خانه های کوچک گرانتر می شوند
پیش از این تحلیل کرده بودید که قیمت واحدهای تجاری و واحدهای بزرگ پایین می‌رود و قیمت واحدهای مسکونی کوچک بالا می‌رود. به نظر شما الان چه اتفاقی افتاده است؟
به‌طورکلی تورم سالانه موجب شده تا واحدهای ارزان قیمت، گران شوند و اکنون این افزایش به وضوح دیده می‌شود: واحد‌هایی که در سال ۸۴ در مناطق حاشیه شهر‌ها مثل اسلامشهر و محمد شهر کرج، متری ۲۵۰ هزار تومان بود، متناسب با تورم در سال ۱۳۹۰ به یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و امروزه به رقمی حدود ۱ میلیون و هفتصد هزار تومان رسیده است.
دلیل این موضوع روشن است. قیمت سیمان و آهن افزایش یافته است و متناسب با آن قیمت این واحدها بالا رفته است؛ سهم زمین در قیمت تمام‌شده واحدهای ارزان‌قیمت پایین است و بنابراین، آهن و سیمان درصد بالایی از کل قیمت را تشکیل می‌دهند. واحدهای ارزان‌قیمت کمتر سوژه سرمایه‌گذاری است و کمتر کسی واحدهای ارزان‌قیمت مسکونی را خریداری می‌کند تا گرانتر بفروشد. البته، برای این نوع املاک تقاضا هم به‌وفور وجود دارد.
در حال حاضر، نسبت تعداد مسکن به تعداد خانوار بسیار بهبود یافته است، اما هنوز تقاضا برای مسکن وجود دارد. هرچند مسکن مهر، فارغ از کیفیت آن، نسبت تعداد مسکن به تعداد خانوار را بهبود بخشید، اما جالب است بدانیم مسکن مهر جایگزین مسکن ارزان قیمت نشده است و خود رده مستقلی از واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت‌تر را تشکیل می‌دهد.
در کل، می‌توان به ضرس قاطع گفت که قیمت واحدهای ارزان قیمت با تورم بالا می‌رود، چرا که تورم ساخت هرچند شامل همه مسکن‌هاست، اما تأثیر جدی‌تری بر مسکن ارزان‌قیمت دارد. آن‌چه در زمینه مسکن گران‌قیمت و حتی میان‌قیمت نیازمند توجه است، سهم زمین از کل قیمت است. هرچند تلاش می‌شود قیمت زمین متناسب با تورم، دلار و طلا حرکت کند، در یک سال گذشته، رشد قیمت دلار و طلا بیش از قیمت زمین بوده است.
موضوع جالب دیگر آن است که چرا هنوز توسعه در مناطق بهتر شهری با سرعت ادامه دارد و در این مناطق ساخت‌وساز انجام می‌شود، هرچند نگرانی نسبت به قیمت، موجب شده تا در ماه‌های اخیر، عملیات ساخت در این مناطق کندتر شود.
دلیل این توسعه در مناطقی که گفتید از چه نشأت می‌گیرد؟
توسعه پرشتاب شهری در این مناطق چند دلیل دارد؛ سایر صنایع کشور دچار رکود شده‌اند. حداقل قبل از افزایش‌های اخیر قیمت دلار، تولید دیگر صرف نمی‌کرد. دلار ارزان به وارداتی می‌انجامید که صنایع داخلی توان رقابت با آن را نداشتند. همین موجب شد تا تولیدکننده‌های سایر رشته‌ها و عامه سرمایه‌گذاران به سمت بازار ساختمان روی آورند.
از عوامل دیگر می‌توان به در دسترس نبودن زمین‌های بزرگ برای تعریف پروژه‌های بزرگ در مناطق شهری گران‌قیمت اشاره کرد که باعث افزایش قیمت زمین در این مناطق شده است. عامل اصلی بروز این مسأله، نبود سیستم حمل‌ونقل مناسب است. اگر امکانات حمل‌ونقل مناسب وجود داشته باشد که مردم را از مرکز شهرهای بزرگ به خارج از شهر برساند و انبوه‌سازان بتوانند با رقم ۲۰۰ تا ۳۰۰ دلار در مترمربع به‌شکل رایج در دنیا، در این مناطق زمین بخرند و شهرک‌سازی کنند، دیگر به سراغ مناطق گران قیمتی مثل الهیه و نیاوران تهران نمی‌روند.
با این تفاسیر، آینده سرمایه‌گذاری در این مناطق را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
در چشم‌‌انداز ۲۰ تا ۲۵ سال، پیش‌بینی می‌شود شاهد رشد قیمت در این مناطق نباشیم و قشر مرفه از این محله‌های پرترافیک و آلوده فرار کند و حاشیه شهرهای بزرگ را برای زندگی انتخاب کند. به نظر من، متناسب با توسعه امکاناتی چون مترو و قطار درون و بین‌شهری، و فراهم‌شدن امکان زندگی مردم در حاشیه تهران بزرگ، قیمت‌های زمین در مناطق گران‌قیمت شهری (به قیمت‌های ثابت) می‌تواند کاهش پیدا کند. اما، در شرایط جاری، افزایش قیمت در این مناطق عمدتا به سهم زمین برمی‌گردد. در حال حاضر، اغلب کسانی که خانه‌های قدیمی دارند و برای ساخت آپارتمان با سازنده مشارکت می‌کنند، بیش‌تر متضرر می‌شوند، زیرا در این مناطق، این قیمت زمین است که قیمت آپارتمان را افزایش داده است.
به‌نظرم تحلیلی که درباره واحدهای مسکونی ارائه شد، درست است و معتقدم قیمت واحدهای تجاری هم در ۵ سال آینده (به قیمت ثابت)، به نصف تقلیل می‌یابد.
در حال حاضر در تهران، یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. به نظر شما چگونه می‌توان این واحدهای خالی را به بازار عرضه کرد و شیوه بازاریابی برای عرضه این واحدها در دنیا به چه صورت است؟
به نظر من این آمار اشتباه است. چگونه ممکن است در تهران این تعداد واحد خالی وجود داشته باشد؟ واحدهای خالی زیاد بدان معناست که هنوز واحدهای مسکونی، تجاری و اداری موضوع سرمایه‌گذاری هستند.
در حوزه بازاریابی برای عرضه واحدهای خالی دو اتفاق باید بیفتد: اول، بازار اجاره باید رونق یابد، چرا که اگر نمی‌توانیم واحدی را بفروشیم، بدان معنا نیست که اجاره‌دادن آن هم ناممکن است. با استفاده از ابزار اجاره، کسی که مالک است، می‌تواند اجاره قابل‌ملاحظه‌ای دریافت کند. او ممکن است فکر کند اجاره‌بهایی که در این شرایط تورمی می‌گیرد، بهتر از فروش ملکی است که روزبه‌روز به قیمت آن اضافه می‌شود. مالک مبلغ اجاره‌بها را با سپرده‌گذاری پول خود در بانک مقایسه می‌کند. هرچند بانک یک پنجم این پول را به عنوان سود سالیانه پرداخت می‌کند، اما سود حاصل از عایدی سرمایه‌ای (capital gain) در سپرده‌گذاری وجود ندارد. برعکس، غیر از افزایش قابل‌ملاحظه اجاره‌بها از پارسال تا امسال، ملک شامل عایدی قیمتی می‌شود.
به نظر شما بهترین راهکار در این زمینه چیست؟
بحث‌هایی درباره واحدهای خالی بود مبنی بر این که باید از این واحدها مالیات گرفته شود؛ به نظر من، این کار درست نیست و باعث فساد می‌شود. اقتصاد اجازه نمی‌دهد این واحدها طولانی مدت خالی بمانند، بلکه یا به فروش می‌رسند و یا به اجاره می‌روند. بنابراین، فکر نمی‌کنم مالیات راه‌حلی برای این موضوع باشد. قطعاً، این بازار به طور خودجوش به تعادل می‌رسد. این مشکلات با مقررات حل نمی‌شود و باید منتظر باشیم تا اقتصاد شهری این مشکلات را حل کند.
البته، سیاست‌های کلان کشور باید به گونه‌ای باشد که شهرهای بزرگ، بزرگ‌تر نشود چرا که این مشکلات مختص شهرهای بزرگ است. متأسفانه مهندسان شهرساز کشور در این موضوع متفق‌القول هستند که شهری مثل تهران باید دوباره و از نو ساخته شود. کشورهایی مثل آلمان، شهرهای بزرگ و با جمعیت بالاتر از یک میلیون نفر ندارند.
از دیگر مشکلات حال حاضر تهران و شهرهای بزرگ، خراب‌کردن خانه‌های ۳، ۵ و ۱۰ ساله است که سال‌ها می‌توانند عمر کنند. آن‌ها را دوباره می‌سازند تا سود کنند. هرچند این کار برای خانوار و بنگاه اقتصادی سودآور است، اما از دید اقتصاد ملی فاجعه است. کسانی که اقتصاد مسکن را به‌گونه‌ای طراحی کرده‌اند که خراب‌کردن خانه‌های نو به صرفه است، بی‌شک مقصرند.
این سؤال مطرح است که ما با کدام پول در بزرگراه صدر تهران، خانه‌های نو را خراب می‌کنیم؟ چون اقتصاد شهر و اقتصاد ساخت‌وساز را اشتباه تعریف کرده‌ایم، مجموعه‌ای از اقدام‌ها که از دید اقتصاد ملی معنی ندارد، از دید اقتصاد بنگاه، خرد و اشخاص سودآور می‌شود.
در سال ۸۴ مسکن و اتومبیل دیگر وسیله پس‌انداز نبودند، ولی در حال حاضر دوباره مسکن و خودرو به وسیله مناسبی برای پس‌انداز تبدیل شده، زیرا هر روز به قیمت آن‌ها افزوده می‌شود. خودرو خریدن بهتر از پول نگه داشتن است و بدین‌ترتیب به دهه ۶۰ و اوایل دهه ۷۰ برگشته‌ایم و دوباره با همان مشکلات مواجه شده‌ایم. یعنی به دوران حفظ کالاهای فیزیکی به عنوان وسیله پس‌انداز برگشته‌ایم.
از حفظ دارایی‌های فیزیکی چیزی خلق نمی‌شود. به‌طور مثال، اگر خودرویی را یک سال در پارکینگ نگاه داریم، از آن بچه خودرویی متولد نمی‌شود، ولی فرض است وقتی با همان پول در افزایش سرمایه ایران‌خودرو شرکت می‌کنیم و سهام می‌خریم، ارزشی جدید خلق می‌شود. در حال حاضر، دلار وسیله پس‌انداز شده است. از این هم چیزی خلق نمی‌شود و این روی آوردن به نوعی دارایی است که نرخ بازده آن صفر است.
برخلاف گفته شما، در حال حاضر بسیاری از مردم معتقدند خرید ملک پشتوانه مطلوبی برای آن‌هاست؛ این مساله از کجا نشأت می‌گیرد؟
عامل اصلی این اتفاق تورم است. افراد تصور می‌کنند اگر مسکن بخرند، مانند قلکی عمل می‌کند که ارزش پول را حفظ می‌کند، مخصوصاً اگر به صورت اقساط خرید کنند. اما، این نکته هم باید مدنظر باشد که با افزایش عرضه بر تقاضا در این حوزه (به‌ویژه اگر تورم هم اندکی کنترل شود) قیمت مسکن رو به کاهش خواهد گذاشت و در آن زمان، متوجه می‌شوند که این وسیله، وسیله پس‌انداز خوبی نبوده است.
بحث فروش اوراق رهنی به کجا رسید؟ به علاوه، چرا از صندوق‌های زمین و ساختمان استقبال نشد؟
صندوق‌های زمین و ساختمان بهترین ابزار برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی بوده است. به نظرم مقررات تا حدودی مانع اصلی موفقیت این صندوق‌ها بوده است. همکاران طراح در سازمان بورس و اوراق بهادار باید واقعیت‌های بازار ساخت‌وساز را در وضع مقررات در نظر بگیرند. ولی در کل این ابزار بسیار خوبی برای ساخت‌وساز است. البته، سخت‌گیری‌های سازمان قابل‌درک بود. مثلاً، یکی از دلایل شکست این بوده که فروش واحدهای ساختمانی متعلق به صندوق‌ها باید به‌شکل مزایده صورت گیرد. اصرار سازمان به این کار، از منظر حفظ منافع سرمایه‌گذاران خرد، البته قابل‌فهم بود. در ارائه ابزارهای جدید، سازمان همواره مشتاق بوده و مجوز هم داده و در حوزه ابزارهای با درآمد ثابت مثل صکوک هم موفق بوده است. ظرفیت تأمین مالی طرح‌های ساختمانی از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان بسیار بالاست، اما از آن‌جا که در این صندوق‌ها بازده متغیر و از جنس سهام است، استقبال کمتر بوده است.
در چند سال اخیر که شرایط بورس به‌دلیل اوضاع محیطی، نگران‌کننده بوده، ابزارهای ثابت نسبت به ابزارهای متغیر پاسخ بهتری از بازار گرفته است. زمانی که اولین صندوق سرمایه‌گذاری مشترک بزرگ طراحی شد، برای آن حداقل سود تعیین شد و با این کار مردم از آن استقبال کردند. بنابراین، شاید اگر برای این صندوق‌ها هم همین تدبیر به‌کار بسته شود و اجازه داده شود سرمایه‌گذاران بزرگ و صاحب پروژه، سود حداقلی را برای سرمایه‌گذاران کوچک و غیرفعال تضمین کنند، مشکل این صندوق‌ها حل شود. نوع خاص طراحی و احتیاط بیش از حد مقام ناظر، دلیل ناموفق بودن است، ولی ظرفیت استفاده از این ابزار بالاست.
اما در مورد بازار رهن، من از سال ۷۲ و تا سال‌های قبل از ۸۵ به‌دنبال بازار ثانویه رهن بودم و موفق به شکل‌دهی به آن نشدم. در حال حاضر و با وجود قانون سال ۱۳۸۴، امکان استفاده از این ابزار وجود دارد، اما به‌دلیل نگرانی سازمان بورس و اوراق بهادار، از آن استفاده نشده است.
در سال ۸۵ که برای فروش اوراق بهادار به‌پشتوانه وام‌های رهنی بانک مسکن از طریق یکی از شرکت‌های تأمین سرمایه اقدام کردم، موضوع مصادف با بحران سال ۲۰۰۷ شد و همکاران سازمان از آقای دکتر داوودی (معاون اول وقت رئیس‌جمهور) نقل‌قول کردند که دولت با انتشار این اوراق مخالف است.البته، به نظر من صحبت‌های آن زمان آقای داوودی درباره این بازار (که معتقد بودند مشابه مدل امریکایی آن مشکل درست می‌کند) درست نبود، زیرا که در بازار رهن ایران، آن ریسک‌ها وجود نداشت. در مقطع سال ۸۵، بانک مسکن وام‌های کوچکی داده بود و تبدیل این وام‌ها به اوراق بهادار، بدون ریسک بود. این‌که در کشور دیگری این کار مشکل ایجاد کرده بود، دال بر اشتباه‌‌بودن آن اقدام در ایران نبود. به هر حال، امیدوارم، سازمان مجوز‌های لازم را بدهد و این بازار در ایران فعال شود.
به‌نظر شما، در برخورد با این مسأله چه دیدگاهی باید مدنظر قرار می‌گرفت؟
به نظر من، موضوع‌های اقتصادی را نمی‌توان به‌طور سطحی شبیه‌سازی و بر آن اساس جمع‌بندی کرد. منطقی بود مجوز صدور این اوراق به ما داده می‌شد. امروز هم فکر می‌کنم راه‌اندازی بازار ثانویه رهن، کمکی به بازار اولیه تسهیلات مسکن در ایران است و با گسترش بازار اولیه، مردم وام‌های بیشتری دریافت خواهند کرد.
یکی از اشتباه‌های دولت در سال‌های اخیر این بوده که اعلام کرد بانک‌ها به ساخت‌وساز وام بدهند و نه به خرید مسکن. اما اگر سازنده مطمئن شود آن‌چه را می‌سازد، می‌تواند بفروشد، منابع را خود تهیه خواهد کرد. اگر من بتوانم خانه ارزان قیمتی را ۲۰ ساله بخرم، این قدرت خرید باعث می‌شود سازنده آن را بسازد. شاید چون در دهه۸۰ در اعطای وام‌های مسکن گران‌قیمت‌تر زیاده‌روی شد و بانک‌ها دچار مشکل شدند، دولتی‌ها، با اعطای تسهیلات برای خرید مسکن مخالفت کردند.
متأسفانه دولت حاضر، بحث تأمین مالی مسکن را به عنوان بخشی از راه‌حل نمی‌شناسد، در حالی‌که من فکر می‌کنم راه‌حل مشکل مسکن (که یکی از اهداف این دولت است) از مسیر بزرگ‌شدن بازار رهن می‌گذرد. بازار رهن به معنی بازار وام‌های بلندمدت خرید مسکن است. هرچه این بازار بزرگ شود و مردم بتوانند از محل پس‌اندازهای آینده خود، مسکن را خریداری کنند، مشکلات کمتر خواهد شد.
در حال حاضر، این بازار مالی یعنی بازار رهن در ایران محدود و کوچک است، این بازار باید توسعه پیدا کند و یکی از راه‌های آن، راه‌اندازی و توسعه بازار ثانویه است. می‌توان گفت این بازار از ظرفیت‌های بسیار خوب و بالایی برخوردار است.
منبع: مجله بازار و سرمایه، شماره ۳۳
