسک نوسان قیمت را بهتر مدیریت کرد.
البته این قرار داد ها باید همراه با ساز و کارهای کنترل کیفیت و تعدیل منطقی قیمت باشند.
۱۲. مدیریت زمان، عامل پنهان افزایش قیمت مسکن
در پروژه ساختمانی، زمان فقط یک شاخص اجرایی نیست، بلکه مستقیماً با هزینه ارتباط دارد.
هر ماه تأخیر می تواند موجب افزایش :
هزینه نیروی انسانی + سربار کارگاه + هزینه ماشین آلات + هزینه مالی + اثر تورم + هزینه فرصت سرمایه شود.
بنابراین، کاهش مدت اجرای پروژه می تواند اثر مستقیمی بر کاهش هزینه تمام شده داشته باشد.
در این بخش، استفاده هم زمان از مدیریت پروژه، برنامه ریزی CPM، کنترل پیشرفت، BIM و سیستم های کنترل هزینه ضروری است.
۱۳. طراحی برای ساخت و مونتاژ پذیری
در پروژه های انبوه باید از مرحله طراحی به مسئله اجرا توجه شود.
اصطلاح Design for Manufacture and Assembly (DfMA) می تواند در این حوزه مورد توجه قرار گیرد.
یعنی طراحی ساختمان به شکلی انجام شود که قطعات تا حد امکان :
- استاندارد
- قابل تولید انبوه
- قابل حمل
- قابل نصب سریع
- قابل کنترل کیفیت
باشند.
این رویکرد می تواند فاصله میان طراحی مهندسی و اجرای کارگاهی را کاهش دهد.
۱۴. استفاده از تحلیل چرخه عمر ساختمان
کاهش قیمت خرید اولیه نباید به افزایش هزینه های بهره برداری منجر شود.
یک ساختمان ارزان اما پر مصرف ممکن است در طول ۳۰ یا ۵۰ سال هزینه بسیار بیشتری به خانوار تحمیل کند.
بنابراین باید علاوه بر Initial Cost، هزینه چرخه عمر یا Life Cycle Cost نیز بررسی شود.
در این تحلیل موارد زیر اهمیت دارند:
هزینه ساخت + مصرف انرژی + تعمیرات + نگهداری + تعویض تجهیزات + عمر مفید اجزا
از این منظر، استفاده از عایق حرارتی مناسب، پنجره های استاندارد، تجهیزات کم مصرف و طراحی اقلیمی می تواند هزینه بهره برداری خانوار را کاهش دهد.
۱۵. پیشنهاد ایجاد «سامانه هوشمند کنترل هزینه ساخت»
یکی از راهکار های تخصصی برای پروژه های بزرگ، ایجاد یک سامانه یکپارچه برای کنترل هزینه است.
این سامانه می تواند اطلاعات زیر را به صورت مستمر دریافت کند:
مقدار مصالح مصرفی، قیمت روز مصالح، ساعات نیروی انسانی، پیشرفت فیزیکی، هزینه پیمانکاران، هزینه تجهیزات و هزینه های مالی
و سپس شاخص هایی مانند:
Cost Variance (CV)
Schedule Variance (SV)
Cost Performance Index (CPI)
Schedule Performance Index (SPI)
را محاسبه کند.
در پروژه های بزرگ، ترکیب این اطلاعات با BIM و تحلیل داده می تواند امکان شناسایی زود هنگام انحرافات هزینه و زمان را فراهم کند.
۱۶. پیشنهاد مدل «مسکن کارگری ـ تولید کننده»
یک مدل قابل بررسی آن است که صنایع بزرگ، شرکت های فولادی، معدنی، نفتی و سایر بنگاه های بزرگ اقتصادی، به جای پرداخت های پراکنده، در قالب پروژه های مشخص مسکن مشارکت کنند.
در این مدل:
صنعت → تأمین بخشی از منابع
دولت → زمین و زیر ساخت و مشوق ها
بانک → تأمین مالی بلند مدت
سازنده → طراحی و اجرا
کارگر → آورده متناسب با توان مالی
و پروژه تحت نظارت فنی و مالی مستقل اجرا شود.
این مدل می تواند هم زمان موجب ایجاد اشتغال، افزایش ظرفیت ساخت، تقویت صنایع وابسته و تأمین مسکن نیروی کار شود.
جمع بندی مهندسی
بحران مسکن با یک تصمیم یا یک تسهیلات بانکی حل نمی شود. مسکن یک سیستم پیچیده اقتصادی ـ مهندسی است که زمین، سرمایه، مصالح، فناوری، نیروی انسانی، قوانین، زیر ساخت و قدرت خرید مصرف کننده در آن به یکدیگر وابسته اند.
از دیدگاه علم مهندسی عمران، راهکار پایدار را باید در ترکیب چند سیاست جست و جو کرد :
کاهش هزینه زمین + مهندسی ارزش + صنعتی سازی + استاندارد سازی + BIM + خرید عمده مصالح + مدیریت زمان + تأمین مالی هدفمند + توانمند سازی سازندگان + تسهیلات متناسب با درآمد خانوار
در این چار چوب، هدف نباید صرفاً افزایش تعداد واحد های ساخته شده باشد، بلکه باید افزایش عرضه مسکن با کیفیت، کاهش هزینه تمام شده، کاهش زمان ساخت و افزایش استطاعت پذیری مسکن برای خانوار های کم در آمد باشد.
حمایت از کارگران و حمایت از سازندگان دو سیاست متضاد نیستند، بلکه در صورت طراحی صحیح، مکمل یکدیگرند. سازنده توانمند، پروژه را با هزینه و زمان منطقی تولید می کند و سیاست گذار باید شرایطی ایجاد کند که محصول نهایی با توان اقتصادی خانوار هدف قابل خرید باشد.
بر همین اساس، پیشنهاد می شود سیاست مسکن از رویکرد های مقطعی و صرفاً تسهیلات محور فاصله گرفته و به سمت یک مدل یکپارچه تولید مسکن مبتنی بر مهندسی ارزش، مدیریت پروژه، فناوری ساخت، تأمین مالی زنجیره ای و کنترل داده محور هزینه حرکت کند.
*دانشجوی مقطع دکتری مهندسی عمران دانشگاه تهران
