فکری برای خواب سرمایه انبوه سازان بکنید!

کارشناسان معتقدند: مسکن تابع شرایط اقتصادی کل کشور است و علیرغم برنامه‌های اعلام شده، مسکن جدا از اقتصاد نیست و در شرایط رکود اقتصادی نمی تواند رونق بگیرد. البته اگرچه تسهیلات مسکن، تاثیر نسبی بر بازار داشته و در تامین منابع مالی برای گروهی از اقشار جهت خرید برخی از واحدهای مسکونی و عموما واحدهای ارزان‌قیمت و دارای متراژ متوسط به پائین موثر بوده است؛ ولی به طور کلی این تسهیلات نتوانسته به صورت کامل تقاضا را پاسخ دهد و اجازه ندهد تجمیع تقاضا به طور روزانه افزایش پیدا ‌کند.

به عقیده این گروه از صاحب نظران، در حال حاضر نسبت به عرضه، شاهد رشد تقاضا در بازار مسکن هستیم و علاوه بر اینکه واحدهای مسکونی ساخته شده جذب بازار نشده است، تقاضا بیشتر از عرضه مسکن موجود یا در حال تولید، رو به افزایش است. همین مسئله زنگ خطری برای دولت است که اگر برای این تجمیع تقاضا در بخش مسکن فکری نکند، در سال های آینده با شرایط نابسامانی در بازار مسکن از نظر قیمت‌ها مواجه خواهد شد.

اما سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که آیا سود بالای تسهیلات مسکن باعث شده که متقاضیان از دریافت این تسهیلات استقبال نکنند؟

کارشناسان در پاسخ به این پرسش ضمن رد این فرضیه می گویند: پائین بودن سطح درآمد مردم، کند بودن چرخه اقتصادی و عدم امکان تامین نقدینگی توسط متقاضیان مسکن باعث شده که آنها قدرت خرید نداشته باشند. درواقع متقاضیان همچنان منتظر تحقق یک شرایط اقتصادی هستند که بتواند تامین منابع مالی مسکن را برای آنها ایجاد کند و شرایط فعلی اقتصاد کشور این اجازه را به متقاضیان مسکن نداده است و علیرغم رشد معاملات در سال جاری، ولی این رشد به اندازه‌ای چشمگیر نبوده که بتواند در خروج مسکن از رکود تاثیرگذار باشد. وام‌ها و تسهیلات ابلاغ شده از سوی وزارت راه هم تاحدودی به برخی از اقشار کمک کرده تا بتوانند نسبتا مسکن مورد نیاز خود را عموما در بخش مسکن ارزان‌قیمت و متراژ متوسط به پائین تامین کنند.

آنها در خصوص راهکار پیشنهادی برای اثرگذاری بیشتر تسهیلات مسکن و پوشش نیاز خریداران بر این باورند که اگر تیم اقتصادی دولت بتواند با کمک بانک مرکزی و شورای پول، چرخه کند اقتصاد را به حالت حرکت متعادل تبدیل و از سوی دیگر در زمینه جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی در بخش مسکن برنامه‌ریزی کنند و همچنین دولت از طریق ایجاد نهاد توسعه‌ای بانک مسکن، در بخش تولید و تامین تقاضا موثرتر عمل کند، می توانیم به تحقق برنامه‌های اقتصادی دولت، خروج از رکود و گردش نقدینگی در بخش مسکن امیدوار باشیم.

در این میان، به عقیده گروه دیگری از صاحب نظران، صرفا یک وجه از مشکلات در رابطه با موضوع رونق مسکن، مربوط به تسهیلات این بخش است و شرط اول در ارائه تسهیلات مسکن این است که هر دو طرف سازنده و خریدار بتوانند از آن استفاده کنند، اما متاسفانه تاکنون این مشکل حل نشده است.

به عبارت دیگر ما همواره یک سمت را تحت پوشش قرار می‌دهیم و عموما تسهیلات بانکی به یک طرف یعنی سازنده یا خریدار داده می‌شود، در حالی که هر دو طرف سازنده و خریدار مسکن به آن نیاز دارند. یعنی اگر تسهیلات به سازنده مسکن داده شود، خریدار نمی‌تواند بخرد و اگر به خریدار داده شود، سازنده نمی‌تواند مسکن تولید کند. به خصوص اینکه طی چند سال اخیر قیمت‌ها به اندازه‌ای بالا رفته که کشش بازار و تامین مالی فاصله زیادی با هم دارند.

از سوی دیگر این عقیده وجود دارد که تسهیلات پیش بینی شده متناسب با قیمت مسکن در کلان‌شهرها نیست و نمی تواند در شهرهای بزرگ نقش بسزایی در رشد قدرت خرید مردم ایفا کند و بخش عمده ای از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد. چراکه رشد قیمت‌ مسکن و هزینه ساخت و ساز در چند سال اخیر به اندازه‌ای بوده که در کلانشهرها اقشار متوسط نمی‌توانند با تسهیلات 60، 80 و 100 میلیون تومانی، مسکن مناسب خریداری کنند و در شهرهای بزرگ حداقل باید یک‌سوم یا یک‌دوم منابع مورد نیاز برای خرید مسکن تعریف شود.

بر این اساس، اگرچه اصل رقم تسهیلات، اقساط پرداختی، بروکراسی های بانکی و هزینه‌های دریافت و زمان بازپرداخت، هر کدام سهمی در سبد دریافت تسهیلات دارند و میزان مبلغ اقساط و طول مدت بازپرداخت آن، از عواملی است که در انگیزه متقاضی برای دریافت وام یا عدم دریافت آن اثر دارد. ولی مسئله مهم این است که باید برای شهرهای بزرگ تسهیلاتی تعریف کنیم که بتواند جوابگوی نیاز متقاضیان باشد.

چرا که طبق تاکید متخصصان، همانند کشورهای دیگر، کلان‌شهرها و ازجمله پایتخت نقش تعیین‌کننده‌ای در وضعیت اقتصادی ایران دارند و اگر برای شهرهای بزرگ تسهیلات مناسب در بخش مسکن تعریف شود، بقیه بازارها هم تحرک می یابند.

حال در شرایطی که بسیاری از سازندگان و انبوه سازان خانه‌های زیادی ساخته‌اند که به دلیل کمبود قدرت مالی در بین متقاضیان، خریدار برای آنها وجود ندارد و نمی‌توانند به فروش برسانند، به طور قطع باید فکری برای حل معضل خواب سرمایه آنها شده و تسهیلاتی فراهم شود که آنها بتوانند این خانه‌ها را به فروش برسانند.