عوامل گرایش به برج سازی با تراکم منفی

گودبرداری‌ها عمیق تا 40 متر در پهنه‌های مختلف شهری شاهدی بر ایجاد طبقات منفی 5 تا 10 طبقه است. این در حالی است که در دهه‌های گذشته حتی در راستای تامین پارکینگ نیز تعداد طبقات منفی بیش از 3 طبقه نبود. مطابق با تحلیل کارشناسان شهری به‌طور قطع یکی از اصلی‌ترین علل بالابودن حوادث و تلفات گودبرداری درشهر تهران رواج بلندمرتبه‌سازی است. بدیهی است که هرچه تعداد طبقات یک ساختمان بیشتر باشد، پارکینگ بیشتری موردنیاز است؛ بنابراین در ساختمان‌های بلندمرتبه علاوه‌بر افزایش ارتفاع نسبت به سایر ساختمان‌ها، تعداد طبقات منفی که معمولا به پارکینگ اختصاص پیدا می‌کند هم بیشتر است که برای تامین این فضا گودبرداری با عمق بیشتری انجام می‌شود. در صفحه باشگاه امروز از صاحب‌نظران و کارشناسان ارشد حوزه شهرسازی و عمران خواسته‌ایم، علاوه‌بر ریشه‌یابی شیوع پدیده ساخت‌وساز با تراکم منفی زیاد، ابعاد و تاثیرات مختلف این شیوه جدید برج سازی در پایتخت را تشریح کنند.

ساخت‌وساز در تراز منفی از دیدگاه شهرسازی، طراحی شهری و کیفیت محیطی، پذیرفته شده و مورد تایید است. مطابق با الگوی جهانی، ساخت وساز غیرهم سطح از سه وجه، کارآیی دارد. وجه اول که بیش از یک قرن در دنیا سابقه دارد، ساخت‌وسازهای زیرسطحی یا under ground نامیده می‌شود که با دو هدف اجرایی می‌شود. هدف اول آن رفت‌و آمد است که در راستای افزایش کیفیت محیط زندگی در روی سطح زمین بخش زیادی از رفت و‌آمدهای درون شهری به زیرزمین هدایت می‌شود. این مسیر هم به کاهش آلودگی هوا و هم کاهش بار ترافیکی کمک می‌شود. هدف دوم که در کشورهایی نظیر کره‌شمالی اجرایی شده‌است، جنبه دفاع غیرعامل دارد تا در مقابل حملات بتوانند از فضای زیرسطحی استفاده کنند.

وجه دوم ساخت‌وسازهای غیر هم سطح که بیش از 20 سال است که در الگوی شهرسازی برخی شهرهای دنیا مطرح شده و مورد استقبال کشورهای زیادی قرار گرفته با این هدف است که با استفاده از فضاهای غیرهمسطح بتوانند کمبود زمین را جبران کنند. دولت‏های محلی کلان‏شهرهای مهم جهان برای حل چالش رو به گسترش «انفجار جمعیت شهری»، ‏ یکی پس از دیگری به استفاده از «فضای بکر و تاریک شهر» روی آورده‏اند و در آخرین نمونه، پایتخت سنگاپور که از دو منظر به تهران شباهت دارد، دست به این اقدام زده است.

وجه سوم استفاده از فضاهای زیرسطحی نیز به ایجاد کاربری‌های چندگانه همچون پارکینگ و واحدهای تجاری در تراز منفی مربوط می‌شود. این وجه در واقع راهکاری برای رفع مشکلات احداث پارکینگ در روی سطح در شهری همچون تهران است. طی دهه‌های 60 تا 70 مدیریت شهری پایتخت، به مالکان واحدهای مسکونی، اداری و تجاری مجوز می‌داد به جای ساخت و تامین پارکینگ در همان ساختمان، هزینه عدم تامین آن را به‌عنوان جریمه به مدیریت شهری پرداخت کنند. این روند با توجه به نرخ پایین در نظر گرفته شده برای این جریمه، با استقبال زیادی از مالکان مواجه می‌شد، در نتیجه پس از چند سال حجم قابل توجهی از ماشین‌های شخصی به جای آنکه در پارکینگ ساختمان‌ها توقف داشته باشند، حاشیه خیابان‌ها را به محل پارک تبدیل کردند. بنابراین اگر تمایل سازنده‌ها برای استفاده از فضاهای زیرسطحی با این نگاه باشد، می‌تواند یکی از مشکلات اصلی کمبود فضا در روی سطح را جبران کند. اما آنچه در این میان باید مورد توجه مدیران شهری برای صدور مجوز ساخت وسازهای تراز منفی قرار گیرد، این نکته است که ورود به عمق زمین به قصد احداث پارکینگ یا مجتمع‌های تجاری باید مطابق با ضوابط طرح جامع و تفصیلی باشد. به این معنا که اگر به‌عنوان مثال ضوابط طرح تفصیلی اجازه ساخت یک تا سه طبقه واحد تجاری در زیرزمین برای محدوده مشخصی از شهر می‌دهد، در چارچوب همین ضوابط باید حرکت شود. همچنین برای افزایش عمق ساخت‏وساز در زیر‌زمین باید امکان‏سنجی‏های متعددی همچون بررسی سفره‏های آب زیر زمینی پیش‏‏بینی شود؛ چراکه در تمام مناطق شهری امکان ایجاد گودهای عمیق 30 تا 40 متری وجود ندارد. در صورتی که ساخت وسازهای تراز منفی بدون رعایت ضوابط اسناد فرادست و فقط با هدف تامین منابع مالی بیشتر برای اداره شهر صورت گیرد، تردیدی وجود ندارد که نه‌تنها باری از مشکلات سکونتی شهر را کم نمی‌کند، بلکه به کیفیت محیطی، عدالت اقتصادی، اجتماعی و... آسیب می‌زند.

بنابراین از آنجا که در تمام کشورهای دنیا این الگوی ساخت وساز رواج دارد، در شهری همچون تهران نیز باید برای کاهش آسیب‏ها و حوادث ناشی از اجرای الگوی ساخت وساز در تراز منفی مطالعات علمی انجام دهیم چراکه ایمن‏ترین ساختمان‌های دنیا طبقات منفی زیادی دارند و نمی‏توان گفت افزایش منفی‏سازی سبب رشد آمار حوادث ساختمانی می‏شود. ما باید ضوابط گودبرداری‏ها را به‌روزرسانی کنیم. اگر گودی ایمن شود و مقررات نظام مهندسی را رعایت کند، نباید نگرانی برای افزایش عمق ساختمان وجود داشته باشد، ضمن آنکه دانش علمی و دانشگاهی برای گودبرداری‏های عمیق در کشور وجود دارد؛ اما آنچه مهم است اجرای این دانش توسط مجریان و پیمانکاران است.

این موضوع از این منظر با اهمیت است که در حال حاضر شهر تهران از دیدگاه محیط زیست و کیفیت سکونت با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می‌کند. اما با استفاده از تجربه جهانی محدودیت جدی ابرشهری همچون تهران از بابت کمبود فضا برای توسعه شبکه حمل و نقل عمومی و همچنین احداث بزرگراه‏ برای خودروهای شخصی، از طریق احداث معابر زیرسطحی قابل جبران است، به‌ویژه آنکه با توجه شرایط نامطلوب محیطی می‌تواند به تعدیل هوای روی سطح و پایداری کمک کند. در حال‌حاضر نسبت به فهم موضوع پایداری تفکر اشتباهی صورت گرفته است. مفهوم پایداری از چهار بعد مدیریتی، اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی قابل بررسی است. آنچه در ایجاد مفهوم پایدار در هر چهار جنبه مهم است، ایجاد مدیریت یکپارچه شهری برای هماهنگی تمامی سازمان‌ها و دستگاه‌های دخیل در کیفیت سکونت شهروندان است.

تهران از زمان پایتخت شدن و خصوصا در دوره پهلوی همزمان با مدرنیته پذیرای ساختمان‌های خاص بوده است. ساختمان ایستگاه راه آهن، پست، دانشگاه تهران و... نشانه‌های مدرنیزاسیون تهران در حوزه معماری هستند. در دوره پهلوی دوم و همزمان با رشد سریع تهران، ساختمان‌های جدیدی در شهر پدیدار می‌شوند. ساختمان آلومینیوم در خیابان جمهوری، ساختمان هتل هیلتون در شمیران و ساختمان فعلی جهاد کشاورزی در بلوار کشاورز در این گروه جای می‌گیرند. این ساختمان‌ها که در عکس‌های قدیمی شهر در اراضی باز اطراف شهر ساخته شده‌اند (به غیر از ساختمان آلومینیوم که در مرکز شهر است) الگویی هستند برای ساخت بناهای خاص خصوصا وزارتخانه‌ها و هتل‌ها در شهر تهران. در این الگو ساختمان‌ها در اراضی وسیع و با سطح اشغال کم، ساخته می‌شوند. این الگو را در ساختمان‌های مسکونی نیز می‌توان در این دوره پیدا کرد؛ مانند برج‌های هرمزان در شهرک غرب، برج‌های آ اس پ در شمال یوسف‌آباد یا برج‌های اسکان و اکباتان. در نمونه مسکونی بلندمرتبه‌سازی ساختمان‌ها با ارتفاع‌هایی تا 20 طبقه احداث می‌شوند و خدمات پشتیبان واحد‌های مسکونی مانند موتورخانه، پارکینگ، در فضاهای زیر سطحی و در یک یا دوطبقه و فضاهای سطحی (عمدتا پارکینگ) شکل می‌گیرند.

چنانچه در هر یک از نمونه‌های دهه‌های گذشته در ساختمان‌های بلندمرتبه دقیق شویم، می‌بینیم که در هیچ‌یک، فضاهای تجاری در طبقات فوقانی وجود ندارد و معمولا درصورت وجود، کاربری‌های تجاری، در طبقات اول و دوم است و طبقات بالایی کاربری‌های عمدتا مسکونی داشته‌اند. اما در سال‌های اخیر تغییراتی در الگوهای ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه ایجاد شده است که توجهات را به خود جلب کرده‌اند. گودهای وسیع برای احداث چندین طبقه در زیرزمین منجر شده است تا ساختمان‌های بلندمرتبه در زمین فرو روند و گاه تا 7 طبقه در زیرزمین طبقات داشته باشند. این الگوی جدید عوارض خاصی در شهر ایجاد می‌کند. این گودهای وسیع از نظر ژئوتکنیک اثراتی بر محیط پیرامون و ساختمان‌های همجوار دارند که بارها خبرساز شده‌اند. ازسویی از نظر زیست‌محیطی نیز بالا بودن سطح آب‌های زیر زمینی شهرتهران –که عموما کمتر از10 متر است- یا برخورد با قنوات قدیمی شهر مسائلی هستند که باید کارشناسان متخصص به آنها بپردازند اما دراین یادداشت تلاش می‌شود که علل وجودی این‌گونه ساخت‌وساز در شهر را تشریح کنیم.

مقایسه ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی و تجاری نشان می‌دهد، در مواردی که ساختمان‌های بلند صرفا کاربری مسکونی دارند یا یکی دوطبقه از آنها به کاربری‌های تجاری اختصاص یافته باشد، طبقات زیرزمین برای پارکینگ تا سه طبقه کفایت می‌کند. اما وقتی طبقات به کاربری‌های تجاری اختصاص یافته‌اند، طبقات زیرزمین جهت پارکینگ افزایش می‌یابد. علت این موضوع در ضوابط تامین پارکینگ کاربری‌های تجاری است که در گذشته به‌ازای هر 25 مترمربع یک واحد نیاز بود و در طرح تفصیلی جدید تهران به ازای هر100متر مربع تجاری بین 4 تا 6 پارکینگ (برای کارکنان و مراجعان) نیاز است. در واقع با ضوابط قبل تفاوت چندانی ندارد، اما نکته قابل ملاحظه تغییر الگوی ساختمان‌های تجاری شهر تهران از ساختمان‌هایی مانند پاساژگلستان و ایران زمین با ارتفاعی حدود3 طبقه به ساختمان‌هایی مانند پالادیوم و میلادنور است که کاربری‌های تجاری را در طبقات 6 و 7 نیز احداث کرده‌اند و به‌منظور رعایت ضوابط تامین پارکینگ مجبور به ساخت چندین طبقه پارکینگ در طبقات زیرزمین می‌شوند. این درحالی است که در شرایط فعلی در ساختمان‌های مسکونی بلندمرتبه کماکان با احداث 3 طبقه پارکینگ، کمبود پارکینگ مرتفع می‌شود. عوارض ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه تجاری تنها به عوارض ناشی از احداث چندین طبقه زیرزمین ختم نمی‌شود. ترافیک ناشی از جذب سفر این مجتمع‌های تجاری، کاهش نظارت اجتماعی پیرامون این بناها در نیمه‌های شب، مشکلات آلودگی صوتی برای همسایگان و همچنین کاهش سرزندگی خیابان‌های پیرامونی (به علت حذف واحدهای تجاری خرده در کناره معابر) از عوارض این الگوی جدید است که تلاش می‌کند پاساژهای جدید را شبیه مال‌های غربی تولید کند، فارغ از اینکه آن مال‌ها در اراضی وسیع، با امکان احداث پارکینگ‌های مجزا (طبقاتی، زیرسطحی و سطحی) اجرا می‌شوند و آسیب‌های ناشی از احداث آنها بسیار کمتر از احداث مجتمع‌های تجاری چندطبقه شهر تهران است.

صدور «تراكم منفي» براي برخی از ساخت‏وسازهاي بلندمرتبه در تهران، بخش زيادي از ارتفاع برج‏هاي در حال ساخت را به اعماق زمين هدايت كرده است. تابلوهاي ساختماني نصب‏شده در جلوي گودبرداري‏هاي عميق در مناطق خاصي از پايتخت نشان مي‏دهد در برج‏هاي غيرمسكوني بالاي 20طبقه از تراز صفر، با هدف «تامين پاركينگ»، اجازه احداث 4 تا 8 طبقه در زيرزمين داده شده است. شاید دلیل ساخت این طبقات منفی پارکینگ باشد؛ اما گروهی از سازندگان به جز پارکینگ، از طبقات زیرین استفاده تجاری نیز می‏کنند. یکی از خطراتی که ایجاد گودهای عمیق برای پایتخت ایجاد می‏کنند، افزایش حوادث و تلفات گودبرداری در شهر تهران است.

تابلو‏هاي نصب‏شده در جلوي برخي كارگاه‏هاي ساختماني مستقر در مناطق خاصي از تهران حاكي است: تحت‏تاثير صدور مجوز «تراكم‏منفي» براي برج‏هاي بالاي 20طبقه، حدود يك‏سوم تا نزديك يك‏دوم ارتفاع برج‏هاي جديد به تراز زيرصفر هدايت شده؛ طوري كه اين شيوه ساخت‏وساز كه دست‏كم طی يك‌سال اخير گسترش پيدا كرده، هم‏اكنون حجم قابل‏‏توجهي از گودبرداري‏هاي عميق در پايتخت را رقم زده است. در شكل تازه برج‏سازي كه عمدتا با كاربري‏هاي غيرمسكوني همچون اداري يا تجاري در جريان است، تراكم كل ساختمان معمولا بين 30 تا 35طبقه در نظر گرفته شده است كه از اين ميزان ارتفاع، بين 4 تا 8 طبقه زيرزمين ساخته مي‏شود.

در عین حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که علت افزایش تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز در زیر سطح را در دو عامل می‌توان جست‌وجو کرد. عامل اول از مقررات و ضوابط شهرسازی ملاک عمل در مناطق 22گانه به‌ویژه مفاد طرح تفصیلی جدید که در اردیبهشت ماه سال 91 تصویب و ابلاغ شد، نشأت می‌گیرد. مطابق با مفاد طرح تفصیلی اراضی که دارای مساحت قابل‌توجهی باشند و به‌ویژه در بر راسته‌ها و محدوده‌هایی که در کاربری M یا S قرار گرفته باشند، برای ساخت‌وسازهای بلند‌مرتبه به‌خصوص ساخت‌وسازهای بیش از 12 طبقه که در زمره ساختمان‌های بلندمرتبه محسوب می‌شوند، باید به ازای هر واحد تجاری، یک واحد پارکینگ تامین کنند. قاعده تامین پارکینگ در طرح تفصیلی کنونی، بیش از طرح ملاک عمل گذشته، سازنده‌ها را محدود می‌کند. چراکه در گذشته به ازای هر 33 متر واحد تجاری، تامین یک واحد الزامی بود، اما در حال حاضر طبق ضوابط طرح تفصیلی به ازای هر 25 متر واحد تجاری، تامین یک واحد پارکینگ الزامی شده است. از این رو به نظر می‌رسد یکی از عوامل مهم در گرایش سازنده‌ها برای احداث طبقات منفی، الزام تامین پارکینگ باشد، به‌ویژه آنکه در مجتمع‌های تجاری باید ضریب فزاینده‌ای هم برای تامین پارکینگ مراجعه‌کنندگان در نظر گرفته شود. تامین پارکینگ برای سازنده‌ها به‌دلیل فرمول محاسبه عوارض در طبقات منفی با صرفه اقتصادی همراه است. طوری‌که عوارض صدور پروانه براي تراكم‏منفي به مراتب ارزان‏تر از تراكم مثبت است و به‌ازای هر طبقه منفي، 10درصد از آن كاسته مي‏شود.

اما ظاهرا شهرداري براي تامين پاركينگ در زيرزمين برج‏ها، رقمي بسيار نازل و معادل يك‏دهم نرخ تراكم، از سازنده‏ها دريافت مي‏كند. البته اگر كاربري تجاري به‌صورت رسمي براي طبقات منفي صادر شود، عوارض آن، مطابق تراكم‏ مثبت ساختمان‌ها كه حداقل 200 تا 300 هزار تومان برآورد مي‏شود، محاسبه خواهد شد.

عامل دوم گرایش سازنده‌ها و فعالان بخش ساختمانی به افزایش تعداد طبقات در عمق زمین آن است که در مجتمع‌های تجاری بزرگ و چندمنظوره طبقات زیرین به شرط ایجاد فضای تفریحی قابل توجه، می‌تواند کارکرد بهتری داشته باشد. به همین دلیل است که برخی متولیان ساخت‌وساز هنگام دریافت پروانه ساختمانی، کاربری طبقات منفی را به یک کاربری درآمدزا تبدیل می‌کنند. البته این نکته قابل تامل است که هزینه ساخت طبقات منفی به‌دلیل گودبرداری عمیق، توجه به مسائل ایمنی و... نسبت به سایر طبقات بالاتر است. در مجموع می‌توان نتیجه گرفت که استفاده از طبقات زیرسطح با هدف تامین پارکینگ یا کاربری‌های تجاری بدون ایراد است؛ چراکه تامین پارکینگ در طبقه همکف یا روی همکف صرفه اقتصادی ندارد.

البته ساخت‌وساز در عمق زمین به شرطی می‌تواند بلامانع باشد که هزینه‏های لازم برای مقاوم‌سازی انجام شود و بحث مقاوم‌سازی جداره‏های گود رعایت شود. تجربه گودبرداری‌های عمیق و پرخطر گذشته نشان می‌دهد که بخشی از گودبرداری‌ها با بروز حادثه همراه شده است که برای کاهش هزینه‏ها برخی نکات ایمنی رعایت نشده است. بنابراین مطابق با ضوابط شهرسازی، احداث طبقات زیرزمینی هیچ مشکلی از نظر فنی ندارد، مشکل زمانی به وجود می‏آید که گروهی از متولیان ساخت‏وساز مقررات ملی ساختمان را رعایت نمی‏کنند. به‏عنوان مثال آزمایش‏های مختلفی در خصوص مکانیک خاک یا شناسایی مسیر فاضلاب‏ها و قنات‏ها انجام نمی‏شود.

در کلان‌شهرهای بزرگ مانند تهران، تمرکززدایی مساله‌ای پیچیده است. در این خصوص به غیر از مسائل معماری و شهرسازی، مساله ایمنی شهر نیز حائز اهمیت است. در این مقاله بر مواردی از قبیل مساله کلانشهری، معماری شهری و مساله ایمنی تاکید می‌شود.

در شهر تهران با جمعیت متغیر بین 12 تا 15 میلیون که دارای بافت‌های متفاوت شهری است، معضلی به نام ساخت‌وسازهای تجاری و بلندمرتبه به‌منظور بهره‌برداری‌های تجاری- اداری اضافه شده است. در برخی از بافت‌های شهری رویت می‌شود که مکان‌یابی و جانمایی این مجموعه‌ها با طرح تفصیلی مغایرت دارد و همچنین بعد از راه‌اندازی نیز معضلات شهری، اعم از ترافیک ایجاد می‌کند. اما در این بین باید به مسائلی مانند گودبرداری‌های عمیق برای تامین پی‌سازی و ایجاد پارکینگ، که مایحتاج امروز شهر را به‌طور معمول رقم می‌زند، توجه عمیق شود. به‌تازگی برای تامین بودجه شهری شاهد احداث واحدهای تجاری در طبقات منفی نیز هستیم که این امر با روح قانون مغایرت دارد، چراکه به‌دلیل نبود ایمنی لازم، معضلات مختلفی را به وجود می‌آورد. در بحث گودبرداری‌های عمیق باید نکته‌ای را مدنظر قرار داد و آن اینکه تهران شهر کوهپایه‌ای با خاک آبرفتی است که دارای قنات‌های متعددی است، به‌تازگی نیز شاهد ریزش‌های خطرناک بوده‌ایم، بنابراین در زمان احداث، باید هم درصدد حفظ قنات بود و هم ایمنی معابر و خیابان‌ها را در نظر داشت. دیدگاه مهم دیگر در این میان، توجه ویژه به معماری شهری است، هنگامی‌که درآمد شهر تهران بر مجوزهای ساخت‌وساز استوار باشد، مدیریت شهری برای جبران درآمدزایی به این مساله روی می‌آورند و نیز صاحبان ساخت‌وساز این‌گونه مجتمع‌ها با توجه به محدودیت تراکم شهری به ساخت زیر زمین‌ها و فروش آنها روی می‌آورند، به‌طوری‌که در سال‌های آینده شاهد شهری جدید در زیر زمین خواهیم بود که با توجه به گسل‌های شهر تهران اعلام خطر جدی بیان می‌شود.

1- عدم فقر 2- عدم گرسنگی 3- رفاه و سلامت کامل 4- ارتقای کیفیت آموزش 5- برابری جنسی 6-بهداشت و آب سالم 7- انرژی پاک 8-رشد اقتصادی و شغل شرافتمندانه 9-صنعت نوآوری و زیرساخت 10-کاهش نابرابری‌ها 11- جوامع و شهر پایدار 12- الگوی تولید و مصرف مناسب 13- اقدام مناسب اقلیم 14- حفاظت از منابع آبی 15- حفاظت از زمین 16- صلح، عدالت و نهادهای توانمند 17- مشارکت برای دستیابی به اهداف.

در خصوص موارد ذکر شده بالا باید مساله توسعه شهری را براساس برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد در ایران در نظرگرفت و نه صرفا براساس درآمدزایی. توسعه پایدار شهری در بلندمرتبه‌سازی هرگز نباید بدون مطالعه صورت پذیرد، همچنین در این بین باید به بافت‌های فرسوده توجه کرد، با تجمیع واحدهای کوچک پرخطر و تبدیل آن به مجتمع‌های مناسب و ایمن، می‌توان اهداف توسعه پایدار شهری را برقرار کرد.

درآمد شهر باید از درآمدهای پایدار مانند عوارض و مالیات باشد و باید از تمرکز بر شهر تهران در جهت توسعه اقتصادی جلوگیری شود، سرمایه‌گذاران را به سمت دیگر شهرها هدایت کرد و گسترش تجاری‌سازی‌ها در شهر باید به‌صورت متوازن و با سرعت مناسب برقرار شود. با توجه به اینکه در توسعه شهری احداث پارکینگ‌های طبقاتی در دستور کار قرار گرفته است، می‌توان با احداث واحدهای تجاری در بالای این‌گونه پارکینگ‌ها، سرمایه‌گذاران را با ارائه تخفیفات به مشارکت در این امر فرا خواند. اما در این بین باید تجاری‌های بلندمرتبه و زیرزمین‌فروشی که شاهد آن بوده‌ایم، در مسیر اصلاح قرار گیرد و مدیریت شود. ساخت‌وسازهای بلندمرتبه و تجاری در بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا به خارج از شهر انتقال داده می‌شوند تا بافت مسکونی شهر از بین نرود.

1) سست یا حساس بودن ساختمان‌های مجاور (باید بافت‌ها و نوع اسکلت ساختمان‌های مجاور بررسی شده تا از بروز خطر جلوگیری شود)

2)عمق گودبرداری (درخصوص بلندمرتبه‌سازی‌ها باید گودبرداری‌های عمیق از سوی پیمانکار مجرب و عالم به اصول ایمنی، فنی و مهندسی، صورت پذیرد)

3) ضعیف بودن خاک

معمولا هرچه خاک محل ضعیف‌تر باشد، خطر بیشتری برای ریزش گود و تخریب ساختمان‌های مجاور دارد. خاک‌های دستی بارزترین نمونه خاک‌های ضعیف هستند. بسیاری از نقاط کنونی داخل شهر، در گذشته جزو اطراف شهر محسوب می‌شدند و کامیون‌های حامل خاک و نخاله بسیاری از این محموله‌ها را در آنجا تخلیه می‌کردند، بعد از مدتی با توجه به تراکم شهر، بدون انجام زیرساخت‌های مناسب، این مناطق مسطح شدند و ساخت‌وساز در آنها انجام شد. این مهم‌ترین موضوعی است که در حین گودبرداری در این مناطق باید رعایت شود، زیرا بی‌توجهی به این امر می‌تواند خسارات جبران‌ناپذیری را فراهم آورد.

4) مدت بازماندن محل گودبرداری

باز بودن محل گود در درازمدت با توجه به مسائل جوی اعم از بارندگی و رطوبت و جاری شدن آب‌های سطحی و زیرزمینی باعث بروز خطرات می‌شود.

5) آب‌های سطحی و زیرزمینی

بالابودن آب‌های زیرزمینی در منطقه، معمولا عملیات آبکشی برای پایین انداختن سطح آب زیرزمینی را ضروری می‌سازد. معمولا پس از مواجهه با آب‌های زیر زمینی خطر ریزش افزایش می‌یابد. همچنین بعد از عملیات خاک‌برداری، نهرهای مدفون قنات‌ها نیز عامل مهمی در خطر ریزش محل گودبرداری است.